شکست بازار مسکن در شمال تهران!

بازار مسکن شهر تهران در شرایطی به شروع نقطه‌ رکود نزدیک شده که کسادی خرید و فروش آپارتمان‌های بالای ۸۰ متر مربع در شمال پایتخت سنگین‌تر شده و حد مقاومت مالکان در حال شکستن است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که در روزهای اخیر شاهد کاهش قیمت پیشنهادی در مناطقی از تهران هستیم.

حدود ۸۰ درصد فايل‌هاي فروش آپارتمان در نيمه شمالي شهر تهران است كه اغلب بيش از ۸۰ متر مربع مساحت دارند. خريد و فروش واحدهاي لوكس و نيمه لوكس شمال تهران كه پس از ركود پنج ساله از سال ۱۳۹۲ به بعد در سال ۱۳۹۷ به دليل ورود نقدينگي سرگردان ناشي از نوسانات بازارهاي موازي تا حدودي رونق گرفته بود، مجدداً با جهش قيمت وارد فاز ركود شده است. آرامش بازار ارز نيز كه در هفته‌هاي اخير ايجاد شده به از بين رفتن چشم‌انداز تورمي در بازار ملك منجر شده است.
 
گزارش‌هاي دريافتي از مشاوران املاك نشان مي‌دهد كه با وجود كاهش ۶۰ درصدي معاملات، كسادي در فروش آپارتمان‌هاي بالاي يك ميليارد تومان محسوس‌تر است؛ به طوري كه خريد و فروش اين واحدها حدود ۱۰ درصد حجم موجود را شامل مي‌شود. افت معاملات در شمال تهران به قدري است كه از ۴۳ مورد خريد و فروش در روز اول تيرماه هيچ موردي مربوط به منطقه ۱ تهران نيست.
 
بعضي از آگهي‌هاي فروش آپارتمان‌هاي بالاي ۸۰ متر مربع به طور مرتب در فضاي مجازي تكرار مي‌شود اما به دليل نبود تقاضاي مؤثر ناشي از پايين بودن توان مالي، خريداري براي آنها وجود ندارد. به نظر مي‌رسد اولين نشانه‌ها از ورود بازار مسكن به فاز ركود در حال بروز است. ركود بخش مسكن و ساختمان در كل كشور كه هر دوره ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول مي‌انجاميده معمولاً ابتدا از شمال شهر تهران آغاز شده است. در فاز دوم با تغيير مسير رشد قيمت، ركود به مناطق جنوبي و در فاز سوم به ساير شهرها سرايت كرده است.
 
بعضي كارشناسان، ادامه رشد قيمت مسكن را تا پايان تابستان و برخي ديگر تا پايان سال جاري تخمين مي‌زنند. با اين حال كاهش ۶۰ درصدي معاملات مسكن پايتخت و كاهش سرعت رشد ماهيانه قيمت از ۱۲.۵ درصد در ارديبهشت به ۵ درصد در خردادماه، اين پيش‌نشانه را آشكار كرده كه احتمالاً ورود به دوران ركود نزديك است. به دليل بر هم خوردن توازن عرضه و تقاضا، رشد اسمي قيمت مسكن از اين پس فقط مي‌تواند يك عدد باشد كه از متغيرهاي كلان و انتظارات تورمي تأثير گرفته است.
 
رئيس اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد: گزارش‌هاي رسيده به ما حاكي از آن است كه قيمت مسكن در پنج منطقه‌ي تهران از هشت تا ۱۸ درصد كاهش يافته است.
 
مصطفي‌قلي خسروي در گفت‌وگو با ايسنا اظهار كرد: افزايش سرسام‌آور قيمت مسكن باعث كاهش توان خريد مردم و كسادي معاملات شده است. بنابراين مالكان به تدريج قيمت‌هاي پيشنهادي را پايين آوردند و گزارش‌هايي از سوي دفاتر املاك به دست ما رسيده كه نشان مي‌دهد قيمت پيشنهادي مالكان در مناطق ۱، ۵، ۲۲، ۱۲ و ۷ بين ۸ تا ۱۸ درصد كاهش يافته است. البته با توجه به رشد بيش از ۱۰۰ درصدي قيمت مسكن نسبت به سال قبل، كاهش فعلي نمي‌تواند تأثير چنداني در اقتصاد بازار ايجاد كند و كماكان قدرت خريد متقاضيان، پايين است.
 
در خردادماه ميانگين قيمت مسكن شهر تهران به متري ۱۳.۳ ميليون تومان رسيد. در اين شرايط وزير راه و شهرسازي، چاره را در خريد نكردن ديده و گفته است: «در اين شرايط بحراني، مردم بايد احتياط كنند و خريد نكنند تا شرايط آرام شود». يك نماينده مجلس هم گفته كه مي‌توان با ايجاد موجي جهت عدم خريد مسكن، بازار را به سمت كاهش قيمت‌ها سوق داد. مجيد كيانپور البته بيان كرده است: «اين مسئله در كوتاه مدت مي‌تواند از تقاضاها بكاهد، اما اين اقدام راهكار قطعي نيست، بلكه دولت بايد به دنبال اجراي سياست‌ها و برنامه‌هايش باشد.»
 
در اين خصوص سلمان خادم‌المله، تحليل‌گر بازار مسكن اظهار كرد: عواملي كه باعث افزايش قيمت مسكن شده، تحت تأثير افزايش تقاضا نبوده كه حالا با نخريدن، قيمت‌ها كاهش پيدا كند. عوامل بنيادين از جمله رشد نقدينگي، جهش بازارهاي موازي، تحريم‌ها و كاهش درآمدهاي نفتي به افزايش قيمت مسكن منجر شده و اگر دولت قصد كنترل بازار مسكن را دارد بايد ابتدا روي متغيرهاي بنيادين كار كند.
 
هم‌چنين مهدي روانشادنيا، كارشناس بازار مسكن مي‌گويد: بعد از جهش قيمت مسكن، سقف تسهيلات افزايش پيدا نكرده، توان تقاضا هم رشد نداشته، در نتيجه توان مصرف‌كننده خود به خود پايين آمده و نيازي نيست به نخريدن توصيه شود. تنها راه حل اين است كه منابع مالي محدود متقاضيان را به سمت توليد مسكن هدايت كنيم. انواع مكانيزم‌هاي تأمين مالي در اين زمينه وجود دارد كه افراد مي‌توانند تا دو سه سال آينده صاحب خانه شوند. با اين روش، اوضاع ركودي كه در بخش عرضه و توليد مسكن وجود دارد در مقياس دو يا سه سال آينده بهتر مي‌شود.
 
 
مظنه آپارتمان در شمال تهران بر اساس معاملات خرداد و تير ۹۸
محله متراژ سن بنا قيمت (تومان)
آپادانا ۹۰ متر نوساز ۱.۲۶ ميليارد
ازگل ۷۴ متر ۳ سال ۹۱۵ ميليون
مبعث ۸۰ متر ۸ سال ۱.۲۲ ميليارد
عباس‌آباد ۶۴ متر ۱۲ سال ۱.۲۵ ميليارد
ونك ۱۳۰ متر ۱۸ سال ۲.۵ ميليارد
كاظم‌آباد ۱۱۷ متر ۱۰ سال ۲.۱ ميليارد
باغ فيض ۸۳ متر ۱۲ سال ۱.۳۷ ميليارد
دروس ۱۲۱ متر ۱۶ سال ۲ ميليارد

گزارش اشکال Top