چشم‌انداز عرضه مسکن در ۱۴۰۰

آمار رسمی از تیراژ ساخت مسکن طی اولین فصل سال ۹۹ نشان می‌دهد در صورت تداوم اوضاع بهار، «عرضه» برای هفتمین سال متوالی با کسری قابل‌توجه روبه‌رو خواهد شد.

بررسي‌ها درباره علت اين وضعيت - مطابق آنچه از نبض ساخت‌وساز در پنج كلان‌شهر تشريح شده است - مشخص مي‌كند چشمه‌هاي ركود ساختماني هم از بيرون بازار ملك و هم از درون اين بازار فعال است؛ به‌طوري‌كه شوك‌هاي ارزي دست‌كم يك سال اخير، رشد شديد قيمت مصالح‌ساختماني و همچنين تورم زمين به ترتيب بيشترين مانع را مقابل فعاليت سازنده‌ها ايجاد كرده است. هم‌اكنون التهاب ابتداي سال در قيمت كلنگي‌هاي پايتخت به بازار زمين ساير كلان‌شهرها منتقل شده و از اين بدتر، رشد قيمت مصالح‌ساختماني پرمصرف، از تورم مسكن سبقت گرفته است. در اين ميان، ضعف مالي سمت تقاضا، فشار ركود را براي سازنده‌ها بيشتر كرده است. هرچند گروهي از بسازوبفروش‌ها به‌دليل افت نسبي حاشيه سود ساخت‌و‌ساز، بعضا در نقش خريدار ملك در بازار ظاهر مي‌شوند، اما حقوقي‌هاي بازار ساخت به «بهبود اوضاع در سال ۱۴۰۰» اميدوارند. چشم‌انداز عرضه مسكن از نگاه اين دسته، «تسهيل شرايط ساخت‌وساز» است. اين پيش‌بيني با لحاظ «تغيير جهت متغيرهاي بيروني اثرگذار» مطرح شده است.

مديران ارشد جامعه انبوه‌سازي و فعالان ساختماني ۵ كلان‌شهر كشور تصوير احتمالي سرمايه‌گذاري ساختماني در سال ۱۴۰۰ را تشريح كردند. در حالي كه بازار ساخت وساز واحدهاي مسكوني در شهر تهران هم اكنون در شرايط ركودي به سر مي‌برد،تحقيقات ميداني درباره آخرين وضعيت و چشم‌انداز فعاليت‌ها وسرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در ۵ كلان‌شهر ديگر كشور با استناد به اظهارات مديران ارشد جامعه انبوه‌سازي در اين كلان‌شهرها وهمچنين ساير فعالان ساختماني نشان مي‌دهد نگاه جامعه حرفه‌اي ساخت وساز به آينده اين حوزه، نگاهي دوگانه است. فعالان صنعت ساختمان كشور درحالي دست‌كم از ۵ زاويه مهم براي ادامه فعاليت‌هاي حرفه‌اي خود در اين صنعت با چالش مواجه‌اند كه از سويي از احتمال تشديد شرايط ركود تورمي تا پايان سال خبر داده اما از سوي ديگر برخي از آنها با ترسيم آينده پيش‌روي بازار مسكن، شرايط اين بازار در سال ۱۴۰۰ را وضعيتي اميدوار‌كننده براي اين صنعت و فعالان آن ترسيم و پيش‌بيني مي‌كنند.

