بازگشت دلال ها به بازار مسکن

در مهرماه سال جاری حجم معاملات بازار مسکن تهران با رشد ۲۲ درصدی نسبت به شهریور مواجه شد. در این زمینه برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند نشانه‌هایی از ورود پول‌های کثیف به این بازار وجود دارد.

در نيمه اول سال جاري صد‌ها مورد ملك هركدام به قيمت ۳۰ تا ۵۰ ميليارد تومان در تهران معامله شده‌اند كه در نبود قوانين مالياتي مشمول اخذ ماليات نبوده و خود به افزايش قيمت‌ها دامن زده‌اند.

به گزارش تجارت‌نيوز، در مهرماه سال جاري حجم معاملات بازار مسكن تهران با رشد ۲۲ درصدي نسبت به شهريور مواجه شد. در اين زمينه برخي فعالان و كارشناسان حوزه مسكن مي‌گويند نشانه‌هايي از ورود پول‌هاي كثيف به اين بازار وجود دارد. استدلال اين است كه از يك‌طرف نزديك به ۸۰ درصد تقاضا‌هاي مسكن جزء تقاضاي سرمايه‌اي بوده كه در نبود شفافيت در اين بازار قصد دارند به‌واسطه رصد بازار‌هاي ديگر از سوي دولت و همچنين فعال‌شدن ابزار‌هاي مالياتي و طرح موضوع قطع يارانه‌هاي نقدي ثروتمندان، بازار مسكن را به‌عنوان مقصد پولشويي انتخاب كنند و ثانيا با معاملات سفته‌بازانه، زمينه هيجاني‌شدن بازار را فراهم كنند.

براي نمونه در حالي كه قيمت مسكن در دو ماه پاياني نيمه اول سال جاري كاهشي بود، اما در مهرماه قيمت مسكن در شهر تهران بازهم صعودي شد، البته با اين توضيح كه به‌جز چند منطقه شهر تهران ازجمله مناطق شمالي شهر كه قيمت‌ها رشد چشمگيري داشته، قيمت در اغلب مناطق كاهشي بوده است. براي نمونه قيمت مسكن در منطقه يك در هر مترمربع رشد چهارميليون توماني نسبت به ماه قبل داشته است.

بر اين اساس از آنجايي كه بازار مسكن در ايران كمترين شفافيت اطلاعاتي را دارد، با رصد حساب‌هاي بانكي براي شناسايي ثروتمندان و همچنين طرح اخذ سود از سپرده‌هاي بانكي در طرح پيش‌نويس اصلاح برخي قوانين مالياتي كه اخيرا از سوي سازمان امور مالياتي ارائه‌شده، امكان تحرك جديد در حركت نقدينگي به نيت پولشويي مي‌تواند به تنش دوباره بازار مسكن دامن بزند. در اين زمينه بررسي تجربيات جهاني نشان مي‌دهد در سطح ﺟﻬﺎن، كشور‌هاي مختلف ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﮐﻨﺘﺮل ﺳﻮداﮔﺮي، ﮐـﺴﺐ درآﻣـﺪ، ﺗﺤﻘﻖ اﻫﺪاف ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ، ﺑﻬﺒﻮد اﻫﺪاف ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ اﺑﺰار ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ آن ﮐـﺎرﮐﺮد را ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ‌اند كه از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﻧﻬﺎ ﻣﯽﺗﻮان ﺑـﻪ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ عايدي (ﻣﻨﻔﻌـﺖ) ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ ارزش زﻣﯿﻦ (LVT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼك ﮔﺮانﻗﯿﻤـﺖ (SDLT) اشاره كرد.

۱۰۰ سال غفلت از ماليات عايدي سرمايه

در ادﺑﯿﺎت اﻗﺘﺼﺎدي اﻋﺘﻘﺎد ﺑﺮ اين اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎ و ﺷﻮكﻫﺎي ادواري ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﻮﻣا ﺗﺤﺖ‌تاﺛﯿﺮ ﺷﻮكﻫﺎي ﺗﻘﺎﺿﺎ و ﺳﻮداﮔﺮي در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﻗﺮار دارد. ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎي ﺑﺴﯿﺎر ﻣوﺛﺮ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻧﻊ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎي ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ و ورود و ﺧﺮوج ﺷﺪﯾﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﻫﺎي ﺳﺮﮔﺮدان ﺑﻪ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ شود و روﻧﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري را در اﯾﻦ ﺑﺨﺶ در ﻣﺴﯿﺮ ﺑﺎﺛﺒﺎت و ﺑﻪ‌دور از ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎي ادواري ﻗﺮار دﻫﺪ، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ عايدي ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮي آن در ﮐﺸﻮرﻫﺎي دﯾﮕﺮ ﺣﺘﯽ از ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش اﻓﺰوده ﻧﯿﺰ ﺑﯿﺸﺘﺮ اﺳﺖ. اين ماليات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قيمت خريد و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسكن اعمال مي‌شود.

