اقتصاد مسکن مصدوم است، نه بیمار

بازار مستغلات و مسکن در یکسال اخیر در شرایط منحصربه فردی قرار گرفته است، به گونه ای که رفتارهای این بازار نه با مکانیزم بازار رقابت و تحلیل های کلاسیک همخوانی دارد و نه تحلیلگران سنتی به روش های قبلی خود می توانند شرایط فعلی بازار مسکن را تحلیل کنند.

براساس آمارهاي منتشره طي يكسال گذشته در بخش هايي از بازار مسكن شاهد رشد بيش از ۲۰۰ درصدي در قيمت ها هستيم تا جايي كه وزير راه و شهرسازي اعلام مي كند افزايش قيمت مصالح نقش چنداني در بازار مسكن ندارد، اما از سوي ديگر بر اساس همين آمارها معاملات مسكن در طي همين مدت با كاهش ۳۵ درصدي همراه بوده است.

بازار دوگانه مسكن

اصولا بازار مسكن دو بخش متفاوت دارد كه در عين حال كه بر همديگر تاثير گذار هستند اما در عين حال دو بازار متمايز هستند.
الف - بازار مصرفي مسكن كه به تامين سرپناه اقشار و دهك هاي مختلف مربوط مي شود و خريداران در اين بازار به دنبال تامين محل سكونت مورد نياز هستند.
ب -  بازار سرمايه گذاري يا به تعبير دقيق تر بازار بورس و سفته بازي مسكن كه معامله گران اين بازار با خريد و فروش مسكن به دنبال  درآمدزايي و ثروت اندوزي هستند.
در گذشته تلفيق اين دو بازار موج افزايش قيمت را از سطوح ارزان تر بازار مسكن شروع مي كرد و به تدريج به صورت امواج منظم آثار خود را به سطوح بالاي درآمدي سرايت مي داد كه در مثال بازار مسكن تهران افزايش قيمت ها از جنوب شهر شروع مي شد ودر شمال شهر شدت مي گرفت ( اين روند آثار فرهنگي ، اجتماعي و جابجايي جمعيت هم دارد كه در اين نوشته مد نظر ما نيست )

مكانيزم سنتي مسكن

در هر مرحله از رونق مسكن قيمت ها تا سقف توان مصرفي مسكن در آن مقطع رشد مي كرد و در آن سقف متوقف مي شد كه به قول معامله گران بازار مسكن مرحله ركود مسكن شروع مي شد و در اين دوره عوامل تاثير گذار بر توان مالي جامعه به كار خود مشغول بودند تا توانمندي جديدي را براي معامله گران مسكن فراهم كنند.

بديهي است كه در شرايط ركود، بازار سفته بازي مسكن افول مي كرد اما بازار مصرفي مسكن به دليل نياز اقشار مختلف مردم فعال بود اما معاملات مصرفي مسكن توان زيادي براي به حركت درآوردن بازار سفته بازي نداشت .

با تقويت تدريجي بنيه  مالي جامعه در يك دوره دو تا سه ساله بتدريج زمينه براي رونق جديد در بازار مسكن فراهم مي شد و با موج جديد افزايش قيمت ها ، سفته بازان مسكن به اميد دستيابي به سود هاي جديد به گرمي و رونق اين بازار مي افزودند و بازار بنگاه هاي معاملات ملكي پررونق مي شد.

در واقع در اين مدل اقتصادي ، در منحني تقاضا يك جابجايي صورت مي گرفت و تقاضا به عنوان عامل متغير و قيمت به عنوان عامل تابع عمل مي كردند و شيب منحني تقاضا مثبت مي شد يعني در مقايسه آماري تقاضا و قيمت مسكن همسويي بروز مي كرد، به گونه اي كه هر مقدار قيمت رشد مي كرد، تقاضا افزايش پيدا مي كرد،اين تقريبا يك نمايه ساده و خلاصه شده از نوسانات بازار مسكن در دوره هاي گذشته بود .

طبيعتا در اين مدل دولت ها راهكارهاي شناخته شده اي را چه در حوزه حمايتي بازار مصرفي مسكن و چه در حوزه حفظ رونق توليد مسكن به كار مي گرفتند ،اقداماتي مانند تقويت تسهيلات مسكن ، فعال شدن ليزينگ ها ، واگذاري زمين و تامين مصالح براي توليد مسكن و فعاليت سيستم بانكي در حوزه مسكن و مستغلات تجاري از جمله راه حل هايي بود كه در گذشته در نوسانات بازار مسكن به كار گرفته مي شد

شرايط متفاوت بازار فعلي مسكن

اما همان گونه كه در ابتداي مطلب گفته شد در يكسال اخير با شرايط كاملا متفاوتي مواجهه هستيم يعني همزمان با افزايش فوق تصور در قيمت مسكن با كاهش عجيب تقاضاي مسكن مواجهه ايم

يعني با توجه به اينكه در بين بازار هاي مالي ، مسكن به عنوان يك پديده اي كه بيش از ۶۰ درصد جامعه شهر نشين در اين بازار ذينفع هستند ، اما در يكسال اخير صاحبان مسكن اشتياق چنداني براي بهره برداري از اين بازار در حال رشد قيمتي براي معامله و سودگيري از معاملات آن رغبت نشان نمي دهند و در واقع مكانيزم فوق الاشاره سنتي از بين رفته است .