به اعتقاد آنها در شرايط فعلي سرمايه‌گذاري و فعاليت‌هاي ساختماني به ميزان قابل‌توجهي در مقايسه با سال‌هاي قبل كاهش يافته است و عمده ساخت وسازها‌يي كه هم‌اكنون در سطح كلان‌شهرها در حال انجام است مربوط به پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در سال‌هاي قبل-عمدتا سال‌هاي ۹۷ و ۹۸- است. از ابتداي امسال تاكنون روند ساخت وسازهاي جديد مربوط به پروانه‌هاي صادر شده در سال ۹۹ روندي نزولي بوده است و بخش عمده كارگاه‌هاي ساختماني فعال در سطح اين كلان‌شهرها مربوط به پروانه‌هايي كه امسال صادر شده‌اند، نيست. سازنده‌ها وفعالان ساختماني كه هم‌اكنون از ۵ جهت مختلف تحت فشار قرار گرفته و در اصطلاح در منگنه يا محاصره قرار دارند فعاليت‌هاي ساختماني را بر اتمام پروژه‌هاي در دست ساخت و نيمه‌تمام متمركز كرده‌اند و به همين علت درخواست‌ها براي صدور پروانه‌هاي ساختماني هم‌اكنون و بنا بر اذعان سازنده‌هاي فعال در اين ۵ كلان‌شهر نيز با كاهش همراه شده است.
با اين حال، اميدواري عده‌اي از سازنده‌ها بابت ايجاد ثبات نسبي در بازارهاي موازي بازار مسكن به خصوص بازار سرمايه(بورس) و بازار ارز در سال ۱۴۰۰ اين پيش‌بيني را پيش روي آنها قرار داده است كه در نتيجه ايجاد اين ثبات نسبي ورود سرمايه به بخش خريد مسكن به‌عنوان حوزه امن و كم‌ريسك سرمايه‌گذاري افزايش يافته و با فروش واحدهاي آماده عرضه شرايط براي فاز جديد سرمايه‌گذاري ساختماني به منظور اجراي پروژه‌هاي جديد از سوي سازنده‌ها مهيا شود. اين ثبات نسبي در ديگر بازارها به خصوص بازار ارز از سوي ديگر منجر به ايجاد توان تخمين نسبي بابت هزينه تمام شده ساخت مسكن براي سازنده‌ها شده و التهابي كه هم‌اكنون به واسطه نوسان نرخ ارز و اثر آن در تغييرات لحظه‌اي و روزانه قيمت مصالح ساختماني به‌عنوان يكي از موانع عمده ساخت وساز پيش روي سازنده‌ها قرار دارد تا حد زيادي كنترل مي‌شود. برآيند نظر ۵ مدير ارشد جامعه انبوه‌سازي كشور و فعالان ساختماني نشان مي‌دهد، اگرچه هم‌اكنون شرايط در بازار سرمايه‌گذاري ساختماني به هيچ وجه شرايط مطلوبي نيست اما به شرط ايجاد ثبات در بازارهاي موازي، مي‌توان اميدوار بود كه شرايط در اين بازار تا حدي بهبود يابد. فرشيد پورحاجت رئيس انجمن انبوه‌سازان مسكن خوزستان، جمشيد برزگر رئيس انجمن انبوه‌سازان مسكن آذربايجان شرقي، احمد تولا دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن اصفهان و محمود پژوم رئيس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوي و گروهي از فعالان ساختماني و سازندگان مراكز اين استان‌ها و همچنين سازندگان مسكن استان البرز  و در تشريح شرايط فعلي بازار سرمايه‌گذاري ساختماني اعلام كردند: هم‌اكنون به دليل نامشخص بودن چشم‌انداز هزينه‌ تمام شده ساخت مسكن در نتيجه تغييرات روزانه و لحظه‌اي هزينه‌هاي ساخت به خصوص نرخ فروش مصالح، تمايل به عرضه واحدهاي مسكوني نوساز از سوي سازنده‌ها كم شده است؛ هر چند انبوه‌سازان به دليل آنكه ساخت وفروش مسكن به‌عنوان حرفه اصلي و محل درآمد آنها تلقي مي‌شود در هر شرايطي ناچار به عرضه مسكن هستند اما هم‌اكنون تعداد قابل توجهي از سازنده‌ها اعم از حرفه‌اي و غير حرفه‌اي، تا حد امكان از عرضه واحدهاي نوساز خودداري كرده ومنتظر ايجاد ثبات نسبي در بازار براي تصميم‌گيري هستند. بازار ساخت وساز كشور از سال ۹۳ تاكنون در ركود قرار دارد و هم اكنون دامنه ركود ساختماني در اين كلان‌شهرها بيشتر شده است. در بهار امسال مجموعا پروانه ساخت براي ۱۰۲ هزار واحد مسكوني صادر شد. اگر اين رقم در فصل‌هاي بعد سال جاري هم تكرار شود وضعيت ساخت وساز در سال ۹۹ مشابه ۶ سال گذشته-از سال ۹۳ تا ۹۹- خواهد بود كه به دليل قرارگيري آمار كلي ساخت وساز كشوري حول و حوش ساخت متوسط سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسكوني، اين بازار در شرايط ركودي قرار داشت. از آنجا كه به‌طور متوسط كف عرضه جديد در بازار مسكن به منظور خروج از ركود ساختماني در سال بايد حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد مسكوني باشد ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسكوني به معناي قرارگيري بازار مسكن در شرايط ركودي است.  تحقيقات ميداني از بازار ساخت وساز در مراكز اين استان‌ها كه ۵ كلان‌شهر مهم كشور نيز محسوب مي‌شوند و همچنين اظهارات مديران ارشد جامعه انبوه‌سازي اين كلان‌شهرها نشان مي‌دهد در شرايط فعلي، به ترتيب نوسانات شديد نرخ ارز، تغييرات و رشد روزانه و حتي لحظه‌اي قيمت مصالح وتجهيزات ساختماني، افزايش قيمت زمين ونوسانات بازار سرمايه ۵ منبع اصلي ايجاد فشار بر سازنده‌ها هستند. طي ماه‌ها وهفته‌هاي گذشته به دليل نوسانات شديد نرخ ارز، قيمت مصالح وتجهيزات ساختماني به شدت تحت تاثير قرار گرفته وافزايش يافته است. اين افزايش و جهش قيمت حتي در مصالحي كه صفر تا ۱۰۰ آنها توليد داخل است مشاهده مي‌شود. ميلگرد، فولاد و آهن‌آلات ساختماني و همچنين سيمان دو گروه از مصالح ساختماني هستند كه بنا بر اعلام انبوه‌سازان اگرچه ۱۰۰ درصد توليد داخل هستند اما با نوسانات نرخ ارز به شدت تحت تاثير قرار گرفته و نرخ فروش آنها به‌صورت لحظه‌اي و روزانه تغيير مي‌كند. آمارها نشان مي‌دهد قيمت فروش سيمان در حال حاضر نسبت به سال ۹۶ حدود ۵/ ۳ برابر شده است و ميلگرد نيز با ۶/ ۷ برابر افزايش قيمت در اين بازه زماني همراه شده است. همچنين بازار مصالح ساختماني تحت تاثير نوسانات ايجاد شده در بازار معاملات سهام از ناحيه سرايت اثر رواني اين هيجانات تحت تاثير قرار گرفته و اين نوسانات نيز بر افزايش قيمت مصالح و در نهايت هزينه تمام شده ساخت مسكن اثر داشته است. هيجانات بازار معاملات سهام همچنين بر بازار معاملات املاك كلنگي نيز اثر داشته و منجر به سرايت اثر رواني از ناحيه شكل‌گيري انتظارات تورمي براي فروشندگان و مالكان واحدهاي مسكوني كلنگي و اثرگذاري بر سطح قيمت‌هاي پيشنهادي فروش شده است.

