دو سیگنال جدید در بازار مسکن رصد شد

دو علامت خطر برای سوداگران مسکن پایتخت روشن شده است. رکود معاملاتی فعلی بیانگر سختی جریان خرید و فروش است.

تفاوت امسال با بازار معاملات مسكن سال گذشته آن است كه اگرچه در هر دو مقطع، نبض معاملات در سطح پايين بوده، اما همان جست‌وجوهاي ملكي اندك كه از سمت متقاضيان مصرفي در تابستان ۹۷ انجام مي‌شد هم‌اكنون تعداد آنها در عمده محله‌هاي پايتخت به صفر رسيده است. حيات سوداگران ملكي به «پشتيباني تقاضاي مصرفي از جريان خريد» وابسته است و اكنون اين شرايط در بازار وجود ندارد.
پايان ماه عسل سفته‌بازي ملكي

شرايط در بازار مسكن براي خريداران غيرمصرفي باسابقه و تازه‌كار، تغيير كرد. گزارش «دنياي اقتصاد» از اوضاع فعلي بازار معاملات مسكن در پايتخت حاكي است: تحت تاثير نبض فوق‌العاده ضعيف معاملات خريد و سهم ناچيز تقاضاي مصرفي در آن، ريسك سفته‌بازي در اين بازار به اوج رسيده است. گروهي كه با هدف فروش در كوتاه‌مدت، قصد خريد آپارتمان دارد چنانچه با تحليل يك‌سال گذشته معاملات سفته‌بازانه، قصد تكرار اين رفتار در ماه‌هاي آتي را داشته باشد، بعيد است بتواند چرخه معاملاتي خود را با كسب سود مناسب به سرانجام برساند. بررسي‌ها در اين باره، دو علامت خطر در بازار سوداگري مسكن را رديابي مي‌كند كه در ادامه مسير سفته‌بازها قرار دارد. اين دو نشانگرهاي ريسك، به «نحوه» و «دوام» حضور سفته‌بازها در بازار معاملات آپارتمان مربوط است. اين گروه از تقاضاي غيرمصرفي كه سال گذشته سهم قابل‌توجهي را از معاملات خريد واحدهاي مسكوني در تهران داشت، به گونه‌اي وارد بازار مي‌شود كه از «امكان نقدشوندگي سريع ملك خريداري شده به محض اراده براي فروش» برخوردار باشد. شرايط كنوني بازار مسكن پايتخت، چنين امكاني را از دست داده و بعيد است تا حداقل يك تا دو سال آينده آن را بازيابي كند. از طرفي، دوام سفته‌بازها به «پشتيباني سمت تقاضاي مصرفي» از بابت حضور تقاضاي موثر از سمت اين گروه، وابسته است. خريداران مصرفي ماه‌هاست به‌دليل از دست رفتن توان مالي، اثر محسوسي در بازار معاملات مسكن ندارند ضمن آنكه در ماه‌هاي آتي- با توجه به «ممنوعيت ناگفته افزايش وام خريد مسكن»- اين وضعيت در جهت خروج بيشتر تقاضاي مصرفي، تشديد خواهد شد.

به اين ترتيب نه تنها سود مناسب از محل فروش براي سفته‌بازهاي آتي در بازار مسكن پايتخت قابل انتظار نيست كه حتي احتمال فروش سريع نيز براي آنها بسيار ضعيف ارزيابي مي‌شود. صاحب‌نظران بخش مسكن با تاييد علائم ريسك بالا مقابل معاملات سفته‌بازانه تاكيد مي‌كنند: بازار تابستان ۹۸ را نبايد با بازار تابستان ۹۷ از زاويه ديد سفته‌بازها مقايسه و شبيه‌سازي كرد. هر چند سال گذشته هم تقاضاي مصرفي كم بود، اما سال گذشته به‌دليل رابطه نسبي قيمت‌ها و اثرپذيري مسكن از بازارهاي ملتهب (ارز و سكه)، ظرفيت رشد تند قيمت مسكن وجود داشت. اكنون اما اين ظرفيت هم از محل تاثيرپذيري از متغيرهاي بيروني و هم از بابت عوامل دروني بازار، تكميل شده است.

كارشناسان بازار مسكن انتظار دارند: توجه تقاضاي غيرمصرفي به علائم هشدار، پيش از ورود به معاملات جديد، باعث بهبود نسبي بازار به نفع تقاضاي مصرفي شود. سفته‌بازها معمولا پيش از سنگين شدن ركود مسكن، از بازار خارج مي‌شوند. اگر در ماه‌هاي آتي روند تبديل دارايي (خروج از بازار مسكن) شدت بگيرد در اين صورت، هم حجم عرضه و هم سطح قيمت براي تقاضاي مصرفي مناسب خواهد شد. در اين ميان، واسطه‌هاي بازار ملك در برخي مناطق تهران ضمن اشاره به كاهش موردي قيمت‌هاي پيشنهادي از خروج سوداگران حرفه‌اي از بازار خبر مي‌دهند.

روند بازار معاملات خريد وفروش واحدهاي مسكوني منعكس‌كننده يك سيگنال مهم به سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان ملكي است. تحقيقات «دنياي اقتصاد» و ديدگاه‌هاي كارشناسي موجود بر پايه چشم‌انداز قابل پيش‌بيني از وضعيت پيش‌روي بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد، هم‌اكنون ريسك سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي در اين بازار به ميزان قابل‌توجهي افزايش يافته و به حداكثر ميزان خود رسيده است؛ طوري‌كه كسب سود كوتاه‌مدت و ميان‌مدت مورد انتظار سفته‌بازان از بازار ملك، براي ماه‌هاي آتي تقريبا امري بعيد به‌نظر مي‌رسد. تعداد معاملات خريد مسكن در حالي در شرايط فعلي و براساس آمارهاي رسمي از وضعيت بازار معاملات مسكن شهر تهران به زير كف ركود رسيده است كه عمده معاملات انجام شده در اين ماه از سوي دو گروه غيرمصرفي حاضر در بازار معاملات مسكن انجام شد.

