خانه هر روز گران‌تر مي‌شود و توان مالي مردم هم براي خريد خانه هر روز كمتر. اگرچه كاهش نرخ ارز در ابتداي هفته جاري، لرزه‌اي كوتاه به بازار مسكن انداخت تا شايد بازار روندي نزولي به خود گيرد، اما ريزش قيمت ارز تنها دو سه روز به طور نيانجاميد و دوباره بازار ارز در مسير صعودي قرار گرفت.
بنا به گزارش بانك مركزي، در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۹، متوسط قيمت يك مترمربع بناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران ۱۹ ميليون و ۹۲۰ هزار تومان بوده است كه نسبت به ۶ماهه نخست سال ۹۸، ۵۶.۷ درصد افزايش را نشان مي‌دهد. اين در شرايطي است كه تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در اين مدت به حدود ۵۴.۹ هزار واحد مسكوني رسيد كه در مقايسه با مدت مشابه سال پيش، ۶۹.۵ درصد افزايش داشته است.
نگاهي به بازار مسكن در پايان تابستان نشان مي‌دهد اگرچه حجم معاملات در يك تعادل نسبي قرار گرفت، اما نرخ واحدهاي مسكوني همچنان رو به افزايش است و خبري از متعادل شدن قيمت‌ها نيست. افزايش قيمتي كه طبق گزارش‌هاي منتشر شده از سوي بانك مركزي، قدرت خريد شهروندان را هر روز كمتر مي‌كند و آنها را به حاشيه شهرها مي‌راند.
وضعيت بازار مسكن طي دست‌كم دو سال اخير نشان مي‌دهد روند رشد تند نرخ ارز، قيمت سكه و شاخص سهام در مقاطع مختلف، در نقش محرك اصلي انتظارات تورمي در معاملات ملك باعث هيجان خريدهاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي شده است.
در تهران در اين دوره با منشأ شوك ارزي تقويت شد و تقريبا از نيمه پارسال تا اوايل تابستان امسال، بورس نقش بازيگردان اصلي معاملات غيرمصرفي در بازار مسكن را بازي كرد. هم‌اكنون نيز انتظارات، بار ديگر از ناحيه ارز و سكه در حال شارژ شدن است.
قيمت خانه در محلات مختلف تهران
گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني معامله شده در مهرماه در شهر تهران از ۱۵ تا ۵۶ ميليون تومان بوده است. به طوري كه در محله قيطريه به طور ميانگين هر مترمربع واحد مسكوني ۵۶ ميليون تومان به فروش رفته است. همچنين در محله نياوران به طور متوسط هر واحد مسكوني ۵۶ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان قيمت داشته است.
همچنين هر مترمربع واحد مسكوني در محله سعادت‌آباد به طور ميانگين ۵۶ ميليون تومان، در محله گيشا ۴۵ ميليون تومان، صادقيه ۲۸ ميليون تومان و دريان‌نو ۳۰ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان قيمت دارد.
در اين ميان، در محله تهران‌پارس به طور ميانگين هر واحد مسكوني با قيمت ۲۳ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان، شمس‌آباد ۲۹ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان، مجيديه ۳۰ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان، جنت‌آباد جنوبي ۳۴ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان، بلوار فردوس ۳۴ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان به فروش رفت.
ميانگين قيمت مسكن از زبان وزير راه و شهرسازي
وزير راه و شهرسازي درباره متوسط قيمت مسكن در تهران و عدم اعلام اين آمار توسط اين وزارتخانه، معتقد است: اگر قيمت معاملات مسكن در مناطق يك و سه را درنظر نگيريم،
به گفته وي، بايد آمارهاي واقعي و بر اساس واقعيت را به مردم ارائه داد و ميانگين قيمت‌هاي خريد و فروش شده واقعي را به آنها اعلام كنيم. قيمت ملك در منطقه يك ميانگين تهران را سه و نيم برابر مي‌كند.