استناد به تجارب كشور‌هاي پيشرفته و مطالعات علمي مي‌توان گفت اخذ اين ماليات در بخش مسكن، آثار مثبتي را ازجمله كنترل تقاضاي سوداگري و تورم، كاهش شكاف طبقاتي در جامعه، هدايت نقدينگي به سمت توليد و رونق ساخت‌وساز، افزايش ثبات و پيش‌بيني‌پذيري اقتصاد و افزايش قدرت خريد مردم دارد. اين پايه مالياتي تنها سوداگران و تقاضا‌هاي غيرمصرفي را مورد هدف قرار مي‌دهد؛ بنابراين خانه اصلي هر فرد از پرداخت ماليات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضاي خود مي‌تواند از معافيت مالياتي در ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات نقل‌وانتقال برخوردار باشد. همچنين سازندگاني كه اقدام به توليد و عرضه واحد‌هاي مسكوني (ساختمان‌هاي نوساز) مي‌كنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند؛ بنابراين پس از اعمال ماليات بر عايدي سرمايه، تقاضا‌هاي سوداگرانه از بازار مسكن به‌تدريج خارج شده و در مقابل، تقاضا‌هاي مصرفي و توليد و عرضه تقويت مي‌شوند. در ايران، علاوه‌بر ملاحظات مربوط به عدالت، انگيزه‌هاي سوداگرانه در بازار برخي دارايي‌ها به‌ويژه دارايي‌هايي كه عرضه آن‌ها بي‌كشش است (نظير املاك و مستغلات) ضرورت معرفي اين ماليات را اجتناب‌ناپذير كرده است.

در كشور‌هاي مختلف املاك و مستغلات، سرقفلي، ارز‌هاي خارجي، طلا، جواهر و زيورآلات (غيرمصرفي و تقاضاي سرمايه‌اي)، حقوق قراردادي، زمين، مجموعه اشياي قيمتي، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشمول ماليات بر عايدي سرمايه هستند، با اين حال رويكرد فعلي كشور در ماليات‌ستاني از انواع درآمد‌ها يكسان نيست، به‌طوري كه در اين ساختار، در غياب يك سيستم ماليات بر عايدي سرمايه در كشور، نوعي سيستم جايگزين ماليات بر عايدي سرمايه در قالب ماليات نقل‌وانتقال املاك (موضوع مواد ۵۲، ۵۹ و ۶۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم)، ماليات نقل‌وانتقال سهام و ماليات نقل‌وانتقال سرقفلي در قانون ماليات‌هاي مستقيم وجود دارد كه به‌عنوان جانشين يا نماينده ماليات بر عايدي سرمايه در منابع مذكور عمل مي‌كنند. با وجود اين، معاملات ساير دارايي‌ها نظير برخي اوراق بهادار و ابزار‌هاي مالي، مالكيت معنوي مثل حق اختراع و حقوق معنوي از ماليات معاف هستند. درواقع مرز بين درآمد‌هاي معمول و ساير درآمد‌هاي غيرمشمول در نظام مالياتي ايران چندان شفاف و روشن نيست. بررسي تجارب جهاني نشان مي‌دهد اين نوع ماليات سابقه بيش از ۱۰۰ ساله در دنيا دارد. در ادامه به برخي از اين تجارب در حوزه ماليات بر عايدي بخش مسكن اشاره مي‌شود.

انگلستان: يكي از دلايل اصلي معرفي ماليات بر عايدي سرمايه در انگلستان، رشد سريع ارزش ملك پس از جنگ جهاني دوم بود كه به علت احتكار املاك از سوي سوداگران املاك رخ داده بود. در اين كشور درخصوص اموال و دارايي‌هاي غير از املاك، نرخ ماليات بر عايدي سرمايه بين ۱۰ تا ۲۰ درصد در نظر گرفته شده و براي خانه‌هاي دوم به بالا نرخ اين ماليات بين ۱۸ تا ۲۸ درصد است.

