اما با تغيير بازيگردان اصلي بازار ملك در اوايل مهر، جهت نوسان قيمت مسكن بار ديگر در مسير رشد تند قرار گرفت. متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در پايتخت به ۷/ ۲۶ ميليون تومان رسيده است. همچنين فاصله مسكن با ساير بازارها در نرخ بازدهي، در حال كم‌شدن است.
بازار معاملات مسكن شهر تهران كه شهريور ماه امسال با كاهش ۵۰ درصدي تورم ماهانه در مسير ثبات قيمتي قرار گرفته بود، در مهرماه از اين مسير بازگشت. اين بازگشت تورمي در اولين ماه از نيمه دوم سال جاري، همزمان با كند شدن سرعت رشد قيمت در ساير بازارهاي اقتصادي، منجر به قرار گرفتن بازار مسكن در مسير بازتنظيم رابطه نسبي بين سطح قيمت‌ها در بازار ملك و ساير بازارها (ارز، طلا، سهام و...) شده است. بررسي‌ها با استناد به آمارهاي رسمي مربوط به تحولات بازار معاملات مسكن در مهرماه كه روز گذشته از سوي بانك مركزي منتشر شد، نشان مي‌دهد اين رفت و برگشت تورمي در اولين ماه از نيمه دوم سال جاري در شرايطي به وقوع پيوسته است كه از سوي ديگر روند رشد قيمت‌ها يا سطح بازدهي ماهانه در ساير بازارهاي اقتصادي، كند شده است. بازار معاملات مسكن شهر تهران در حالي در مهرماه تورم ماهانه ۳/ ۱۰ درصدي را تجربه كرد كه نرخ بازدهي ماهانه در ساير بازارها از اين ميزان كمتر بود. تورم ماهانه در بازار سكه در مهرماه ۶/ ۷ درصد، ارز ۲/ ۴ درصد و نرخ بازدهي ماهانه بازار معاملات سهام در اين ماه منفي ۵/ ۱۱درصد بود.
اين موضوع نشان مي‌دهد به دليل كاهش سرعت رشد قيمت‌ها در بازارهاي موازي، بازدهي ماهانه مسكن در مهرماه از بازدهي ساير بازارها سبقت گرفته كه همين موضوع بازار معاملات املاك را در مسير بازتنظيم رابطه نسبي سطح قيمت‌ها در اين بازار در مقايسه با ساير بازارها قرار داده است. با اين حال، سبقت بازدهي بازار مسكن از ساير بازارها يك پيام مهم دارد و آن اين است كه نرخ بازدهي ماهانه مسكن در مهرماه در مقايسه با ساير بازارها، صرف‌نظر از شهريور ماه كه تورم ماهانه مسكن شهر تهران به كمتر از ۵ درصد رسيد، بيشتر از تورم ماهانه مسكن در ماه‌هاي اول سال نيست، اما كاهش روند رشد قيمت‌ها در ساير بازارها منجر به كسب رتبه اول بازدهي ماهانه بازار مسكن نسبت به ساير بازارها در مهرماه شده است. در واقع كند شدن سرعت رشد قيمت در ساير بازارها يا پايين آمدن نرخ بازدهي ماهانه ساير بازارها منجر به سبقت بازار مسكن به لحاظ بازدهي ماهانه در مقايسه با ساير بازارها شده است.
با اين حال بازار معاملات مسكن در مهرماه شاهد دو رويداد متضاد بود كه اولي در ۲۰ روز ابتدايي اين ماه و رويداد دوم در هفته آخر كاري مهر در اين بازار رصد شد.
بنا بر اعلام بانك مركزي، ميانگين قيمت هرمترمربع مسكن در مهرماه در شهر تهران با عبور از ۲۶ ميليون تومان به ۲۶ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان رسيد كه اين ميزان در مقايسه با ماه قبل-شهريور ماه- ۳/ ۱۰ درصد و در مقايسه با ماه مشابه سال قبل –مهرماه ۹۸- رشد ۱۰۸ درصدي داشته است.
