انتظارات کاهشی در بازار مسکن

سازندگان مسکن محاسبات خود را درباره قیمت فروش واحدهای مسکونی «در حال ساخت» یا «آماده ساخت» تغییر دادند. با شکل‌گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای «نوسازهای در راه فروش» متقاعد شده‌اند. ۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.

موج انتظارات كاهشي از «بازار معاملات مسكن» به «بازار ساخت‌وساز» تسري پيدا كرد. سرايت اين موج به بازار پروژه‌هاي در حال ساخت آپارتمان در نيمه شمالي شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها براي «واحدهاي مسكوني نوساز در راه عرضه به بازار» تغيير كند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» بررسي روند بازار مسكن طي چندماه گذشته نشان مي‌دهد: اولين نشانه‌‌هاي انتظارات كاهشي قيمت در بخش معاملات مسكن اواخر بهار امسال هويدا شد؛ به‌طوري‌كه با كاهش شيب رشد ماهانهتورم مسكن اين انتظار را در ميان متقاضيان و خريداران مسكن شكل داد كه به‌تدريج سطح قيمت‌ها ثابت و نهايتا كاهشي خواهد شد. علاوه‌بر متقاضيان خريد مسكن، واسطه‌هاي ملكي نيز اين انتظار را داشته و سعي كردند انتظارات كاهشي در بازار معاملاتي مسكن را گسترش دهند. آغاز موج انتظارات كاهش قيمت در حوزه معاملات به‌خوبي در آمار تحولات بازار مسكن در نخستين ماه از فصل تابستان ثبت شد. مطابق با آمار رسمي منتشر شده از سوي دفتر اقتصاد مسكن، نرخ تورم ماهانه قيمت مسكن در مناطق مختلف شهر در تير به كمتر ۵/ ۱ درصد رسيد. كشيده شدن ترمز تورم ماهانه قيمت مسكنطي هفته‌هاي گذشته يكي از مهم‌ترين عوامل سرايت موج «انتظارات كاهشي» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوري كه تحقيقات ميداني از فعالان ساختماني مناطق مختلف شهر تهران نشان مي‌دهد: سازنده‌ها روي قيمت‌هاي فروش آتي در حال بازنگري كاهشي هستند. به تعبير ديگر انتظارات كاهشي سبب شده تا سازنده‌ها براي ساخت‌وسازهايي كه در ماه‌هاي آتي به واحدهاي نوساز قابل عرضه به بازار تبديل مي‌شوند، محاسبات قيمتي را تغيير و به شكل كاهشي نسبت به وضعيت كنوني پيش‌بيني كنند. آن‌طور كه برخي از فعالان ساختماني اعلام مي‌كنند در حال حاضر در مناطقي ازشهر تهران شامل مناطق مصرفي و نيمه شمالي، براي واحدهاي در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌هاي آتي، بين ۱۰ تا ۱۳ درصد تجديدنظر كاهشي در برآورد قيمت فروش آتي خواهند داشت.

از ديدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغييرات مهم‌ترين پارامترهاي تاثيرگذار بر قيمت تمام شده ساخت مسكن، موج انتظار كاهشي را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

بر اين اساس، اثر ۷ پارامتر اصلي بر قيمت تمام شده ساخت مسكن قابل بررسي است.

نخستين پارامتر تاثيرگذار، به ركود سنگين حاكم بر بازار معاملات مسكن باز مي‌گردد. طي ماه‌هاي اخير، در پي افزايش سطح قيمت‌ها و تعديل نشدن تسهيلات خريد مسكن متناسب با تورم موجود در اين بخش، قدرت خريد بخش زيادي از متقاضيان مصرفي به شدت كاهش پيدا كرد. همين موضوع منجر به عقب‌نشيني حجم زيادي از متقاضيان خريد مسكن از بازار شد. آخرين آمار منتشر شده از حجم معاملات خريد و فروش ثبت شده در بازار مسكن نشان مي‌دهد: طي يك‌ ماه تير، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسكوني در بنگاه‌هاي املاك پايتخت معامله شدند كه نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد كاهش را تجربه كرده است. دومين پارامتر به كاهش شديد نرخ تورم ماهانه مسكن مربوط مي‌شود. آنطور كه آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد نرخ تورم ماهانه قيمت مسكن در ابتداي فصل تابستان به كمتر ۵/ ۱ درصد رسيده است. انتشار اين آمار، اين گمانه و انتظار را در بازار شكل داد كه احتمالا مقطع كنوني رشد قيمت مسكن به خط پايان رسيده است.

شكل‌گيري انتظارات كاهشي در جامعه متقاضيان خريد مسكن، توقف رشد قيمت مصالح ساختماني، كاهش شيب رشد قيمت زمين، افزايش محسوس نرخ حقوق و دستمزد كارگران ساختماني و افزايش هزينه اخذ جواز ساختماني از سوي شهرداري تهران چهار پارامتر مهم و تاثيرگذار ديگر در هزينه تمام شده ساخت مسكن براي فعالان ساختماني محسوب مي‌شود كه در پي تغيير و تحولات شكل گرفته در هر يك از آنها، محاسبات مربوط به تعيين قيمت پيشنهادي براي واحدهاي نوساز عرضه شده به بازار تغيير خواهد كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد آخرين تغييرات رخ داده در اين پارامترها به‌گونه‌اي است كه برآيند آن موج انتظارات كاهشي را به بازار نوسازهاي در راه رسانده است.

