تبخیر وام خرید مسکن

نبود علائم حیاتی در بازار خرید و فروش امتیاز وام خرید خانه، از تبخیر تسهیلات مسکن خبر می‌دهد. میانگین قیمت اوراق وام خرید مسکن ماه گذشته به پایین‌ترین سطح از زمان عرضه تاکنون رسید.

نبود علائم حياتي در بازار خريد و فروش امتياز وام خريد خانه، از تبخير تسهيلات مسكن خبر مي‌دهد. ميانگين قيمت اوراق وام خريد مسكن ماه گذشته به پايين‌ترين سطح از زمان عرضه تاكنون رسيد. نشست اوراق مسكن به كانال ۳۰ هزار تومان - قيمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار توماني- و‌ پايداري اين سطح قيمتي در هفته‌هاي اخير يك پيام از بازار بالادست معاملات ملك مخابره مي‌كند مبني بر اينكه در حال حاضر تحت تاثير يك سال جهش مداوم قيمت مسكن در تهران و شهرهاي بزرگ، وزن واقعي تسهيلات خريد در تجهيز مالي متقاضيان خريد مسكن بي‌اثر شده و در نتيجه، حذف كامل نقش وام در معاملات ملك اتفاق افتاده است. در حال حاضر قدرت خريد وام اوراق مسكن در پايتخت به كمتر از ۵ مترمربع رسيده است. اين ميزان حتي براي خريد كمترين متراژ هم پاسخگو نيست. پيش‌تر، پايين‌ترين سطح ميانگين ماهانه قيمت خريد و فروش امتياز وام مسكن در پاييز سال ۹۲ و درست بعد از جهش قيمت در بهار ۹۲، رقم خورده بود. سطح فعلي قيمت اوراق از آن زمان هم پايين‌تر است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد اگر وام‌هاي فعلي متناسب با جهش قيمت مسكن تعديل شود، شدت ركود معاملات مصرفي مسكن در پايتخت كاهش پيدا مي‌كند.

ركورد پايين‌ترين سطح قيمت فروش اوراق وام مسكن در مرداد ۹۸ به ثبت رسيد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره تازه‌ترين تحولات بازار بالادست معاملات مسكن نشان مي‌دهد مرداد امسال در حالي ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن به كانال ۳۰ هزار تومان سقوط كرد و در اين ماه به‌طور متوسط به ۳۶ هزار تومان رسيد كه اين سطح قيمتي از ابتداي ايجاد بازار معاملات اوراق تاكنون به لحاظ پايين‌ترين سطح قيمتي بي‌سابقه بوده است. اين رخداد بي‌سابقه در بازار معاملات امتياز وام آني مسكن را مي‌توان به‌عنوان مهم‌ترين نشانگر مرگ وام مسكن و از دست رفتن سطح حداقلي قدرت وام مسكن براي پوشش بخشي از هزينه خريد آپارتمان دانست. در واقع مرداد ۹۸ را مي‌توان ركورد زماني ثبت ارزان‌ترين قيمت فروش امتياز وام آني مسكن معرفي كرد. مقطعي كه با سكته كامل وام مسكن و از بين رفتن علائم حياتي در بازار بالادست معاملات مسكن- بازار معاملات اوراق- مي‌توان آن را به‌عنوان زمان مرگ اين تسهيلات شناسايي كرد.

بازار معاملات اوراق وام مسكن از ابتدا - از سال ۸۹- تاكنون دست‌كم سه مقطع زماني متفاوت را تجربه كرده است؛ مقطع زماني اول مربوط به دوره‌اي است كه براي اولين بار قيمت هر فقره اوراق وام مسكن به كانال ۳۰ هزار تومان سقوط كرد؛ آذر سال ۹۲ تحت تاثير دو عامل عمده ميانگين قيمت فروش هر فقره اوراق وام مسكن به ۳۸هزار و۱۰۰تومان رسيد؛مقطع زماني دوم مربوط به دوره اوج قيمت اوراق وام مسكن است؛تابستان ۹۵ نيز تحت تاثير چند عامل مهم ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسيد و در سومين مقطع تاريخي بازار امتياز وام خريد مسكن،مرداد امسال،ركورد كمترين سطح قيمت اوراق وام مسكن از ابتدا تاكنون رقم خورد. در هر سه مقطع تاريخي تجربه شده در بازار امتياز وام خريد مسكن،عوامل مهمي منجر به ايجاد تحولات مهم در بازار بالادست معاملات مسكن شدند.

آذر ۹۲ كه براي اولين بار ميانگين قيمت فروش هر فقره اوراق وام مسكن به كانال ۳۰ هزار تومان سقوط كرد در واقع مقطع زماني بعد از جهش قيمت مسكن بود؛ جهش قيمت مسكن كه تا خرداد سال ۹۲ ادامه داشت از تابستان منجر به بروز ركود در بازار معاملات مسكن تحت تاثير افزايش شكاف بين قدرت خريد متقاضيان مصرفي و قيمت مسكن شد؛ همين موضوع منجر به كاهش تقاضا براي خريد مسكن،دريافت وام و در نتيجه كاهش حجم معاملات در بازار اوراق وام مسكن شد و در نتيجه ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن در سطح ۳۸ هزار و ۱۰۰ تومان در اين ماه ثبت شد.

