اخذ مالیات بر خانه‌های خالی تاثیر چندانی بر بازار مسکن ندارد

یک کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی تاثیر چندانی بر بازار مسکن ندارد، گفت: با توجه به شرایط خاص این بازار، اجرای این پایه مالیاتی از لحاظ درآمدی نیز برای دولت توجیه اقتصادی ندارد.

بازار مسكن از ابتداي سال گذشته جهش قيمتي شديدي را تجربه كرد به طوريكه متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۸ نسبت به مدت مشابه سال قبل، بيش از ۱۰۰ درصد افزايش يافت.

با افزايش قيمت مسكن و به تبع آن پيروي نرخ اجاره‌بها از آن بسياري از مردم دچار مشكل شدند و خانه‌دار شدن براي اكثر دهك‌هاي درآمدي تبديل به يك آرزوي دست‌نيافتي شد. بعد از آن بود كه ماليات‌ستاني در بخش مسكن مورد توجه قرار گرفت و اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي و تصويب هرچه سريعتر لايحه ماليت برعايدي سرمايه سرمايه به يك مطالبه عمومي تبديل شد.

مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس حوزه مسكن در همين رابطه به خبرنگار ما گفت: «ماليات بر خانه‌هاي خالي»، «ماليات بر عايدي سرمايه»، «ماليات بر ساخت‌‌و‌ساز واحد‌هاي مسكوني» و «عوارض شهرداري» به عنوان مهمترين پايه‌هاي مالياتي بخش املاك و مستغلات در ايران و جهان شناخته مي‌شوند.

اجراي «ماليات بر خانه‌هاي خالي» توجيه اقتصادي ندارد

وي وضعيت اولين پايه مالياتي مطرح شده را اينگونه توضيح داد: از لحاظ قانوني مانعي براي اخذ «ماليات بر خانه‌هاي خالي» وجود ندارد اما به دليل عدم راه‌اندازي «سامانه‌ ملي املاك و اسكان كشور» شناسايي خانه‌هاي خالي امكان‌پذير نيست.

اين كارشناس حوزه مسكن علت تاخير در راه اندازي «سامانه‌ ملي املاك و اسكان كشور»،عدم تبادل اطلاعات ميان دستگاه‌هاي مختلف دانست و گفت:  وزارت راه و شهرسازي، سازمان ثبت اسناد و املاك، شهرداري‌ها و اتحاديه مشاورين املاك در تكميل اطلاعات سامانه كوتاهي كرده و در نتيجه قانون اين ماليات تاكنون اجرا نشده است.

سلطان‌محمدي با تاكيد بر اهميت شناسايي خانه‌هاي خالي افزود: در قانون فعلي تعريف قانونگذار از خانه‌هاي خالي به صورت دقيق مشخص نبوده كه اين امر، اجراي اين قانون را با مشكل مواجه مي‌كند چراكه تعداد زيادي از خانه‌‌ها از جمله «خانه‌هايي كه منتظر پروانه پايان كار هستند»، « خانه‌هاي دوم افراد»، «خانه‌هايي كه به صورت موقت خالي سكنه هستند»و «واحدهاي كه با تاخير به فروش مي‌رسند» مي‌توانند در ذيل تعريف خانه‌هاي خالي قرار گيرند.

وي با تاكيد بر اينكه اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي تاثير زيادي بر بازار مسكن نخواهد داشت، گفت: با توجه به شرايط بازار مسكن، اگر واقع‌بينانه نگاه كنيم اين پايه مالياتي نه تنها تاثير چنداني بر اين بازار ندارد بلكه امكان دارد حتي از لحاظ درآمدي نيز براي دولت توجيه اقتصادي نداشته باشد همانطوري كه در تجربه قبلي اجراي اين قانون هزينه‌هاي وصول اين ماليات از درآمدها‌يش بيشتر شد.

كاهش تقاضاي سودگرانه با وضع ماليات بر عايدي سرمايه

سلطان‌محمدي با اشاره به «ماليات بر عايدي سرمايه» به عنوان دومين پايه مالياتي تاثيرگذار بر بازار مسكن اظهار داشت: به طور معمول اين ماليات براي كاهش سود سرمايه‌گذاري در بازارهاي غيرمولد وضع مي‌شود و مشخصا كارايي آن در بازار مسكن، به حركت درآوردن تقاضا‌ي سوداگرانه به سمت تقاضاي مصرفي و سرمايه‌گذاري در توليد مسكن است.