مهم‌ترين تغييرات رخ داده در هفت پارامتر تاثيرگذار بر قيمت تمام شده ساخت مسكن، به دو نيروي غيرهم‌جهت مربوط مي‌شود كه در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسكن را جهت مي‌دهد. نيروي اول، انتظارات كاهشي در بازار خريد مسكن است. در اين بخش از يكسو متقاضيان در جست‌و‌جوي خريد مسكن و از سوي ديگر حتي واسطه‌هاي ملكي عنوان مي‌كنند زمان كاهش سطح قيمت‌هاي پيشنهادي در بازار مسكن فرا رسيده است. نيروي ديگر، مربوط به قيمت تمام شده ساخت مسكن است. آن‌طور كه سازنده‌ها و فعالان ساختماني عنوان مي‌كنند در حال حاضر در بهترين حالت قيمت تمام شده ساخت مسكن نسبت به سال گذشته تغيير پيدا نكرده است. از اين رو عنوان مي‌كنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامترهاي مساله‌ساز براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني، قيمت مصالح ساختماني و زمين بود اما در سال‌جاري، سه پارامتر شامل هزينه اخذ جواز ساختماني، هزينه حقوق ودستمزد كارگر ساختماني و در نهايت قيمت زمين نقش اصلي را در قيمت تمام‌شده ساخت مسكن بازي مي‌كنند.

بسازو بفروش‌ها عنوان مي‌كنند هزينه اخذ جواز ساختماني در مناطقي از شهر تهران به‌دنبال تصميم شوراي شهر و شهرداري، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود اين تعديل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعي فاصله دارد. همچنين هزينه حقوق و دستمزد براي كارگران ساختمان در سال‌جاري نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قيمت زمين نيز اگرچه در ماه‌هاي اخير آهسته‌تر شده و برخي مالكان نيز در تعيين قيمت زمين انعطاف بيشتري نسبت به سال گذشته نشان مي‌دهند، اما همچنان اين پارامتر سهم زيادي در قيمت تمام‌شده ساخت مسكن دارد.

افزايش هزينه دستمزد و حقوق كارگران ساختماني نيز يكي از پارامترهاي اثرگذار در سال‌جاري بر قيمت تمام شده ساخت مسكن است. به گفته فعالان ساختماني بخش زيادي از كارگران ساخماني اتباع خارجي، تحت‌تاثير افزايش قيمت دلار و كاهش ارزش ريال، توقع بيشتري از افزايش دستمزد خود دارند؛ به‌طوري كه هزينه روزانه دستمزد يك كارگر ساختماني از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاري افزايش پيدا كرده است. يا آنكه حقوق ماهانه كارگراني كه به‌عنوان نگهبان پروژه ساختماني استخدام مي‌شوند كمتر ۵/ ۲ ميليون تومان تعيين نمي‌شود. توجيه كارگران اتباع خارجي براي تعيين نرخ دستمزد بالا در پروژه‌هاي ساختماني، افزايش هزينه زندگي در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزايش هزينه تبديل ارز و انتقال آن به كشورشان است.

نكته جالب توجه درخصوص وضعيت كنوني بازار ساخت‌وساز و تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي از سوي سازندگان آن است كه علاوه‌بر تجديدنظر كاهشي سازندگان در برآورد قيمت واحدهاي نوساز در راه بازار، شكل‌گيري انتظارات كاهشي سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلي نيز مسير ارائه تخفيف خفيف پاي ميز معامله حدود سه تا چهار درصد روي قيمت پيشنهادي را باز بگذارند. سازندگان عنوان مي‌كنند تخفيف پاي ميز معامله، در پي انعطاف خفيفي است كه مالكان املاك كلنگي براي تعيين قيمت پيشنهادي ارائه كرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اكنون مالكان املاك كلنگي پاي ميز معامله حدود ۵ درصد در تعيين قيمت پيشنهادي انعطاف نشان مي‌دهند. در عين حال سازندگان پروژه‌هاي در حال ساخت در مناطق مصرفي و نيمه شمالي شهر تهران عنوان مي‌كنند در حال حاضر قيمت تمام شده ساخت مسكن از مترمربعي ۱۵ ميليون تومان عبور كرده و به مترمربعي ۱۸ تا ۱۹ ميليون تومان رسيده است.

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاك قرار دادن قيمت تمام شده ساخت مسكن، نرخ سود بانكي و حاشيه سود خود را اين‌طور عنوان مي‌كنند قيمت پيشنهادي روي واحدهاي نوساز در راه بازار كاهشي خواهد بود. البته اين گروه از سازندگان ساختماني اگرچه عنوان مي‌كنند قيمت پيشنهادي در چندماه آينده كاهشي است، اما حفظ وضعيت جديد (انتظارات كاهشي در بازار) دو شرط دارد. شرط نخست آنكه روند رشد هزينه حقوق و دستمزد كارگران ساختماني متوقف شود و شرط ديگر آنكه قيمت زمين كاهش پيدا كند يا آنكه رشد آن كاملا متوقف شود. با چنين ديدگاهي برخي از سازندگان، اندك خوش‌بيني نيز نسبت به تغيير وضعيت بازار معاملات مسكن و به تبع آن بازار مسكن در نيمه دوم سال‌جاري دارند. آنها انتظار دارند حفظ انتظارات كاهشي در بازار مسكن، از نيمه دوم سال به‌تدريج منجر به افزايش تدريجي حجم معاملات خريد و فروش شود. به گفته آنها در‌صورتي‌كه حجم معاملات منعقد شده در بازار مسكن به‌تدريج افزايش پيدا كند، به‌دنبال آن مي‌توان اميدوار بود بازار كسب‌و‌كارهاي مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهايتا پروژه‌هاي ساختماني اندكي با رونق مواجه شود.

 

گزارش اشکال Top