به اين ترتيب شكل‌گيري ركود در بازار معاملات مسكن را مي‌توان به‌عنوان اولين دليل از بين رفتن علائم حياتي در بازار اوراق وام مسكن در آذر ۹۲ عنوان كرد. از سوي ديگر، از آنجا كه سقف وام خريد مسكن در ۷ سال منتهي به آذرماه ۹۲ افزايش نيافته بود، جهش قيمت مسكن منجر به بي‌اثر شدن اثر وام در پوشش سهم موثري از هزينه خريد آپارتمان در آن سال شد؛در نتيجه تقاضا براي خريد اوراق به منظور دريافت وام كاهش يافت، بنابراين با افزايش حجم عرضه اوراق نسبت به تقاضاي موجود در بازار،متوسط قيمت هر فقره اوراق در اين ماه به كانال ۳۰ هزارتومان سقوط كرد.

اين در حالي است كه مشابه همين وضعيت، مرداد امسال تجربه شد؛ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن در ماه گذشته-مرداد ۹۸-براي دومين بار در تاريخ انتشار اين اوراق به كانال ۳۰هزار تومان سقوط كرد با اين تفاوت كه ميانگين قيمت اوراق در اين ماه از سطح ميانگين قيمت اوراق در آذرماه ۹۲ باز هم كمتر شد و به‌طور متوسط به ۳۶هزار تومان رسيد. در واقع اگر چه سقوط قيمت اوراق وام مسكن به كانال ۳۰ هزار تومان يكبار ديگر در آذر ۹۲ نيز تجربه شده بود اما سطح قيمت اوراق در مرداد امسال در واقع ركورد كمترين متوسط قيمت اوراق در يك ماه از ابتداي راه‌اندازي بازار معاملات اوراق تاكنون محسوب مي‌شود.

اين در حالي است كه بالاترين ميانگين قيمت فروش اوراق وام مسكن در تابستان سال ۹۵ به ثبت رسيد؛در اين مقطع تاريخي از بازار بالادست معاملات مسكن- بازار معاملات امتياز وام آني مسكن - ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسيد و در اين مقطع زماني ركورد بيشترين سطح قيمت اوراق رقم خورد؛افزايش قيمت اوراق وام مسكن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان در تابستان سال ۹۵ تحت تاثير سه عامل عمده اتفاق افتاد؛اولين عامل به كاهش و ثبات قيمت مسكن در سال ۹۵ بعد از تخليه حباب قيمتي مسكن مربوط به جهش سال ۹۲ برمي‌گردد؛بعد از ركود ايجاد شده ناشي از جهش قيمت مسكن در سال ۹۲، تقاضا براي خريد مسكن كاهش يافت و به دنبال كاهش ميزان تقاضا براي خريد مسكن،تقاضا براي دريافت وام و در نتيجه خريد اوراق وام نيز كاهش يافت؛در نتيجه بازار مسكن وارد دوره ركود شد؛به دليل ايجاد ركود در بازار مسكن، حباب قيمتي مسكن كه در دوره جهش ايجاد شده بود رفته رفته تخليه شد و در سال ۹۵ تحت تاثير اين رويداد،بازار مسكن براي اولين بار بعد از سال ۹۲ با ثبات قيمت مواجه شد؛همين موضوع منجر به افزايش سطح تقاضا براي خريد مسكن،دريافت وام و در نتيجه افزايش تعداد معاملات خريد و فروش امتياز وام آني شد و موجب شد در تابستان ۹۵،تحت تاثير اين موضوع،ميانگين قيمت هر فقره اوراق وام مسكن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان نيز پيشروي كند.

در همين مقطع زماني افزايش سقف وام خريد مسكن از حدود ۳۰ ميليون تومان به ۶۰ ميليون تومان در شهر تهران براي متقاضيان انفرادي و ۱۰۰ميليون تومان براي زوجين، از ديگر عوامل تحريك تقاضا براي ورود به بازار مسكن و در نتيجه افزايش تعداد معاملات امتياز وام خريد آپارتمان بود. به گزارش «دنياي اقتصاد»، جهش قيمت مسكن طي يك‌سال ۹۷، عدم افزايش سقف وام خريد متناسب با رشد قيمت آپارتمان، فشارهاي اقتصادي و در نهايت ركود شديد در بازار معاملات خريد مسكن (كاهش تعداد معاملات خريد مسكن به كمتر از ۳ هزار فقره در مردادماه در شهر تهران) كمترين سطح قيمت اوراق در يك ماه از ابتدا تاكنون را رقم زده است. اين در حالي است كه حجم خريد اوراق در مقطع زماني فعلي نسبت به سال گذشته به‌طور متوسط حدود ۲۰ درصد كاهش يافته است؛ هر چند از آنجا كه همه معاملات اوراق وام مسكن در نهايت منجر به دريافت وام و خريد مسكن نمي‌شود ميزان استفاده از اوراق به مراتب بيش از ۲۰ درصد كاهش داشته است.اين در حالي است كه آخرين آمارها درخصوص قيمت اوراق وام مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون متقاضيان انفرادي وام آني ۶۰ ميليوني براي دريافت وام بايد رقمي حدود ۴ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان و متقاضيان وام آني ۱۰۰ ميليون توماني رقمي در حدود ۸ ميليون تومان براي خريد اوراق هزينه كنند.

اين در حالي است كه قدرت پوشش‌دهي وام اوراق از هزينه خريد مسكن با توجه به ميانگين فعلي قيمت هر مترمربع آپارتمان (حدود ۱۳ميليون و۲۰۰ هزار تومان) براي وام ۶۰ ميليوني به ۵/ ۴ مترمربع و براي وام زوجين ۱۰۰ ميليوني به ۵/ ۷ مترمربع كاهش يافته است؛ در سال ۹۵ (با درنظر گرفتن متوسط ۴ ميليون و۳۰۰ هزارتوماني قيمت هر متر مربع مسكن) قدرت وام ۶۰ميليوني ۱۴ مترمربع و قدرت وام ۱۰۰ ميليوني ۲۳ مترمربع بود.

گزارش اشکال Top