بازار پاييزي زمين در ۵ كلان‌شهر
تحقيقات ميداني از بازار مسكن و ساخت و ساز ۵ كلان‌شهر كرج، اهواز، اصفهان، مشهد و تبريز نشان مي‌دهد هم اكنون متوسط قيمت زمين در اين كلان‌شهرها تقريبا به سطح ميانگين قيمت زمين در بهار شهر تهران رسيده است. در اين ۵ كلان‌شهر به‌طور متوسط هزينه خريد يك مترمربع زمين مناسب براي ساخت و ساز رقمي حدود ۲۰ تا ۳۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود.

سازنده‌ها وانبوه‌سازان مسكن در اين كلان‌شهرها مي‌گويند تامين هزينه زمين از يكسو و كمبود زمين مناسب براي ساخت از سوي ديگر دو چالش اصلي سازندگان مسكن براي اجراي پروژه‌هاي جديد ساختماني در حال حاضر است. از يكسو قيمت زمين و املاك كلنگي به ميزان قابل توجهي افزايش يافته است واز سوي ديگر هم‌اكنون عرضه ملك كلنگي مناسب براي ساخت كاهش يافته است. انتظارات تورمي مالكان زمين و املاك كلنگي هم از ديگر عواملي است كه موجب شده است سازنده‌ها از محل تامين زمين با مشكل مواجه شوند. چرا كه برخي مالكان و فروشنده‌هاي زمين به دليل انتظارات تورمي و توقع افزايش قيمت در آينده از عرضه زمين‌هاي قابل ساخت به بازار ساخت و ساز در شكل مشاركت يا فروش خودداري مي‌كنند يا قيمت‌هاي غيرواقعي به سازنده‌ها اعلام مي‌كنند.