آمريكا: در آمريكا اين ماليات از سال ۱۹۱۳ اخذ مي‌شود. در اين كشور افراد و شركت‌ها ماليات بر عايدي سرمايه را درمجموع خالص كل سود سرمايه خود مي‌پردازند. نرخ ماليات بر عايدي سرمايه در آمريكا متناسب با ميزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعيين مي‌شود و از صفر درصد براي افراد با درآمد كمتر تا ۲۰ درصد براي افراد با درآمد بالا متغير است. كانادا: در كانادا ماليات بر عايدي سرمايه بر فروش دارايي‌هايي مانند سهام، اوراق قرضه، املاك و مستغلات اعمال مي‌شود. در اين كشور اگرچه نرخ ماليات بر عايدي سرمايه درمورد افراد حقيقي و حقوقي (مردم و شركت‌ها) به‌صورت متفاوت تعيين شده، اما ميزان ماليات بر عايدي سرمايه به‌صورت عمومي معادل ۵۰ درصد است. فرانسه: در فرانسه نيز ماليات بر عايدي سرمايه از سود فروش ملك هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده اخذ مي‌شود. ميزان اين ماليات در فرانسه ۲.۳۶ درصد است كه شامل ماليات بر عايدي سرمايه با نرخ ۱۹ درصد به اضافه ۲.۱۷ درصد هزينه‌هاي اجتماعي است. در اين كشور خانه اول و مصرفي افراد از ماليات بر عايدي سرمايه معاف است. در اين كشور خانه‌هاي دوم به بعد درصورت خريد و فروش طي كمتر از ۶ سال مشمول تمام ماليات مي‌شوند، اما با گذشت ۶ سال برحسب زمان مالكيت، مشمول تخفيفاتي خواهند شد.

تركيه: در تركيه اگر فردي تصميم بگيرد ملك خود را قبل از گذشت پنج‌سال از مدت خريد، به فروش برساند، بايد ماليات مربوط به فروش ملك بسته به ميزان سود حاصل از فروش را بپردازد. اين ماليات به‌عنوان ماليات بر عايدي سرمايه در تركيه شناخته مي‌شود.

حذف سوداگري‌ها بازهم در انتظار اقدام دولت و مجلس

در روز‌هاي اخير سازمان امور مالياتي متن پيش‌نويس «لايحه اصلاح برخي قوانين و مقررات مالياتي» را به دولت ارائه داده است كه براي اولين‌بار پيشنهاد شده از دارايي‌هاي مختلف شامل انتقال املاك، حق واگذاري محل، سهام، سپرده‌هاي بانكي، طلاي مسكوك، طلاي شمش و طلاي آب‌شده، ارز اعم از ديجيتالي و غيرديجيتالي و… ماليات عايدي سرمايه اخذ شود. در اين زمينه در بند ۴۷ اين پيش‌نويس پيشنهاد شده است متن زير به‌عنوان ماده ۹۶ قانون ماليات‌هاي مستقيم درج شود. درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات موضوع اين فصل (سوم) و فصل هفتم اين باب خواهد بود. در تبصره يك اين طرح مقرر شده اولين نقل‌وانتقال ساختمان‌هاي مذكور علاوه‌بر ماليات علي‌الحساب نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۹ اين قانون مشمول ماليات علي‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتي ملك مورد انتقال است. ماليات قطعي موديان موضوع اين ماده پس از رسيدگي طبق مقررات مربوط تعيين مي‌شود.

در تبصره دو پيش‌نويس آمده است: «شمول مقررات اين ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط به آن است كه بيش از سه‌سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آن نگذشته باشد.» در تبصره سه نيز مقرر شده شهرداري‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنين هنگام صدور پايان كار مراتب را به‌منظور تشكيل پرونده مالياتي به اداره امور مالياتي ذي‌ربط به ترتيبي كه توسط سازمان امور مالياتي كشور تعيين مي‌شود، گزارش كنند. با اين حال اگرچه در متن پيش‌نويس جديد لايحه اصلاح برخي قوانين و مقررات مالياتي انواع دارايي‌ها ازجمله مسكن مشمول اخذ ماليات عايدي سرمايه شده‌اند، با اين ضرايب مالياتي جديد پيشنهادي سازمان امور مالياتي، ابتدا بايد توسط وزارت اقتصاد و هيات‌دولت تصويب شده و سپس در مجلس و شوراي نگهبان بررسي و تصويب شوند، لذا هنوز قطعي نيستند.