دليل افزايش قيمت مسكن
اما چرا قيمت مسكن بالا رفت. چندي پيش وزير راه و شهرسازي در اظهارنظري، نقدينگي سرگردان را عامل اصلي بي‌ثباتي بازار مسكن مي‌داند و مي‌گويد:
محمد اسلامي با اشاره به دلايل ركود بازار مسكن در چند هفته اخير، توضيح مي‌دهد: تحولات پرالتهابي كه امروز بازار مسكن با آن رو به رو است، صرفا به فعل و انفعالات اين بازار مرتبط نمي‌شود، بلكه حجم نقدينگي لجام‌گسيخته موجود در كشور اين بلا را بر سر بازار مسكن آورده است.
وي مي‌افزايد: كافي است سوداگران احساس كنند يك بازار از بازدهي خارج شده است، سريعا نقدينگي‌ها را از بازاري خارج و به بازاري ديگر منتقل مي‌كنند. به طور مثال زماني كه قيمت مسكن در منطقه‌اي از تهران، پايين‌تر از حد «مقايسه‌اي» باشد، سودجويان بلافاصله نقدينگي را به آن منطقه سرازير مي‌كنند يا به قولي به آنجا هجوم مي‌برند و بعد از مدتي اين نقدينگي را به جاي ديگري انتقال مي دهند. اين اتفاق به دليل حجم زياد پول سرگردان در بازار رخ مي‌دهد و هدف ايجاد تلاطم در يك بازار است، بنابراين زماني به بازار مسكن و زماني هم به بازارهاي ديگر همچون طلا، سكه، خودور و...هجوم مي برند.
وزير راه و شهرسازي، راهكار حل مشكل فوق و ساماندهي نقدينگي‌هاي سرگردان در جامعه را اعمال سياست و برنامه هاي كاربردي از سوي دولت مي‌داند و مي‌گويد: دولت بايد بتواند نقدينگي را كنترل و با جمع كردن آن از سطح جامعه، اين پول‌ها را به سمت توليد هدايت كند.
افزايش قيمت مسكن بيش از درآمد خانوار
در اين شرايط، حسام عقبايي، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك استان تهران درباره آخرين وضعيت بازار مسكن مي‌گويد: كه اين تورم قابل پيش‌بيني بوده است.
به اعتقاد وي، هم اكنون متوسط نرخ قيمت مسكن به بيش از ۲۰ ميليون تومان رسيده و اين افزايش قيمت مسكن بيشتر از درآمد متقاضيان بوده است.
نايب رييس اول اتحاديه املاك استان تهران توضيح مي‌دهد: در ماه هاي پاياني سال ۹۸ بيش از ۵۰ تا ۶۰ درصد قيمت مسكن افزايش يافت و شاهد رشد چشمگير و بي‌سابقه مسكن بوديم، اما با توجه به اقدامات دولت در اين بخش از نيمه دوم شهريور ماه بازار مسكن وارد ركود بدون افزايش قيمت مي‌شود.
عقبايي با تاكيد بر اينكه اين ركود در بازار مسكن توام با افزايش قيمت نخواهد بود، عنوان مي‌كند: در نيمه دوم سال اين بازار با يك ثبات قيمتي مواجه خواهد شد.
شرط آرامش بازار مسكن
اما يك كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ تعداد معاملات مسكن از ابتداي پاييز تا اواسط زمستان در سطح پاييني خواهد بود و طبيعتا قيمت‌ها به ثبات نسبي مي‌رسد.
براساس پيش‌بيني حسن محتشم، . وي با بيان اينكه اغلب خريد و فروش‌هاي بازار مسكن از نوع سرمايه‌گذاري است، تصريح مي‌كند: عمده متقاضيان براي حفظ ارزش دارايي خود اقدام به خريد مسكن مي‌كنند. تعدادي از فعالان بازار مسكن وارد بورس شده بودند كه بعد از افت شاخص بورس، بعضا با ضرر ۵۰ درصدي خارج شدند و به بازار مسكن رو آوردند.
اين كارشناس بازار مسكن درباره نوسانات بازار مسكن نسبت به بازارهاي موازي عنوان مي‌كند: قيمت خانه در همه نقاط كشور به يك اندازه بالا نرفته است. به طور مثال در شمال تهران قيمت مسكن با نرخ دلار همتراز شده و حتي بالاتر رفته است اما در بعضي نقاط كشور رشد چنداني اتفاق نيفتاده است.
