آیا افزایش قیمت مسکن به نقطه آخر رسیده؟

بازار خرید و فروش خانه بعد از یک سال و نیم دست و پا زدن بالاخره موفق شد از نظر بازدهی سکه و دلار را کنار بزند، حالا دیگر دلیلی برای افزایش قیمت باقی نمانده و شاید… مسکن باید کوتاه بیاید! در این گزارش روند تغییرات قیمت سه بازار سکه، ارز و مسکن را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم آیا افزایش قیمت مسکن به نقطه آخر رسیده یا نه؟

فروردين سال 97 وقتي هنوز بحران ارز زياد جدي نشده بود و دلار از مرز پنج هزار تومان عبور نكرده بود، قيمت‌ها حدودا متري پنج ميليون تومان بود. به طور دقيق‌تر گزارش‌هاي وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران طي فروردين 97 روي پنج ميليون و 600هزار تومان قرار داشت. سال 97 بازار مسكن مثل ديگر بازارها به كلي رفتار متفاوتي نسبت به سال‌هاي قبل از خود نشان داد. طوري كه ديگر از فراز و نشيب‌هايي كه فصل‌هاي مختلف در بازار مسكن به وجود مي‌آمد خبري نبود.
 
قيمت خريد و فروش خانه در تهران از همان موقع تا حالا كه حدود 17ماه گذشته، قيمت مسكن روند صعودي ثابتي دارد و حتي يك ماه هم اين روند صعودي متوقف نشده. طوري كه قيمت مسكن تا مردادماه 97 يعني يك سال پيش به متري هفت ميليون و 400هزار تومان رسيد.
 
به عبارتي هر ماه بين 400 تا 600هزار تومان به قيمت مسكن اضافه مي‌شد.
 
حتي بعد از بازگشت ارز از مرز 20هزار تومان باز هم بازار مسكن به مسير خود ادامه داد. طوري كه تا پايان پاييز 97 وقتي دلار به حداقل قيمت خود يعني 12هزار تومان رسيده بود، مسكن در حال ركوردشكني‌هاي جديد بود و قيمت هر متر مربع واحد مسكوني به 9ميليون و 630هزار تومان رسيد. اين روند افزايش قيمت باعث شد قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در بهمن‌ سال 97 از مرز 10ميليون تومان عبور كند و تا پايان سال به 11ميليون تومان برسد.
 
از بهمن‌ماه به بعد افزايش قيمت مسكن وارد فاز جديدي شد و شاهد افزايش قيمت ماهانه يك ميليون تومان در بازار مسكن بوديم. كار به جايي كشيده شد كه خرداد امسال قيمت هر متر مربع واحد مسكوني به 13ميليون و 400هزار تومان رسيد. تيرماه بالاخره طلسم افزايش قيمت شكسته شد و سرعت آن به حداقل رسيد. يك حساب سرانگشتي نشان مي‌دهد قيمت مسكن از فروردين 96 تا تيرماه 97 تقريبا دو و نيم برابر شده و 142درصد رشد داشته است.
 
شروع افزايش قيمت دلار در ماه‌هاي پاياني سال 96 كليد خورد و در ابتداي سال 97 به وضوح خود را در بازار نشان داد. طوري كه قيمت دلار در فروردين‌ماه سال 97 از مرز پنج هزار تومان عبور كرد و نشان داد اين سال، سال خوبي براي اقتصادمان نيست. حتي ترفند دلار چهار هزار و 200توماني هم نتوانست مانع رشد اين ارز شود و كار به جايي رسيد كه تا پايان فصل بهار از هفت هزار تومان هم فراتر رفت و به هفت هزار و 300تومان رسيد.
 
تابستان اوضاع در بازار ارز وخيم‌تر شد. مردادماه 97 يعني درست يك سال پيش بود كه دلار از مرز 10هزار تومان عبور كرد و به صورت ناگهاني تا 12هزار تومان رسيد. هرچند اين افزايش ناگهاني، در ادامه تبديل به روند كاهشي شد، اما اين موضوع مانعي براي روند رو به رشد قيمت دلار به حساب نمي‌آمد. شهريور ماه بازار ارز وارد مرحله جديدي شد. پايان فصل تابستان براي دلار ورود به كانال 14هزار توماني را به همراه داشت. رقمي كه زياد براي دلار تداوم نداشت چراكه به محض شروع فصل پاييز و در هفته اول مهرماه ركورد تاريخي قيمت دلار رقم خورد. جايي كه دلار به مرز 20هزار تومان رسيد و نسبت به اول سال 97 رشد 300درصدي و چهار برابري را در كارنامه خود به ثبت رساند.
 