۳ برابر وضعيت طبيعي، خانه خالي داريم

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎي دولت‌ها ﺑﺮاي ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﻮﺟﻮد ﻣﺴﮑﻦ در ﺷﺮاﯾﻂ ﻧﺎﺑﺮاﺑﺮي ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ، وﺿﻊ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻪﻫﺎي ﺧﺎﻟﯽ از ﺳﮑﻨﻪ (Vacant Home Tax) اﺳﺖ. وﺿﻊ ﻧﺮخ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻧﮕﻬﺪاري ﺧﺎﻧﻪﻫﺎي ﺧﺎﻟﯽ ﺑﺮاي ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺷﺪه و ﺑﻪﻋﻨﻮان اﺑﺰار و اﻫﺮﻣﯽ ﻣﮑﻤﻞ در ﮐﻨﺎر ﻋﺮﺿﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮاي ﮐﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ و اﯾﺠﺎد ﺗﻌﺎدل در ﺑﺎزار اﺳﺖ. از اين‌رو، وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌عنوان ابزاري تنظيم‌گر جهت مقابله با اين نوع فعاليت سوداگرانه و بهبود مديريت بازار مسكن، امري ضروري و اجتناب‌ناپذير است.

بر اساس داده‌هاي مركز آمار ايران، تعداد واحد‌هاي مسكوني خالي كشور از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۱.۶ ميليون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۲.۶ ميليون واحد در سال ۱۳۹۵ افزايش يافته كه اين ميزان افزايش در فاصله سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاكي از متوسط رشد ساليانه خانه‌هاي خالي در كشور معادل ۱۷ درصد است. اين روند افزايشي در شرايطي است كه تعداد واحد‌هاي مسكوني كشور طي اين دوره با متوسط رشد ساليانه‌اي معادل ۳.۷ درصد از ۱۵.۹ ميليون واحد مسكوني در سال ۱۳۸۵ به ۱۹.۹ ميليون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۲۲.۸ ميليون واحد در سال ۱۳۹۵ افزايش يافته است. برآيند اختلاف قابل‌توجه متوسط رشد ساليانه تعداد واحد‌هاي مسكوني كشور و تعداد خانه‌هاي خالي طي سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ منجر به افزايش قابل‌توجه نرخ خانه‌هاي خالي كشور يا همان نسبت تعداد خانه‌هاي خالي به تعداد واحد‌هاي مسكوني كشور شده، به‌طوري كه نرخ مذكور از ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ و به ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ افزايش يافته است.

استان تهران با دارا بودن سهمي معادل ۱۹ درصد از كل خانه‌هاي خالي كشور در سال ۱۳۹۵ (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسكوني خالي)، رتبه نخست را در كشور دارد و درمجموع تهران به‌همراه ۶ استان اصفهان، خراسان‌رضوي، فارس، آذربايجان‌شرقي، البرز و خوزستان ۵۸ درصد از كل خانه‌هاي خالي كشور را به خود اختصاص داده‌اند. همچنين بررسي‌ها نشان مي‌دهد ۲.۶ ميليون واحد مسكوني خالي درمجموع بيش از ۲۶۳ ميليون مترمربع مساحت دارند كه با احتساب قيمت ۲.۹ ميليون توماني هر مترمربع زيربناي مسكوني، ارزش اين واحد‌ها در كل كشور به ۷۷۰ هزار ميليارد تومان مي‌رسد. علت افزايش قابل‌توجه تعداد و نرخ خانه‌هاي خالي كشور طي سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ را مي‌توان در مباني نظري بخش مسكن جست‌وجو كرد. براساس اين مباني، بين نوسان تعداد خانه‌هاي خالي با نوسان قيمت مسكن ارتباط معكوس وجود دارد، به‌طوري كه در شرايط كاهش رشد قيمت مسكن مالكان واحد‌هاي مسكوني به اميد افزايش قيمت در دوره آتي، از عرضه واحد‌هاي خود به بازار خودداري مي‌كنند.