محتشم متذكر مي‌شود: به طور كلي بازارهاي بورس، طلا و ارز خاصيت نقدشوندگي دارند و همين مساله باعث تقاضاي آن مي‌شود. افراد با سرمايه اندك هم مي‌توانند سهام بخرند يا دلار خريداري كنند، اما مسكن يك كالاي درشت است و پايين بودن توان طرف تقاضا باعث مي شود تا كند حركت كند، اما از نظر ريسك‌پذيري، امن‌تر از ديگر بازارها است.
زمان توقف افزايش قيمت مسكن؟
در اين ميان، يك كارشناس بازار مسكن معتقد است: از آنجا كه مهم‌ترين مولفه افزايش قيمت مسكن تورم است، خيلي بعيد به نظر مي‌رسد كه قيمت مسكن كاهش پيدا كند و افزايش قيمت مسكن حالا حالاها دست از سر كشور برنخواهد داشت.
مهدي سلطان‌محمدي در خصوص آينده قيمت مسكن مي‌گويد: تا مادامي كه نقدينگي افزايش پيدا كند، تورم بالا رود و دلار گران‌تر شود، فشار افزايش قيمت‌ها بر روي مسكن خواهد بود.
به اعتقاد او، در صورتي كه در سياست گذاري‌ها تغيير ايجاد شود و گشايشي در روابط خارجي به‌وجود آيد، قيمت دلار نيز تعديل خواهد شد و مي توان را داشت و حتي مي‌توان انتظار كاهش اندكي قيمت را نيز داشت.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح مي‌كند: با روندي كه در حال حاضر اقتصاد كشور در پيش گرفته است، چنين چشم‌اندازي متصور نيست و بعيد به نظر مي‌رسد كه قيمت مسكن كاهش پيدا كند، اما رشد قيمت مسكن به اين شدت كه طي چند ماه گذشته بوده است ديگر نيست و سرعت رشد قيمت مسكن كاهش پيدا خواهد كرد.
سلطان‌محمدي عنوان مي‌كند: ۶ ماه نخست امسال عملا ماهانه قيمت مسكن به طور ميانگين ۱۲ درصد افزايش يافت، ولي در شهريور ماه اين رشد قيمت‌ها به ۵ درصد رسيد و از شتاب افزايش قيمت مسكن كاسته شد؛ البته ۵ درصد هم عدد نگران‌كننده‌اي است.
وي متذكر مي‌شود: قيمت مسكن هيچ‌گاه در ايران به صورت كاهشي نبوده و نيست و در بازه زماني خيلي كوتاهي در تاريخ ساخت و ساز بوده است كه قيمت مسكن كاهش پيدا كرده است.
پاتك سريع پولي به بازار مسكن
برخي كارشناسان اقتصادي در اين مقطع، راهكار فوري براي كاهش التهابات مسكن را در افزايش نرخ سود سپرده بانكي مي‌دانند. اين پاتك پولي مي‌تواند با جذب نقدينگي، بازار مسكن را در مسير «رسيدن به ثبات قيمتي» قرار دهد؛ چراكه مردم در ماه‌هاي اخير با مشاهده تغييرات نزولي شاخص بورس، از اين بازار نيز نااميد شده‌اند و بازار پول مي‌تواند مقصد خوبي براي نقدينگي سرگردان باشد.
در بهترين حالت نرخ سود واقعي سود سپرده بانكي بايد مثبت شود تا اثر آن به فوريت مشهود شود؛ به اين معنا كه نرخ اسمي سود سپرده بانكي از نرخ تورم عمومي بيشتر شود. نرخ اسمي سود سپرده بانكي اكنون ۱۶ درصد است؛ هرچند برخي بانك‌ها به شيوه‌هاي مختلف سود با نرخ ۱۸ تا ۲۰ درصد را نيز به سپرده‌گذاران پرداخت مي‌كنند.
فاصله معنادار بين نرخ سود سپرده بانكي و نرخ تورم بايد كاهش يابد و از اين رو طي دو سه هفته اخير برخي كارشناسان اقتصادي بسياري به سياست‌گذاران توصيه كرده‌اند نسبت به تعديل (افزايش) نرخ سود بانكي متناسب با شرايط فعلي اقتصادي اقدام كنند تا از اين طريق علاوه بر مهار التهاب در بازارهاي مختلف و كنترل سفته بازي، سياليت نقدينگي نيز به نوعي كنترل شود.
گزارش اشکال