در ادامه روند دلار كاهشي بود. هرچند بهمن‌ماه و اسفند‌ماه دلار دوباره روند افزايشي آرامي به خود گرفت، اما نهايتا اين ارز با نرخ 13هزار و 500توماني سال 97 را به پايان برد تا رشد 180درصدي براي دلار در سال 97 رقم بخورد. دلار در سال 98 روند افزايشي به خود گرفت اما در خردادماه دچار يك سقوط عجيب و غريب شد و از 14هزار تومان به 11هزار تومان رسيد. در ادامه تقريبا يك ماهي مي‌شود كه شاهد تغيير چندي در بازار ارز نيستيم. اين روزها دلار در بازار آزاد با قيمت 11هزار و 700تومان معامله مي‌شود كه نشان دهنده رشد 144درصدي از اول سال 97 تا حالا است.
 
بازار سكه نسبت به رقيب اصلي‌اش يعني بازار ارز رشد بيشتري را تجربه كرده. شايد تعجب كنيد اما بايد بگوييم فروردين سال 97 هر سكه تمام طرح جديد در بازار تنها يك ميليون و 630هزار تومان قيمت داشت. افزايش قيمت سكه از ماه‌هاي پاياني سال 96 كليد خورده بود و در فروردين 97 به وضوح خود را نشان داد. طوري كه تا پايان فروردين ماه قيمت هر سكه تمام طرح جديد به يك ميليون و 800هزار تومان رسيد. سكه در سال 97 همپاي دلار بالا و پايين مي‌رفت.
 
اين اتفاق باعث شد تا مردادماه 97 يعني درست يك سال قبل، قيمت هر سكه تمام طرح جديد در بازار تا مرز چهار ميليون تومان بالا رفت. اين مورد نشان مي‌دهد قيمت سكه اين روزها اختلاف كمي با مرداد سال قبل دارد. تا پايان شهريور قيمت هر سكه تمام طرح جديد به چهار ميليون و 500هزار تومان رسيد. هفته اول مهر ماه همزمان با ركوردشكني تاريخي دلار، قيمت سكه تمام تا پنج ميليون و 600هزار تومان بالا رفت. به عبارتي در مدت شش ماه سكه افزايش قيمت سه و نيم برابري را پشت سر گذاشت.
 
در ادامه روند كاهشي قيمت سكه باعث شد تا پايان سال 97 قيمت هر سكه تمام طرح جديد به چهار ميليون و 700هزار تومان برسد. سال 98 رفتار بازار سكه تقريبا منطبق با بازار ارز بود. با اين تفاوت كه افزايش قيمت جهاني طلا و به تبع آن افزايش قيمت طلا در ايران باعث شده در چند وقت اخير شاهد افزايش نسبي قيمت سكه باشيد. اين روزها هر سكه تمام طرح جديد در بازار حدود چهار ميليون و 100هزار تومان در بازار معامله مي‌شود كه نشان دهنده رشد 156درصدي قيمت آن از اول سال 97 تا به حال است.
 
خيلي‌ها بازار مسكن را كاملا متفاوت از بازارهاي سرمايه‌اي مثل سكه و ارز مي‌دانند. تقريبا اين حرف درست است چراكه خيلي‌ها مسكن را به عنوان يك كالاي مصرفي خريداري مي‌كنند و آن را به چشم سرمايه‌گذاري نمي‌بينند، اما وقتي اوضاع خراب شود، ديگر معادلات به هم مي‌ريزد و بازار مسكن هم مثل سكه و ارز تا حدودي جنبه سرمايه‌اي به خود مي‌گيرد. با اين تفاوت كه ديگر خبري از نوسان‌هاي لحظه‌اي و روزانه نيست. مسكن آرامش خيلي بيشتري دارد و مثل يك حلزوني است كه دنبال خرگوش‌ها حركت مي‌كند.
 
دلار و سكه بعد از ثبت ركوردهاي 20هزار توماني و پنج ميليون و 600هزار توماني جهش‌هاي ناگهاني را كنار گذاشتند و تقريبا يكي دو ماهي مي‌شود كه نفس‌هاي آخرشان را مي‌كشند. تقريبا مي‌توان گفت نرخ چهار ميليوني براي سكه و نرخ 12هزار توماني براي دلار تقريبا آخر خط است و حالا بازار مسكن به آنها رسيده. بازار مسكن تا زماني كه نتواند عقب‌ماندگي‌اش از بازارهاي موازي را جبران كند به افزايش خود ادامه مي‌دهد. اما تابستان 98 اوضاع به كلي فرق كرده.
 
چند وقتي مي‌شود كه دلار و سكه آرام گرفته‌اند و بازار مسكن با افزايش قيمت ثابت و بدون نوسان به آنها رسيده است. حالا بازدهي هر سه بازار در يك بازه قرار دارد و نشان مي‌دهد مسكن ديگر دليلي براي افزايش قيمت ندارد. براي همين است كه مي‌گوييم بازار مسكن بايد كوتاه بيايد!

گزارش اشکال Top