در اين زمينه بررسي آماري نشان مي‌دهد كاهش رشد قيمت مسكن در كشور از ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۱ به حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۵ منجر به افزايش قابل‌توجه نسبت خانه‌هاي خالي به كل واحد‌هاي مسكوني از حدود ۸ درصد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ شده است. در اين زمينه بايد توجه داشت در ادبيات اقتصاد كلان، وجود خانه‌هاي خالي به ميزان نرخ طبيعي، امر ذاتي براي تعادل در بازار مسكن تلقي شده، اما آنچه برهم‌زننده تعادل و جزء غيرذاتي بازار تلقي مي‌شود، فاصله قابل‌توجه نرخ واقعي خانه‌هاي خالي نسبت به نرخ طبيعي آن است كه اين امر به‌دليل وجود «تقاضاي سوداگرانه خانه‌هاي خالي» رخ مي‌دهد و با افزايش تقاضاي مذكور، اين فاصله بيشتر نيز خواهد شد.

در چارچوب ادبيات اقتصاد مسكن و براساس مكانيسم تعديل قيمت، رخداد فوق (فاصله نرخ واقعي خانه‌هاي خالي از نرخ طبيعي) بايد به كاهش قيمت تعادلي بازار بينجامد، ليكن از آنجايي كه مكانيسم مذكور در بازار مسكن كشور‌هايي نظير ايران كه عرضه مسكن بسيار كمتر از تقاضاي آن است عمل نمي‌كند، فزوني قابل‌توجه نرخ واقعي خانه‌هاي خالي بر نرخ طبيعي آن، خود عامل افزايش قيمت مسكن شده و در چنين شرايطي بازار مسكن دچار شكست شده است.

بر اين اساس، دخالت دولت در بازار (دخالتي كارآمد از طريق ابزار‌هاي تنظيم‌گري) امري ضروري و اجتناب‌ناپذير خواهد بود. طبق محاسبات تحقيقي، نرخ طبيعي خانه‌هاي خالي در ايران طي سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۴ درصد است، در حالي كه نرخ واقعي خانه‌هاي خالي در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۳ درصد محاسبه شده است؛ بنابراين در شرايط حاضر، فاصله قابل‌توجهي بين نرخ طبيعي و نرخ واقعي خانه‌هاي خالي در بازار مسكن ايران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف)، به‌ويژه آنكه اين شكاف طي دوره مذكور با روند افزايشي مواجه بوده است. با توجه به مراتب فوق، مي‌توان اذعان كرد در شرايط حاضر، ورود دولت و استفاده از ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌عنوان ابزار مديريت و تنظيم بازار مسكن كشور، امري ضروري است.

چالش ۴۶ ساله اخذ ماليات خانه‌هاي خالي

براي نخستين‌بار ماليات بر خانه‌هاي خالي در ايران در چارچوب «قانون تعديل و تثبيت اجاره‌بها» مصوب ۱۳۵۲ برقرار شد. با تصويب قانون ماليات‌هاي مستقيم در اسفندماه سال ۱۳۶۶ و درج فصلي تحت‌عنوان «ماليات مستغلات خالي» ذيل باب اول (ماليات بر دارايي)، عوارض تخليه جاي خود را به ماليات بر مستغلات مسكوني خالي داد. ماليات بر خانه‌هاي مستغلات مسكوني خالي تا پايان سال ۱۳۸۰ پابرجا بود، اما اين پايه مالياتي در چارچوب اصلاحات قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب سال ۱۳۸۰ لغو و بدهي‌هاي مالياتي قبلي بابت آن بخشوده شد.

بر اين اساس، از سال ۸۰ تا سال ۱۳۹۴ كه اصلاحات قانون ماليات مستقيم مجددا ابلاغ شد، ماده قانوني در زمينه ماليات خانه‌هاي خالي وجود نداشت و طي اصلاحيه سال ۱۳۹۴ در قالب ماده ۵۴ مقرر شد واحد‌هاي مسكوني واقع در شهر‌هاي با جمعيت بيش از ۱۰۰ هزار نفر كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور به‌عنوان «واحد خالي» شناسايي مي‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول ماليات معادل ماليات بر اجاره خواهند شد؛ لذا تبصره ۷ ماده ۱۶۹ اصلاحات قانون ماليات مستقيم مصوب ۱۳۹۴ در اين زمينه، وزارت راه‌وشهرسازي را موظف كرد حداكثر ۶ ماه پس از تصويب اين قانون، سامانه مذكور را راه‌اندازي كند، اما طبق آخرين اظهارات مسئولان دولتي، راه‌اندازي سامانه مذكور پس از چهارسال هيچ‌گونه پيشرفتي نداشته است.