به نظر مي رسد مسئولان امور مسكن كشور و فعالان اصلي بازار مسكن براي يافتن راه حل مناسب ابتدا بايد چرايي بهم خوردن مكانيزم سنتي بازار مسكن را مورد شناسايي علمي و دقيق قرار دهند و بر اساس آن به دنبال راه حل و راهكار بگردند در حاليكه مكانيزم هاي سنتي و تجربه شده قبلي كاربرد خود را از دست داده اند .

بازار فعلي مسكن مصدوم است نه بيمار

نگاهي كه در حال حاضر متوليان امور مسكن و فعالان مهم بازار مسكن به وضعيت فعلي آن دارند، با اين تلقي است كه بازار مسكن مانند هر پديده ديگري ، در نقاط مختلف با نارسايي ها و بيماري هايي كه ناشي از ضعف عملكرد بعضي از بخش ها و يا ميكروبي شدن و يا عفونت و يا حتي ضعف عمومي مواجهه مي شود دچار كاستي هايي است كه با درمان و تقويت طي زمان رفع مي گردد و اهل فن و متخصصين اقتصاد مسكن به دنبال تجويز نسخه مناسب براي آن بيماري مقطعي هستند.

اما در مورد درمان، تفاوت جدي در مورد بيمار و مصدوم وجود دارد يعني آنكه سانحه ديده و مصدوم است از روش هاي درمان بيماري قابل علاج نيست و جراحت و صدمه بايد با روش هاي متفاوتي درمان شود .

شور بختي در جايي خواهد بود كه يك بيمار تالاسمي همزمان از بلندي سقوط كرده يا با ماشيني تصادف كند و پزشكان خانوادگي آن فرد صرفا به دنبال تجويز داروهاي تالاسمي باشند.

واقعيت اين است كه بازار بيمار سنتي مسكن كشور كه دچار بيماري هاي ادواري و سنتي است ،اين بار با پديده غول پيكر و خشني به نام نقدينگي و سوداگري برخورد كرده است و آنچه كه در يك سال اخير اتفاق افتاده است ، بازگشت ادواري بيماري خود نيست بلكه تحميل فشارهاي بازار سوداگري از جمله ارز ، طلا و رانت و سياست هاي سركوب طبقه متوسط اين بيمار را به شدت مجروح كرده است و استخوان هاي ستون فقرات را خردكرده است تا جايي كه طبقه متوسط جامعه توان كافي براي حضور در اين بازار را ندارند كه با ماليات خانه هاي خالي ، افزايش وام مسكن و طرح هايي مانند بازسازي بافت فرسوده قابل بازيافت نيست.

در واقع براي حل مشكل بازار مسكن _كه از نظر دهك هاي فرادست اصلا مشكل محسوب نمي شود _بايد به دنبال ريشه يابي و راه حل در بازار سكه و ارز و رانت خواري به دنبال راه حل بگرديم

بديهي است اگر به جاي دقت علمي در اين تحليل باز هم به دنبال نسبت هاي ناروا براي اين توصيه باشيم، با راه حل هايي كه از طرف دولتيان و نظريه پردازان اقتصاد مسكن ارائه مي شود مانند ماليات ، تقويت انبوه سازان ، افزايش وام مسكن و امثال آنها ، فقط و فقط به اتلاف  منابع پرداخته خواهد شد و مجددا به حبس نقدينگي بانك ها و بي تحركي اقتصاد مولد منجر خواهد شد و سيستم بانكي كه اين روز ها از بالا رفتن ارزش دارايي هاي سمي خود و امكان فروش اين دارايي ها سرخوش هستند ، در كمتر از دو سال مجددا به نكبت حبس نقدينكي در قالب سنگ و آهن و سيمان و تجهيزات بهداشتي ساختمان مبتلا خواهند شد .

بايد باور كنيم كه اقتصاد مسكن با بلدوزر نقدينگي و ارز و طلا برخورد كرده است و مجروح است و نياز به آتل ، بخيه و پانسمان دارد نه داروي تقويتي.

گزارش اشکال Top