فرصت تازه برای حذف سفته بازی از بازار مسکن

یک سال و نیم از آغاز جهش قیمت مسکن می‌گذرد، بازار در رکود تورمی عمیقی فرورفته و حجم معاملات به کمتر از 5 هزار فقره رسیده است و قیمت‌ها در اوج هستند، بازار به سختی نفس می‌کشد و به گفته کارشناسان مسکن، این دوره رکودی، طولانی‌تر از دوره‌های قبل خواهد بود.

دراين شرايط، سوداگران و واسطه گران كه طي ماه‌هاي گذشته در بازار مسكن جولان مي‌دادند و با دست به دست كردن واحدهاي مسكوني به ويژه كوچك متراژها، سودهاي ميليوني و ميلياردي از نابساماني‌ها به جيب زدند، به علت حاكميت ركود بر بخش مسكن، از اين بازار خارج شده‌اند.

در اين ميان، با وجود خروج اغلب دلالان از بازار مسكن، نگراني‌ها درباره آينده و ورود دوباره آنها به بازار وجود دارد و برهمين اساس برخي نمايندگان مجلس شوراي اسلامي در تلاش هستند تا با تصويب قانون ماليات برعايدي سرمايه در بخش مسكن از حضور پررنگ واسطه گران در دوره بعدي رونق در بازار مسكن بكاهند.

درواقع با توجه به اينكه با خروج بازار مسكن از تعادل، نقدينگي‌هاي سرگردان به اين بازار هجوم مي‌آورند، بهترين راهكار براي مواجهه با سوداگران، دريافت ماليات بر عايدي مسكن است.

البته دريافت اين نوع از ماليات تنها از سوي بهارستاني‌ها دنبال نمي‌شود، با آغاز نوسانات قيمت در بازار در سال گذشته، عباس آخوندي وزير سابق راه و شهرسازي در راهكارهاي ۱۴گانه‌اش، ماليات بر عايدي و ماليات برخانه‌هاي خالي را به عنوان مهم‌ترين راهكار براي رونق مسكن پيشنهاد داد، پس از آخوندي هم وزير جديد راه و شهرسازي اين موضوع را پيگيري كرد و در بسته جديد رونق مسكن كه در ارديبهشت امسال رونمايي شد، دريافت ماليات بر عائدي سرمايه گنجانده شد، البته اين تلاش‌ها تاكنون ثمري نداشته‌اند.

در اين شرايط، ‌كارشناسان مسكن پيشنهاد مي‌كنند كه دولت و مجلس از فرصت ركود زده مسكن استفاده كرده و وضعيت پرونده ماليات برعائدي سرمايه را هرچه سريع‌تر مشخص كنند تا در دوره بعدي رونق بازار مسكن، ‌ديگر شاهد جولان واسطه‌ها در بخش مسكن نباشيم.

انجام دو سوم معاملات توسط سوداگران

درحالي كه هنوز تكليف لايحه ماليات بر عائدي سرمايه در مجلس مشخص نشده است و اهمال در تصويب و اجراي اين قانون به ضرر بخش مسكن تمام مي‌شود، يكي از اعضاي كميسيون عمران مجلس مي‌گويد: طي سه سال اخير دو سوم معاملات مسكن توسط دلالان انجام شده است.

به گزارش تسنيم، مجيد كيانپور با بيان اينكه يك سوم معاملات مسكن كشور مربوط به مصرف‌كنندگان بوده است، اظهار مي‌كند: در سال‌هاي گذشته به دليل نبود سياست‌هاي نظارتي در بازار مسكن، مردم براي حفظ سرمايه اقدام به سرمايه‌گذاري در اين بخش و خريد مساكن متعدد مي‌كردند و اين مساله موجب شد تا به‌دليل افزايش تقاضا براي خريد و به دنبال آن كمبود عرضه، قيمت‌ها افزايش يابد.

او مي‌افزايد: در شرايط كنوني به نظر مي‌رسد با افزايش حداكثري قيمت مسكن و كاهش جذابيت بازار مسكن براي سرمايه‌گذاري، افراد براي سود بيشتر به دنبال انتقال سرمايه خود به بازارهاي ديگر اقتصادي از جمله بازار بورس هستند.

عضو كميسيون عمران مجلس با تاكيد بر اينكه اگر قانوني براي نظارت مالياتي بر معاملات مسكن وجود داشته باشد، شاهد افزايش چند برابري قيمت‌ها نخواهيم بود، تصريح مي‌كند: دولت و مجلس بايد با اعمال نظارت‌هاي مالياتي، راه را براي فعاليت سوداگران مسدود كنند تا در آينده افزايش چند برابري قيمت‌ها تكرار نشود.

 فايده  دريافت كد رهگيري

اگرچه مجيد كيانپور معتقد است كه دريافت ماليات بر عائدي سرمايه مي‌تواند بازار مسكن را از حضور دلالان خالي كند، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مي‌گويد كه براي مقابله با سوداگري و كاهش التهابات بازار مسكن به مصوبات مجلس براي اجراي كامل قوانين و الزام ثبت كدرهگيري با هدف شفاف شدن معاملات مسكن نيازمنديم.