تجربه جهاني؛ حتي مصادره به‌نفع افراد بدون سرپناه

كشور‌هاي انگلستان، اسكاتلند و فرانسه ازجمله كشور‌هاي توسعه‌يافته‌اي هستند كه به‌منظور مديريت بازار مسكن از ابزار ماليات بر خانه‌هاي خالي استفاده مي‌كنند، به‌طوري كه اجراي صحيح اين نوع ماليات باعث شده است نرخ خانه‌هاي خالي اين كشور‌ها در مقايسه با ديگر كشور‌ها در سطح پايين‌تري قرار گيرد. به‌عنوان مثال نرخ خانه‌هاي خالي در سال ۲۰۱۱ براي كشور‌هاي انگلستان، اسكاتلند و فرانسه به‌ترتيب معادل ۳ درصد، ۲.۹ درصد و ۷ درصد بوده است. در انگلستان ماليات بر خانه‌هاي خالي در قالب «ماليات شهرداري» اخذ مي‌شود. در اين كشور واحد‌هاي مسكوني كه بيش از ۶ ماه خالي باشند، مشمول ۵۰ درصد ماليات شهرداري مي‌شوند و بعد از ۱۲ ماه اين ماليات تا ۱۰۰ درصد افزايش مي‌يابد.

در اسكاتلند سيستم ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌طور كلي مشابه است. البته اين دو سيستم در نرخ ماليات و برخي موارد اجرايي همچون مدت زماني خالي‌بودن با يكديگر تفاوت‌هايي دارند، به‌طوري كه در اسكاتلند نرخ مالياتي معادل ۱۰۰ درصد «ماليات شهرداري» درخصوص خانه‌هايي كه براي يك‌سال يا بيشتر خالي هستند، اعمال مي‌شود. همچنين در اسكاتلند شهرداري مي‌تواند درخصوص خانه‌هايي كه كمتر از يك‌سال خالي بوده، تخفيفي بين ۱۰ تا ۵۰ درصد اعطا كند. در فرانسه پايه ماليات بر خانه‌هاي خالي ارزش اجاره‌اي املاك و نرخ آن براي سال اول معادل ۱۲.۵ درصد و براي سال‌هاي بعد معادل ۲۵ درصد است. همچنين در اين كشور به‌منظور شناسايي و ساماندهي خانه‌هاي خالي، از ابزار حقوقي كارآمد «مصادره خانه‌هاي خالي به نفع افراد بدون سرپناه» استفاده مي‌شود، به‌طوري كه براساس قانون ماليات املاك فرانسه در سال ۲۰۱۴، حق مصادره خانه‌هايي كه بيش از ۱۸ ماه خالي باشند تا هفت‌سال براي اسكان افراد فاقد سرپناه اعطا شده است.

افزايش ۱۵ برابري قيمت زمين در نبود ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎي ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ، ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮي ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ اﺳﺖ. اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮاي ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪودﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮي و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮي ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎي ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮي را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در اين زمينه بررسي‌ها نشان مي‌دهد در حال حاضر بيش از ۳۰ كشور در سراسر جهان يك نوع ماليات با عنوان «ماليات بر ارزش زمين (LVT)» را براي مقابله با سوداگري در بخش زمين پياده‌سازي كرده‌اند.

در آمريكا اين نوع ماليات از سال ۱۹۱۳ اجرا مي‌شود و مسئولان ايالت پنسيلوانيا اولين قانون اين نوع ماليات را اجرا كردند. تعداد كم كشور‌هايي كه اين نوع ماليات را اجرا كرده‌اند به اين معني نيست كه اين نوع ابزار مالياتي قابليت اجرايي ندارد يا موثر نيست، بلكه اغلب كشور‌هاي جهان به اين دليل كه موضوع سوداگري مسكن را ندارند، نيازي به ايجاد اين نوع ماليات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮي ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻧﮕﻬﺪاري زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎي ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ايران موضوع بسيار متفاوت است، چراكه بررسي‌ها نشان مي‌دهد در اين زمينه با وجود اينكه بخش عمده هزينه ساخت مسكن مربوط به قيمت زمين بوده و زمين يكي از ابزار‌هاي سوداگري و احتكار بوده است، با اين حال ابزار مالياتي براي كنترل سوداگري در اين بخش وجود ندارد. اين موضوع از اين منظر داراي اهميت است كه طي ۱۰ سال اخير قيمت زمين در شهر تهران با افزايش نزديك به ۱۵ براي از حدود يك‌ميليون و ۱۵۵ هزار تومان در بهار ۱۳۸۸ به ۱۷ ميليون تومان در بهار ۱۳۹۸ رسيده است.