تورم ماهانه ۳/ ۱۰ درصدي در حالي در مهرماه تجربه شد كه در ماه آخر نيمه اول سال جاري يعني شهريور ماه، تورم ماهانه مسكن به ۸/ ۴ درصد (حدود يك دوم تورم ماهانه مرداد و مهرماه) كاهش يافت. اين در حالي است كه در ماه‌هاي ابتدايي امسال، تورم ماهانه مسكن به مراتب بيش از اين ميزان بود. در خردادماه تورم ماهانه ۷/ ۱۱ درصدي، در تيرماه تورم ماهانه ۱۰ درصدي و در مردادماه تورم ماهانه ۵/ ۱۰ درصدي در بازار مسكن تجربه شد. اما در شهريور ماه اين ميزان به كمتر از نصف كاهش يافت. با اين حال تحت تاثير اثرگذاري وقوع تشنج قيمتي در دو بازار موازي مهم يعني بازار سكه و ارز، بازار معاملات مسكن نيز از مسير ثبات قيمتي بازگشت و همچون ساير ماه‌هاي سپري شده از خرداد تا مردادماه، تورم ماهانه دو رقمي در اين بازار به ثبت رسيد.
بازار معاملات مسكن در ماه‌هاي اخير بيش از آنكه تحت تاثير تحولات دروني اين بازار باشد از متغيرهاي بيروني به خصوص تحولات بازار معاملات سهام، سكه و ارز تاثير گرفت. در ماه‌هاي ابتدايي سال جاري تحت تاثير جو هيجاني بازار معاملات سهام و ثبت بازدهي بالا در اين بازار، انتظارات تورمي به بازار مسكن نيز سرايت كرده و منجر به ادامه رشد محسوس قيمت‌ها در بازار ملك تحت تاثير افزايش تقاضاي سرمايه‌اي براي خريد مسكن شد.
با اين حال، هر چند طي سه ماه گذشته، بازدهي بازار معاملات سهام منفي بوده است اما بازار معاملات مسكن تحت تاثير تشنج قيمتي در دو بازار موازي ديگر يعني بازار ارز و سكه قرار گرفته و در نتيجه با ادامه حضور تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار و سرايت انتظارات تورمي از اين دو بازار به بازار مسكن بار ديگر روند رشد قيمت‌ها در بازار معاملات مسكن نيز ادامه يافت. با اين حال بازار معاملات مسكن در مهرماه شاهد دو رويداد متضاد بود.
در ۲۰ روز اول مهرماه سال جاري تحت تاثير شدت گرفتن نوسانات قيمتي در بازار سكه و ارز، انتظارات تورمي نيز در بازار مسكن افزايش يافت و حضور تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار پررنگ‌تر شد. از ابتدا تا ۱۶ مهرماه قيمت هر دلار آمريكا از ۲۷ هزار و ۵۰۰ تومان به مرز ۳۰ هزار تومان و قيمت هر قطعه سكه بهار آزادي از ۱۳ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان به ۱۴ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان افزايش يافت.
تحقيقات ميداني در ۲۰ روز اول كاري بازار معاملات مسكن شهر تهران نشان داد به دنبال اين اتفاقات، بازار معاملات مسكن نيز از حركت در مسير ثبات قيمت كه در شهريور ماه شروع شده بود بازماند و از مسير كاهشي برگشت.
اطلاعات اوليه مربوط به جزئيات معاملات مسكن مهرماه كه در سامانه رهگيري مسكن درج مي‌شود نشان داد رشد قيمت مسكن در ۲۰ روز ابتدايي مهرماه به مراتب بيش از آن چيزي است كه در شهريور ماه در مقايسه با مردادماه رقم خورد. اما در هفت روز كاري آخر ماه روندي متفاوت با ۲۰ روز اول اين ماه رصد شد. تحت تاثير اعلام نتايج برخي نظرسنجي‌ها مبني بر محبوبيت بيشتر جو بايدن نامزد انتخابات رياست جمهوري آمريكا در مقايسه با دونالد ترامپ، انتظارات تورمي در بازارها از جمله بازار مسكن تا حدي فروكش كرد و همين موضوع منجر به كاهش نرخ‌ها در بازار سكه و ارز از يكسو و همچنين كاهش انتظارات تورمي و تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن شد. در هفته آخر مهرماه قيمت سكه و ارز حدود ۱۰ درصد كاهش يافت. اين در حالي است كه تحقيقات ميداني نشان داد در هفته پاياني مهرماه همچنين، كاهش انتظارات تورمي و فروكش كردن نرخ‌ها در بازارهاي موازي به بازار مسكن هم سرايت كرده و منجر به افت محسوس تعداد خريداران از يك سو و كاهش برخي از قيمت‌هاي پيشنهادي از سوي ديگر شده است.با اين حال از آنجا كه وزن تحولات منجر به افزايش قيمت مسكن در ۲۰ روز اول مهرماه در مقايسه با تحولات هفته پاياني اين ماه بيشتر بوده است، تورم ماهانه ۳/ ۱۰ در اين ماه به ثبت رسيد و بازار مسكن از مسير كاهش تورم ماهانه و حركت به سمت ثبات قيمت عقبگرد كرد.