به گزارش ايرنا، مصطفي قلي خسروي مي‌افزايد: برنامه توليد مسكن، سياست‌گذاري، قيمت مصالح هيچ كدام در اختيار مشاوران املاك نيست و تلاش اين اتحاديه كاهش و تعديل قيمت‌ها است اما خلأ قوانين اين روند را كند كرده است.

او اضافه مي‌كند: براي مثال، مهم‌ترين اثر ثبت كد رهگيري در معاملات مسكن جلوگيري از سوداگري و معاملات مكرر مسكن بود. اما بسياري از قراردادهاي خريد و فروش و حتي اجاره بدون ثبت كدرهگيري انجام مي‌شود. خسروي ادامه مي‌دهد: براي مقابله با سوداگري به حمايت‌هاي قانوني مجلس نيازمنديم و قانونگذار بايد كد رهگيري را اجباري كند تا در معاملات مسكن به شفافيت برسيم، اين كمك در بخش ماليات بر عايدي سرمايه هم مي‌تواند از حضور سفته بازان در اين بازار بكاهد.

رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه دولت در راستاي سياست كاهش قيمت‌ها برنامه توليد انبوه مسكن را اجرا مي‌كند، مي‌گويد: تاثير ۱۰۰درصدي اين طرح وقتي نمايان مي‌شود كه طبق يك اولويت‌بندي از سوي مجلس شفافيت وارد معاملات مسكن شود.

  تيغ دو لبه ماليات بر عايدي مسكن

اگرچه دريافت ماليات بر عايدي سرمايه تبعات مثبتي از جمله كاهش واسطه‌گري را به همراه دارد اما اگر به درستي اجرايي نشود، مي‌تواند اثراتي منفي هم داشته باشد، درهمين رابطه يك كارشناس اقتصاد مسكن اظهار مي‌كند: ماليات بر عايدي نبايد گريبان سازندگان و عرضه‌كنندگان مسكن را بگيرد بلكه اين ماليات بايد دقيقا بر افرادي متمركز شود كه به قصد سوداگري وارد معاملات مسكن مي‌شوند.

مهدي سلطان‌محمدي، در گفت‌وگو با ايلنا، با اشاره به موضوع ماليات بر عايدي مسكن، مي‌گويد: اثرگذاري ماليات بستگي به اين دارد كه قانون آن چگونه تنظيم شود و آيين نامه‌هاي مربوطه چگونه به اجرا برسند.

او تاكيد مي‌كند: اگر قانون ماليات به نحو نادرستي اجرا شود، مانع سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مي‌شود كما اينكه در دو سال گذشته شاهد آن بوديم باوجود اينكه قيمت مسكن رشد نجومي را تجربه كرد اما ميزان ساخت و ساز در اين حوزه افزايش چشمگيري نداشت و همچنان با كمبود عرضه در بازار مواجه هستيم.

اين كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه وضع يك قانون نادرست و نسجيده ممكن است وضعيت بازار را بدتر كند، به ويژه اينكه دو سال آينده سال‌هاي ركودي بازار مسكن خواهد بود، مي‌گويد: اينگونه مقررات اگر به درستي تنظيم نشود ممكن است عمق ركود در بازار را افزايش دهد.

سلطان‌محمدي تاكيد مي‌كند: اما اگر قانون ماليات به درستي تنظيم و به اجرا برسد مي‌تواند معاملات سوداگرانه در بازار را كاهش دهد يا اينكه متوقف كند به خصوص در شرايطي كه با افزايش شديد معاملات سوداگرانه مواجه هستيم، ماليات مي‌تواند مانع سفته‌بازي در بازار شود.

او مي‌افزايد: البته بايد توجه داشته باشيم كه وقتي نرخ تورم در كشور به ۴۰ درصد رسيده و اگر سرمايه عده‌اي از جمله در بازار مسكن تا ۴۰ درصد رشد پيدا كرده است، نمي‌توان از آن تلقي سود داشت بلكه ارزش پول آن افراد به اندازه تورم حفظ شده است و نبايد شامل ماليات شود.

اين كارشناس اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه نحوه شناسايي سوداگران براي اخذ ماليات بسيار مهم است، اظهار مي‌كند: ماليات بر عايدي نبايد گريبان سازندگان و عرضه‌كنندگان مسكن را بگيرد. اين ماليات بايد دقيقا بر افرادي متمركز شود كه به قصد سوداگري وارد معاملات مسكن مي‌شوند.

او ادامه مي‌دهد: معمولا رويه به اين صورت است كه ماليات شامل حال تكرار معاملات مي‌شود يعني معاملاتي كه به قصد سوداگري انجام شده و پس از گذشت مدت زمان كوتاهي از خريد مسكن، خريدار نسبت به فروش آن اقدام كرده بايد مشمول پرداخت ماليات شود.