خانه‌هاي ۵۰ ميليارد توماني معاف از ﻣﺎﻟﯿﺎت!

از دﯾﮕﺮ اﻫﺪاف ﻧﻈﺎمﻫﺎي ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ در ﺣﻮزه زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮي، اخذ ماليات ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼك ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ (SDLT) است. واﺣﺪﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ از ﻣﻨﻈﺮ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ارزش اﻓـﺰوده ﻧﯿـﺰ ﻣﯽﺗﻮانند ﻣﻨﺒﻊ اﺧﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺎشند. ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ واﺣﺪﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﻫـﺪف ﺳـﺮﭘﻨﺎه ﺧﺮﯾﺪاري ﻧﺸﺪه‌اﻧﺪ و ارزش داراﯾﯽ آﻧﻬﺎ ﻧﻘﺶ ﻏﺎﻟﺐ در ﺧﺮﯾﺪ آن اﺳﺖ، ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻣـﯽﺗﻮاﻧـند ﻣﻨﺒـﻊ اﺧـﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت باشند. ﺑﻪ‌دﻟﯿﻞ اﯾﻨﮑﻪ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت از اﻣﻼك ﺑﺎﻗﯿﻤﺖ ﺑﺎﻻﺗﺮ از ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ اﺧـﺬ ﻣـﯽﺷـﻮد، ﺗﻌـﺪاد واﺣـﺪﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺸﻤﻮل ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺤﺪود اﻣﺎ درآﻣﺪﻫﺎي ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺣﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞ‌ﺗﻮﺟـﻪ اﺳـﺖ. ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﺠﺎد درآﻣﺪ ﺑﺮاي دوﻟﺖ، اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت داراي ﺗاﺛﯿﺮﻫﺎي ﮐﻨﺘﺮﻟﯽ ﻗﯿﻤﺖ در ﺑﺎزار زﻣـﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮي اﺳﺖ. درواﻗﻊ اﺧﺬ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻋﺎﻣﻠﯽ ﺑﺎزدارﻧﺪه ﺑـﺮاي اﻓـﺮادي اﺳـﺖ ﮐـﻪ ﺑـﺎ اﻧﮕﯿـﺰه داراﯾﯽ اﻗﺪام ﺑﻪ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼك ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ. اﯾﻦ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻋـﻼوه‌ﺑـﺮ ﮐـﺎﻫﺶ ﺗـاﺛﯿﺮات ﻧﺎﺷـﯽ از ﻣﻌﺎﻣﻼت اﻣﻼك ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺑﺮ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ، ﺗاﺛﯿﺮ ﺑﺎزﺗﻮزﯾﻌﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﻫﺰﯾﻨﻪ‌ﮐﺮدن درآﻣﺪ آن ﺑﺮاي ﺗﻬﯿﻪ ﻣﺴﮑﻦ دﻫﮏﻫﺎي ﭘﺎﯾﯿﻦ درآﻣﺪي و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ روﯾﮑﺮد ﻣﻨﺎﺳﺐﺗﺮي ﺑﺮاي ﺗاﻣﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي دوﻟﺖ ﻣﻠﯽ و ﻣﻘﺎمﻫﺎي ﻣﺤﻠﯽ ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ. اين ماليات همچنين مي‌تواند جايگزين درآمد‌هاي ناپايداري همچون تراكم‌فروشي يا شهرفروشي و باغ‌فروشي (براي ساخت مسكن) قرار گيرد.

در اين زمينه بررسي داده‌هاي سامانه املاك و مستغلات نشان مي‌دهد در نيمه اول سال جاري صد‌ها مورد ملك هركدام به قيمت ۳۰ تا ۵۰ ميليارد تومان در تهران معامله شده‌اند كه در نبود قوانين مالياتي مشمول اخذ ماليات نبوده و خود به افزايش قيمت‌ها دامن زده‌اند. براي مثال در حالي كه قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير كاهشي بوده، اما قيمت مسكن در منطقه يك تهران (براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازي) از متري ۲۴.۸ ميليون تومان در شهريورماه به ۲۸.۱ ميليون تومان در مهرماه رسيده است.

گزارش اشکال Top