وي سود ناشي از معاملات مكرر در بازار مسكن را نوعي از تقاضاي‌ غيرمصرفي دانست و افزود: ماليات بر عايدي سرمايه براي تنها براي مقابله با فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار‌هاي دارايي وضع مي‌شود و به عنوان مثال اين ماليات از فردي كه خانه‌اي را براي سكونت خريداري كرده و بعد از مدتي قصد تعويض آن را دارد اخذ نخواهد شد اما اگر فرد ملكي را در كوتاه مدت تنها با هدف كسب سود ناشي از اختلاف قيمت‌ها خريداري كند، مشمول پرداخت اين پايه مالياتي مي‌شود.

ضرورت اصلاح نرخ عوارض شهرداري‌ها

سلطان‌محمدي «عوارض شهرداري‌ها» را سومين ماليات تاثيرگذار بر بازار مسكن دانست و گفت: در اكثر كشور‌هاي دنيا صاحبان خانه‌هاي مسكوني عوارضي را به جهت تامين هزينه‌هاي شهري مانند جمع‌آوري زباله، رسيدگي به فضاي سبز و غيره به شهرداري‌ها پرداخت مي‌كنند.

وي با اشاره به موثر نبودن نرخ فعلي عوارض سالانه ساختمان در ايران افزود: نرخ اين عوارض در كشور‌هاي ديگر نزديك به ۱/۰ يا ۰۵/۰ درصد قيمت معاملاتي املاك است اما نرخ عوارض ساختمان در ايران به مراتب كمتر بوده و همين موضوع افراد را براي خريد و نگهداري چندين واحد مسكوني تشويق مي‌كند.

وي اصلاح نرخ عوارض ساختمان را ضروري دانست و افزود: در صورت افزايش نرخ عوارض، مي‌توان از اين اهرم مالياتي براي تنظيم بهتر بازار مسكن استفاده كرد به طوري كه طبقات ضعيف جامعه از پرداخت اين عوارض معاف شوند و تمركز بر افرادي باشد كه چندين واحد مسكوني بلااستفاده دارند.

ضرورتي براي افزايش ماليات بر ساخت‌وساز وجود ندارد

اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به «ماليات بر ساخت‌و‌ساز» به عنوان يكي ديگر از پايه‌هاي مالياتي مرسوم در بخش مسكن گفت: اين ماليات كه از آن به عنوان ماليات بر «بسازبفروشي» نيز ياد مي‌شود يكي از قديمي‌ترين پايه‌هاي مالياتي در ايران بوده كه در طي سال‌ها دستخوش تغييرات زيادي شده است، طبق آخرين تغييرات در سال ۱۳۹۵ مالك واحد‌هاي تازه ساخته‌ شده‌ موظف‌اند ۱۵ ‌تا ۲۰درصد از سود فروش خود را به ‌عنوان ماليات پرداخت كنند.

سلطان‌محمدي اظهار داشت: افزايش نرخ ماليات بر ساخت‌وساز در شرايط فعلي منطقي به نظر نمي‌رسد چرا كه افزايش نرخ اين پايه مالياتي تاثير منفي بر ساخت‌ واحد‌هاي جديد خواهد گذاشت و موجب تشديد ركود بازار مسكن مي‌شود.

اين كارشناس حوزه مسكن در بخش پاياني صحبت‌هاي خود با بيان اينكه اجراي سختگيرانه مقررات ساخت‌وساز از مهمترين عوامل خروج سرمايه از بازار توليد مسكن است، گفت: همزمان با ايجاد محدوديت در تراكم فروشي توسط شهرداري‌ها، عرضه زمين و خانه‌هاي كلنگي نيز با كاهش روبرو شده و در نتيجه اين عوامل، به نظر مي‌رسد ركود بازار مسكن و رشد قيمت‌ها ادامه خواهد يافت.

گزارش اشکال Top