سلطان‌محمدي با بيان اينكه ماليات نبايد شامل حال سازندگان مسكن و متقاضايان مصرفي بازار شود، بيان مي‌كند: در مجموع قانون ماليات اگر به درستي تنظيم، وضع و به اجرا برسد مي‌تواند در مديريت بازار نقش مثبتي داشته باشد وگرنه ممكن است بازار را از تعادل خارج كرده و مانع سرمايه‌گذاري در بازار شود.

حضور 70 درصدي دلالان

يك كارشناس مسكن با اشاره به اينكه مردم ديگر توان خريد مسكن را ندارند، مي‌افزايد: درحال حاضر بازار مسكن تحت حاكميت مطلق سوداگران است و ۷۰درصد بازار مسكن را دلالان و سوداگران اداره مي‌كنند و آنها هر جهت كه مي‌خواهند مسكن را مي‌برند.

به گزارش مهر، افشين پروين پور اضافه مي‌كند: در ليبرال‌ترين كشورها حتي امريكا، دولت‌ها در بخش مسكن حضور جدي دارند و با ابزار ماليات سنگين مانع فعاليت سوداگرانه مسكن مي‌شوند به همين دليل است كه كالاي مسكن در اين كشورها كاملا مصرفي است، زيرا اجازه نمي‌دهند تقاضاهاي سوداگرانه وارد بازار زمين و مسكن شود، ابزار آنها هم ماليات دقيق و آمار دقيق معاملات و مالكان است.

اين كارشناس با تاكيد بر اينكه با اين شرايط ركود مسكن ادامه خواهد داشت، مي‌گويد: راه‌حل وجود دارد وآن هم اين است كه دولت كاملا حضور محكم حاكميتي و منطقي در بازار داشته باشد، بخش خصوصي بايد مسكن بسازد اما توزيع عادلانه آن و اينكه چه نوع مسكني و براي چه قشري يا دهكي بسازد، بايد در اختيار دولت باشد.

پروين پور بيان مي‌كند: در كشورهاي ديگر ۱۵ تا ۲۰ درصد درآمد سرپرست خانوار هزينه مسكن مي‌شود، اما در ايران كل درآمد سرپرست خانوار و حتي بيشتر از آن براي مسكن هزينه مي‌شود، مردم ديگر توان خريد و اجاره مسكن را ندارند. دولت هيچ آماري از مالكان و مستاجران و بدمسكن‌ها ندارد و هيچ تمايلي هم ندارد كه كاري كند و تا الان هيچ اتفاقي نيفتاده است.

 افزايش قيمت‌ها توسط واسطه گران

اما يكي ديگر از كارشناسان بخش مسكن هم با انتقاد از دخالت واسطه گران در بازار مسكن، مي‌گويد: سال قبل تورم ركودي را شاهد بود زيرا تقاضاي مصرفي و واقعي در بازار نبود و خود سوداگران و دلالان قيمت‌ها را افزايش دادند.

حسين عبداللهي با بيان اينكه با افزايش قيمت مسكن فشار تقاضا موجب افزايش اجاره‌بها مي‌شود، مي‌افزايد: سياست‌گذاري درستي در بخش مسكن نداشته‌ايم و با كاهش تقاضا با ركود كاهشي مواجهيم كه سرمايه‌گذار و توليد‌كننده را از بازار مسكن خارج مي‌كند، بخش مسكن ثبات ندارد و اين خوب نيست.

به گزارش مهر، او با بيان اينكه ساخت و افزايش توليد مسكن و افزايش مبلغ تسهيلات راه‌حل‌هاي موقت و كوتاه‌مدت‌اند، ادامه مي‌دهد: ۷۷ درصد تقاضاهاي مسكن سوداگرانه است، از سال ۸۵ تا ۹۵؛ ۱۰ ميليون و ۵۰۰ هزار مسكن توليد و عرضه كرده‌ايم اما فقط ۲ ميليون ۴۰۰ هزار تا از اين مسكن‌ها به متقاضيان مصرفي رسيده است و اين نشان مي‌دهد كه توليد تنها كافي نيست، هدف توليد بايد اقشار متوسط و پايين باشد و مسكن به دست آنها برسد.

عبداللهي تصريح مي‌كند: ۲ ميليون ۵۰۰ هزار مسكن خالي داريم كه اگر عرضه شود همين هم از فشار تقاضا كم مي‌كند.

او بيان مي‌كند: ۱۰۰۰ ميليارد تومان سرمايه در همين خانه‌هاي خالي بلوكه شده كه اگر آزاد شود بخش مسكن را احيا مي‌كند.

اين كارشناس با بيان اينكه ماليات بر خانه‌هاي خالي از سوداگران گرفته مي‌شود، مي‌گويد: سوداگران و كساني كه سودشان در اين اوضاع و احوال است مردم را از ماليات بر خانه‌هاي خالي و گران قيمت مي‌ترسانند و بايد اين را هم گفت كه نرخ ماليات بايد آنقدر گران باشد كه هيچ احدي جرات فعاليت سوداگرانه در بخش مسكن نداشته باشد، در انگلستان از خانه‌هاي گران قيمت ماليات بسيار سنگين مي‌گيرند كه خودش درآمد هنگفتي براي دولت است.

گزارش اشکال Top