رشد نرخ اجاره بها در فصل زمستان

این روزها دولت به دنبال آغاز مرحله دوم ثبت نام مسکن ملی و تکمیل مسکن مهر است که از دولت قبل به ارث برده است و مجلسی‌ها سرگرم گرفتن جشن انتخاب مجدد و یا عدم موفقیت در انتخابات دوره یازدهم شده‌اند و موضوع مهم بخش مسکن یعنی مستاجران را فراموش کرده‌اند.

هنوز چند ماهي به آغاز فصل نقل و انتقالات مسكن باقي مانده است، اما خبرها از بازار مسكن حاكي از اين است كه نرخ اجاره بها رو به افزايش گذاشته است.حال سوال اين است كه چرا مجلسي‌ها و دولتي ها اقدامي براي بازار اجاره مسكن نمي‌كنند.

تصور همگان بر اين است كه نقل و انتقالات مسكن تنها منوط به روزهاي تابستان است اما اين روزها نيز شاهد اين هستيم كه عرضه واحدهاي مسكوني براي مستاجران بسيار كم است و همين نبود عرضه و فايل جديد براي مستاجران دردسرساز شده و نرخ اجاره بهاي مسكن را افزايش داده است.

هفت ميليون خانوار در ايران مستاجر هستند

آمارها نشان مي‌دهد كه هفت ميليون خانوار در ايران مستاجر هستند و هر خانوار ايراني را اگر سه نفر بدانيم مي توان گفت بيش از بيست ميليون نفر با موضوع جابجايي و واژه مستاجري به خوبي آشنا هستند. حال اگر يك خانوار ايراني با درآمد پايين و حداقلي براي تأمين مسكن خود به‌ طور ميانگين 12 ‌ميليون تومان تا 15 ميليون تومان در سال هزينه ‌كند مي‌توان گفت بيش از نيمي از درامد خود را صرف اجاره بها مي كند. حال سوالي كه اين روزها مطرح است اين است كه در روزهاي پاياني سال چرا بايد نرخ اجاره بهاي مسكن افزايش يابد.

حال اگر متوسط سهم هزينه مسكن از سبد هزينه سالانه خانوارها، ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد براي اين قشر باشد، به عبارتي بيش از نيمي از درآمدهاي مستاجران و هزينه هاي آنها را اين روزها اجاره بها در بر مي گيرد و درآمدي براي هزينه در ساير موارد ضروري و روزمره وجود نخواهد داشت.

95 درصد مستاجران را دهك‌هاي يك تا سه تشكيل مي دهند

حميد رضا مومني كارشناس اقتصاد مسكن در گفت و گو با خبرنگار فارس مي گويد: بيش از 95 درصد مستاجران كشور را دهك‌هاي يك تا سه و متوسط جامعه تشكيل مي دهد پس بنابراين اگر بي توجهي به اين قشر از جامعه شود و نرخ اجاره بها بيش از حد و بالاتر از نرخ تورم افزايش يابد اين قشر از جامعه متحمل هزينه هاي زيادي شده و توانايي مالي آنها به شدت كاهش مي يابد.

وي افزود: وقتي بيش از بيست ميليون نفر در كشور درگير موضوع اجاره و اجاره نشيني هستند پس دولت بايد براي بخش مسكن و مسكن ملكي يارانه اختصاص بدهد و اين موضوع را از يك نقطه اي شروع كند تا حل شود.

اگر چه اين روزها بحث ورود دولت به بازار اجاره مطرح است و گفته مي شود دولت قصد دارد با ايجاد نظام اجاره داري حرفه اي مشكل مستاجران را تا حدودي حل كند اما به نظر مي رسد مشكل اين روزهاي بازار اجاره نبود عرضه و بالا بودن تقاضا است.

پس آيا اين اقدام دولت به همين سرعت مي تواند تاثيرگذار باشد و سهم سبد هزينه سالانه خانوارها را كاهش دهد.

عرضه مسكن ملكي مي‌تواند اجاره نشيني را در كشور كاهش دهد

افشين پروين پور كارشناس اقتصاد مسكن در گفت و گو با خبرنگار اقتصادي خبرگزاري فارس با بيان اينكه در برخي كشورهاي اروپايي متوسط سهم هزينه مسكن از درآمد خانوار، كمتر از ۲۰ درصد است، گفت: رسيدن به اين عدد بسيار سخت است.اما تاكيد مي كنم كه تا زماني كه عرضه مسكن افزايش نيابد هيچ طرح و برنامه‌اي نمي تواند مشكل اجاره و مستاجران را به طور قطعي حل كند.

وي با تاكيد بر اينكه تا زماني كه عرضه مسكن افزايش نيابد و بازار مسكن متعادل نشود بازار مسكن و بازار اجاره بها متعادل و كنترل نخواهد شد، ادامه داد: بايد به سمت عرضه ملكي و افزايش توليد مسكن حركت كنيم، چرا كه تا زماني كه عرضه افزايش نيابد و تقاضاي مسكن در بازار اجاره كاهش نيابد نرخ اجاره بها متعادل نمي شود.

پروين پور در پاسخ به اين سئوال كه آيا ساخت واحدهاي استيجاري مي تواند به بخش اجاره نشيني كمك كند گفت: در برخي كشورهاي اسكانديناوي كه رشد جمعيت آنها و ميزان ازدواج در آن كشور پايين است ساخت واحدهاي استيجاري رونق دارد اما اين موضوع در ايران نمي تواند مناسب باشد چرا كه در ايران رشد جمعيت بالا است و سالانه 800 هزار ازدواج در كشور به ثبت مي‌رسد پس ساخت مسكن استيجاري يك ايده غلط است.