پيام مهمي كه هم‌اكنون از تحولات اخير بازار معاملات مسكن وساير بازارهاي موازي برداشت مي‌شود آن است كه سمت وسوي شرايط در بازار معاملات مسكن و ساير بازارها به گونه‌اي است كه اين بازارها در حال حركت به سمت بازتنظيم نسبي رابطه سطح قيمت‌ها هستند كه در ماه‌هاي گذشته تحت تاثير نوسانات بازارهاي اقتصادي همچون بازار معاملات سهام، ارز و سكه از دست رفته بود و در شكل يك فاصله بسيار زياد خود را نشان مي‌داد.
اين موضوع نشان مي‌دهد كاهش سرعت رشد قيمت در ساير بازارها كه اخيرا اتفاق افتاده است شرايطي را ايجاد خواهد كرد كه براي بازتنظيم نسبي رابطه قيمتي از دست رفته بين بازارها نيازي به افزايش شديد قيمت مسكن نخواهد بود و اگر روال تحولات قيمتي و بازدهي در بازارها به همين صورت ادامه پيدا كند با نرخ رشدهاي فعلي وحتي كمتر از آن مي‌توان به بازتنظيم رابطه قيمتي از دست رفته بين بازار مسكن و ساير بازارهاي اقتصادي اميدوار بود.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد هم‌اكنون فاصله بازدهي هفت‌ماهه بازارها نيز كاهش يافته است. نرخ بازدهي بازار معاملات سهام در هفت ماه اول امسال ۱۶۱ درصد، مسكن ۷۱ درصد، ارز ۸۱ درصد و سكه ۱۳۴ درصد است. اين فاصله در ماه‌هاي گذشته زيادتر بود و مانند يك گسل يا شكاف نشان‌دهنده از بين رفتن رابطه نسبي و معمول سطح قيمت‌ها در بازارهاي اقتصادي در يك شرايط عادي بود.
در واقع در نيمه اول سال جاري، اين فاصله بين بازار مسكن با ساير بازارها به خصوص بازار معاملات سهام بسيار عميق و زياد بود اما به واسطه اين سبقت، رابطه نسبي قيمت بين بازار مسكن و ساير بازارها در مسير بازتنظيم قرار گرفته است.
به رغم آنكه تحولات هفت روز كاري پاياني مهرماه منجر به كاهش انتظارات تورمي در بازار مسكن وكاهش تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار شد اما از آنجا كه آمارهاي مربوط به تحولات بازار مسكن در مهرماه انعكاس تحولات ۲۰ روز اول اين ماه به دليل وزن بيشتر اين تحولات در مقايسه با ۷ روز پاياني است، تورم ماهانه دو رقمي در اين ماه به ثبت رسيد. در صورتي كه در تمام مهرماه بازار معاملات مسكن با كاهش انتظارات تورمي و كاهش تقاضاي سرمايه‌اي روبه‌رو شده بود، ثبت تورم ماهانه كمتر بعيد نبود.