در واقع جنس كمبود زمين در اين كلان‌شهرها هم مانند جنس كمبود زمين در شهر تهران است. با اين حال هم‌اكنون بزرگ‌ترين مانع سازنده‌ها در مسير استارت پروژه‌هاي جديد ساختماني و تكميل پروژه‌هاي نيمه تمام «نوسانات نرخ ارز و اثر تحولات ارزي بر قيمت مصالح» است. اين موضوع بيش از تغييرات قيمت وكمبود زمين در مسير سازنده‌ها مانع ايجاد كرده است. علاوه بر تغييرات لحظه‌اي قيمت مصالح، دبه قيمتي برخي توليدكننده‌ها و عرضه‌كننده‌هاي مصالح ساختماني نيز فشار بر سازنده‌ها را دو چندان كرده است. انبوه‌سازان مي‌گويند در بسياري از موارد قيمت‌هاي توافق شده با توليدكننده‌هاي مصالح به‌صورت روزانه از سوي آنها تغيير مي‌كند. يك مانع مهم ديگر در مسير ساخت وسازها، چالش كمبود نيروي انساني ماهر است. دستمزد نيروي كار به دليل تضعيف ارزش ريال در برابر دلار افزايش يافته است. علاوه بر اين بخش زيادي از كارگران تبعه افغانستان كه پيش از اين در كارگاه‌هاي ساختماني ايران كار مي‌كردند به‌دليل تضعيف پول ملي، به كشور خود بازگشته‌اند و هم‌اكنون بازار ساخت وساز با كمبود نيروي كار ساده و ماهر مواجه شده است.نتايج تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد دستمزد افرادي كه هم‌اكنون به‌عنوان كارگر ساختماني در پروژه‌هاي ساختماني فعاليت دارند از حدود روزانه ۱۰۰ هزار تومان به ۱۵۰ تا ۱۶۰ هزار تومان و در برخي موارد بيشتر افزايش يافته است. مجموعه اين عوامل باعث شده است هم اكنون سازندگان در محاصره عوامل ركودساز بازار ساخت‌و‌ساز قرار بگيرند و ناچار به كاهش فعاليت‌هاي ساختماني خود شوند. اين عوامل در عين حال به‌عنوان تركيبات ركود ساختماني در كلان‌شهرهاي كشور قابل شناسايي هستند.

تحقيقات ميداني همچنين از حضور متفاوت برخي از بسازو بفروش‌ها در بازار مسكن كلان‌شهرها خبر مي‌دهد. در شرايط ركودي بازار معاملات مسكن و بازار ساخت وساز برخي از بساز و بفروش‌ها در حالي كه حاشيه سود ساخت به ميزان قابل توجهي كاهش يافته است در شكل خريدار سرمايه‌اي وارد بازار شده و به جاي صرف توان مالي و فني براي ساخت مسكن اقدام به خريد آپارتمان‌هاي آماده كرده تا در سال بعد با انتفاع از تورم مسكن، سود بالاتري به دست آورند.

برآوردها نشان مي‌دهد حاشيه سود ساخت مسكن در برخي از مناطق شهري بعضي از شهرهاي بزرگ براي يك پروژه كه دوره ساخت يك و نيم تا دو سال را طي مي‌كند براي سازنده‌ها هم‌اكنون حدود ۲۰ درصد است. اين در حالي است كه سپرده‌گذاري يكساله با كمترين نرخ سود بانكي بازدهي ۱۸ تا ۲۰ درصدي براي سپرده‌گذاران دارد. از سوي ديگر ميانگين قيمت مسكن در كشور در فاصله بهار سال گذشته منتهي به پايان بهار امسال ۶۲ درصد افزايش يافت. بنابراين، جدا از برخي انبوه‌سازان و سازندگان حقوقي مسكن كه ناچار به ساخت وساز با هر حاشيه سودي هستند، گروهي از بساز و بفروش‌هاي غير‌حرفه‌اي در كلان‌شهرها اقدام به تغيير نقش از سازنده مسكن به خريدار سرمايه‌اي كرده‌اند. در واقع اين افراد به جاي آنكه سرمايه خود را به بازار ساخت وساز وارد كرده وسود ساختماني دريافت كنند ترجيح مي‌دهند در بازار معاملات واحدهاي مسكوني آماده سرمايه‌گذاري كنند. اين موضوع خود چالش كمبود عرضه در بازار مسكن را تشديد مي‌كند.يك علت مهم اقدام برخي از سازنده‌ها به عرضه تعداد كمتري از واحدهاي مسكوني آماده خود به بازار مسكن در شرايط فعلي هم همين عامل است. آنها با اين استدلال كه علاوه بر نامشخص بودن چشم‌انداز تورم ساختماني و وضعيت بازار معاملات مسكن در آينده، از آنجا كه بخش قابل توجهي از خريداران مسكن در حال حاضر بساز و‌بفروش‌هايي هستند كه به بازار خريد مسكن ورود كرده وقصد دارند سود بالا كسب كنند و در نتيجه واحدهاي ساخته شده به دست مصرف‌كننده‌ها يا متقاضي مصرفي مسكن نمي‌رسد، عرضه واحدهاي آماده به بازار را كاهش داده‌اند. اين در حالي است كه برخي ديگر از سازنده‌ها چشم‌انداز بهتري براي بازار معاملات سپس بازار ساخت مسكن در سال ۱۴۰۰ به بعد را ترسيم مي‌كنند. به اعتقاد آنها در صورت رسيدن بازارهاي موازي بازار مسكن به حالت ثبات نسبي، شاهد افزايش ورود سرمايه از بازارهاي سهام، ارز و طلا به بازار مسكن خواهيم بود و از آنجا كه اقبال متقاضيان به خريد مسكن افزايش مي‌يابد انگيزه سازنده‌ها براي ساخت وساز نيز بيشتر مي‌شود.