عرضه مسكن هاي اجاره اي ناياب است

گزارش خبرنگار فارس از بازار اجاره مسكن حاكيست كه اين روزها فايل واحدهاي مسكوني براي اجاره بسيار كم است و به عبارتي عرضه واحدهاي مسكوني مورد نظر براي اجاره بسيار ناياب است.

لطفي يك عضو هيات مديره اتحاديه املاك در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاري فارس با اشاره به اينكه اين روزها وضعيت عرضه واحدهاي مسكوني اجاره اي بسيار كم و ناياب شده گفت:نبود عرضه مناسب و فايل مناسب مسكن باعث شده تا نرخ اجاره بهاي مسكن در مشاوران املاك اين روزها افزايشي شود.

وي در پاسخ به اين سئوال كه نرخ اجاره بها تابع قيمت مسكن است و همانطور كه مي دانيد قيمت مسكن افزايشي نبوده است .حال كه قيمت مسكن افزايش نيافته و فصل نقل و انتقالات نيست پس چرا نرخ اجاره بهاي مسكن بايد رشد كند گفت:يك دوره اي اينگونه بود كه تغييرات قيمتي فقط در فصل نقل و انتقالات مسكن رخ مي داد وضعيت اقتصادي نامشخص و رشد نقدينگي و تورم باعث مي شود تا اكثر مالكان زورشان به مستاجرها برسد.

وي ادامه داد: اكثر مستاجران به دليل نبود واحد مسكوني اجاره اي با مالكان به توافق مي رسند و قرارداد خود را تمديد مي‌كنند و همين موضوع نيز به ضرر مشاوران املاك تمام مي شود.

اغلب مشاوران املاك در گفت‌وگو با خبرنگار فارس مي‌گويند كه به هر سوي نرخ اجاره بها همواره تابع قيمت مسكن است و زماني كه قيمت مسكن افزايش مي يابد نرخ اجاره بها نيز متاثر از آن بالا مي رود.

حسام عقبايي نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك در گفت و گو با خبرنگار فارس در خصوص اينكه مگر نه اينكه نرخ اجاره بهاي مسكن را بايد قيمت مسكن تعيين كند گفت: نرخ اجاره بها تابع قيمت مسكن بوده و هست و اين موضوع در تمام دنيا حاكم بوده است، اما اينكه رشد اجاره بها بايد همواره متناسب با رشد و يا كاهش قيمت مسكن باشد، اينطور نيست.

وي افزود:به هر حال وقتي شرايط اقتصادي به شكل نامناسبي درآمدها را كاهش مي دهد برخي مالكان مسكن نرخ اجاره بهاي خود را افزايش مي دهند و چون نظارتي هم نيست مي بينيم كه مستاجران مجبور به پذيرش قيمت هاي اعلام شده از سوي مالكان مي شوند. حال وقتي قيمت مسكن رشد ندارد اما نرخ اجاره افزايشي است موضوعي است كه باعث تعجب خود املاكي‌ها شده است.

رشد تعداد مستاجران در دو سال گذشته

مهدي روانشادنيا يك كارشناس مسكن در خصوص اينكه چرا در روزهاي پاياني سال بايد نرخ اجاره بهاي مسكن افزايش يابد گفت:نمي توان با قاطعيت در خصوص اينكه چون فصل نقل و انتقالات نيست پس نبايد اجاره بها رشد كند چرا كه رفتار بازار اجاره با بازار خريد و فروش مسكن كاملا متفاوت است.

وي ادامه داد: با رشد شديد قيمت مسكن در دو سال گذشته و كاهش قدرت خريد تعداد مستاجران رو به فزوني گذاشته است.پس اينكه اجاره بها فقط يك بار آنهم در سال و آنهم در فصل نقل و انتقالات افزايش يابد چندان درست نيست.

وي ادامه داد:به هم خوردن تعادل بازار مسكن و نبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بها در روزهاي پاياني سال هم دستخوش تغيير و تحول شود.

كمبود عرضه دست مالكان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است

خيامي يكي از مشاوران املاك در منطقه 11 به خبرنگار فارس گفت: متاسفانه اين روزها نبود فايل اجاره مسكن براي ما املاكي‌ها هم جاي سوال است كه در روزهاي پاياني سال چرا بايد تعداد مراجعه كنندگان تا اين حد بالا برود.

او مي گويد:عرضه پايين مسكن براي اجاره باعث شده تا تقاضا براي اجاره مسكن افزايش يابد و همين موضوع دست مالكان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است.

وي افزود: فايل مورد نظر اجاره مسكن در اكثر مشاوران املاك كمياب شده است و به نظر مي رسد افزايش تقاضا و كمبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بهاي مسكن در روزهاي غير حساس از لحاظ جابجايي رو به بالا باشد.

افزايش 31 درصدي اجاره در 8 ماه امسال

بر اساس آمارهاي بانك مركزي نرخ اجاره مسكن در تهران و مناطق شهري در حالي در ۸ ماه امسال نسبت به سال قبل ۳۱.۷ درصد افزايش يافته كه قيمت مسكن تغيير چنداني نداشته است.حال اگر در روزهاي آتي نظام اجاره داري حرفه اي هم تصويب نهايي و حتي اجرايي شود تا زمان نقل و انتقالات نمي تواند موجب ثبات قيمتها شود.

دولت بايد براي علاج بخشي در بازار اجاره به سمت توليد و عرضه مسكن برود.اما توليد مسكن يك موضوع و عرضه ان يك موضوع ديگري است چرا كه تا زماني كه قانوني براي عرضه مسكن هاي توليد شده نداشته باشيم و قانوني هم براي مقابله با سوداگران نداشته باشيم، نمي توانيم به تعادل بازار اجاره و خريد مسكن خوشبين باشيم.

گزارش اشکال Top