ميانگين قيمت مسكن شهر تهران در مهرماه امسال در مقايسه با مهر پارسال نيز در حالي تورم ۱۰۸ درصدي را تجربه كرد كه اين ميزان تورم نقطه‌اي بالاترين تورم نقطه‌اي مسكن از ارديبهشت ماه ۹۸ تاكنون است. تورم نقطه‌اي ارديبهشت ماه ۹۸ برابر با ۱۱۲ درصد بود. اما در ارديبهشت امسال كمترين ميزان تورم نقطه‌اي طي سال ۹۹ تجربه شد.تورم نقطه‌اي مسكن در ارديبهشت ماه ۹۹، ۷/ ۳۳ درصد بود. علت اين موضوع به بازدهي بسيار زياد بازار سرمايه در نيمه دوم سال گذشته و ماه‌هاي ابتدايي امسال برمي‌گردد كه منجر به هدايت بخش زيادي از تقاضاي سرمايه‌اي به اين بازار شد.
آمارها همچنين نشان مي‌دهد تعداد معاملات خريد مسكن در مهرماه تفاوت چنداني با حجم معاملات خريد مسكن در شهريور ماه نداشته است.در مهرماه ۹۹ مجموعا ۸۷۰۰ معامله خريد مسكن در شهر تهران به ثبت رسيد كه اين ميزان در مقايسه با ماه قبل-شهريورماه- با رشد ۸/ ۲ درصدي و در مقايسه با مهرماه سال گذشته با افزايش ۱۹۷ درصدي روبه‌رو شده است. با اين حال بررسي‌ها نشان مي‌دهد بازار معاملات مسكن شهر تهران همچنان در شرايط ركودي به سر مي‌برد. هر چند تعداد معاملات خريد مسكن در مهرماه از شرايط كف ركودي بالاتر است اما عمده اين خريدها مربوط به تقاضاي سرمايه‌اي است و بازار در نبود تقاضاي مصرفي در شرايط ركودي به سر مي‌برد. هر چند هم‌اكنون سطح معاملات مسكن از تعداد معاملات در برخي از ماه‌هاي نيمه اول سال ۹۸ كه در هر ماه به‌طور متوسط كمتر از ۴ هزار فقره معامله خريد مسكن انجام مي‌شد و تعداد معاملات پايين‌تر از كف ركود بود بالاتر است.علت اين موضوع نيز به حضور تقاضاي سرمايه‌اي در بازار برمي‌گردد كه در سال جاري تحت تاثير بروز تشنج در ساير بازارها به دليل نگراني از كاهش ارزش پول، به بازار مسكن ورود كرده و اقدام به خريد ملك كردند.
در واقع در سال جاري برخي از سرمايه‌داران از ميان بازارهاي مختلف بازار مسكن را براي سرمايه‌گذاري انتخاب كردند.
با اين حال هم‌اكنون يك سوال عمده وجود دارد مبني بر آنكه شرايط در ماه‌هاي پيش‌رو به چه صورتي خواهد بود؟اجماع كارشناسان مسكن در پاسخ به اين سوال آن است كه شرايط بازار مسكن درماه‌هاي پيش‌رو تا حد بسيار زيادي به انتخابات رياست جمهوري آمريكا ارتباط دارد. در اين تحليل در صورت پيروزي جو بايدن در انتخابات آمريكا به دليل كاهش انتظارات تورمي و تقاضاي سرمايه‌اي در كوتاه‌مدت بازار مسكن به لحاظ تحولات قيمتي در مسير ثبات قرار خواهد گرفت و معاملات مسكن يك دوره ركود تقريبا يك‌ساله را تجربه خواهد كرد، اما در صورت پيروزي ترامپ انتظار ثبات كمرنگ مي‌شود البته اين موضوع به معناي افزايش التهاب قيمتي در بازار مسكن نخواهد بود.
بازار ارز و سكه در حالي مهرماه به‌عنوان مهم‌ترين بازي‌گردانان بازار مسكن شناسايي شدند كه بازار معاملات سهام مهم‌ترين بازيگردان بازار ملك در ماه‌هاي ابتدايي امسال محسوب مي‌شد.منفي شدن نرخ رشد شاخص كل بورس در مهرماه براي ماه سوم، اثرگذاري اين بازار بر روند افزايش قيمت در بازار مسكن را كاهش داد.
كارشناسان مسكن معتقدند در صورتي كه روند رشد شاخص كل بورس ادامه مي‌يافت يا در سطح تيرماه باقي مي‌ماند چه بسا تورم ماهانه مسكن در مهرماه از رشد فعلي قيمت نيز بيشتر مي‌شد.
گزارش اشکال