سهم مصرف‌كننده‌ها يا متقاضيان مصرفي و غيرسرمايه‌اي بازار مسكن از حدود ۶ هزار فقره معامله خريد مسكن در خردادماه كمترين ميزان است و عمده معاملات انجام شده در بازار مسكن در آخرين ماه از فصل بهار از سوي دو گروه «غير مصرفي» حاضر در بازار يعني «سرمايه‌گذاران» و «سفته‌بازان» ملكي انجام شد. جهش قيمت مسكن طي دست‌كم يك‌سال گذشته منجر به خروج اجباري بخش قابل‌توجهي از متقاضيان مصرفي خريد مسكن از بازار و ريزش سريالي تعداد معاملات مسكن از سال گذشته تاكنون-به جز چند ماه استثناء شده است؛ با اين حال، هنوز هم معدود معاملات خريد مسكن در بازار املاك شهر تهران از سوي افرادي انجام مي‌شود كه يا به قصد كسب سود كوتاه‌مدت ناشي از خريد وفروش واحدهاي مسكوني (سفته‌بازان) در بازار حضور دارند يا به نيت خريد واحدهاي مسكوني با انگيزه حفظ ارزش نقدينگي خود و عقب نماندن از قافله خريداران مسكن اقدام به خريد آپارتمان مي‌كنند.

بخشي از اين گروه از خريداران خانه‌اولي‌هايي هستند كه به‌دليل جهش قيمت مسكن در يك‌سال گذشته موفق به خريد واحد مسكوني مورد نظر خود براي سكونت نشده‌اند، اما براي حفظ ارزش دارايي نقدي خود تصميم گرفته‌اند در مناطق ضعيف‌تر شهر اقدام به خريد آپارتمان‌هاي كوچك‌تر يا با عمربناي بيشتر كنند تا در آينده بتوانند اين واحدها را تبديل به احسن كرده و در واحد جديد ساكن شوند. با اين وجود، طي يك‌سال گذشته، فعاليت‌هاي سفته‌بازان در بازار مسكن به‌دليل تورم ماهانه قابل‌توجه مسكن به ميزان چشمگيري افزايش يافت، اما شواهد فعلي بازار مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون بازار ملك به بازاري پرريسك براي سفته‌بازان تبديل شده است؛ اين گروه از خريداران بازار مسكن افرادي هستند كه به قصد كسب سود در كوتاه‌مدت اقدام به خريد و فروش واحدهاي مسكوني مي‌كنند و در يك‌سال گذشته در نتيجه انجام معاملات مكرر در بازار ملك نه‌تنها به جهش قيمت مسكن دامن زده‌اند بلكه موفق به كسب سود قابل‌توجه از اين معاملات شده‌اند.

با اين حال، با ثبت كمتر از ۶ هزار فقره معامله خريد مسكن در يك ماه در شهر تهران و ايجاد شرايط ركودي در بازار، همزمان با افت قابل‌توجه تعداد خريداران مصرفي مسكن، بازار مسكن به بازاري ناايمن براي سفته‌بازان تبديل شده است؛ شرايط فعلي و چشم‌انداز پيش‌روي بازار فعلي مسكن نشان مي‌دهد به شرط ثبات متغيرهاي دروني و بيروني اثرگذار بر بازار مسكن طي ماه‌هاي پيش‌رو امكان كسب سود كوتاه‌مدت از بازار مسكن براي سفته‌بازان به ميزان قابل‌توجهي محدود خواهد شد و عملا ريسك سرمايه‌گذاري در اين بازار براي اين گروه از خريداران مسكن به ميزان قابل‌توجهي افزايش خواهد يافت؛ چرا كه به‌دليل جهش قيمت مسكن، ركود و خروج خريداران مصرفي از بازار، عملا خريداري براي واحدهاي تحت مالكيت سفته‌بازان وجود ندارد.

كارشناسان برجسته اقتصاد مسكن معتقدند در ماه‌هاي آينده بعيد است افرادي كه به قصد كسب سود كوتاه‌مدت وارد بازار مسكن شده‌اند بتوانند موفق به فروش فوري واحدها شوند؛ بنابراين سفته‌بازان نبايد انتظار داشته باشند سودهاي نجومي كه به‌دليل انجام معاملات مكرر و سفته‌بازانه در بازار مسكن سال‌هاي ۹۶ و ۹۷ به دست آورده‌اند در بازار مسكن سال ۹۸ نيز قابل تحقق باشد. در واقع در شرايط فعلي ادامه فعاليت‌هاي سوداگرانه و سفته‌بازي در بازار مسكن عملا غيرممكن خواهد بود؛ هر چند از آنجا كه عمده التهابات بازار مسكن ناشي از اثر متغيرهاي بيروني است نمي‌توان نظر قاطعي درباره آينده بازار مسكن ارائه كرد؛ با وجود اين به‌نظر مي‌رسد جهش قيمتي مسكن تقريبا به دوره تكامل رسيده است و ظرفيتي در بازار بابت افزايش شديد قيمت‌ها وجود ندارد؛ بنابراين و در چنين شرايطي، در صورت عدم بروز شوك‌هاي بيروني و در صورت ثبات شرايط فعلي، بعيد است بازار مسكن شاهد تورم ماهانه قابل‌توجه در ماه‌هاي پيش‌رو باشد تا به واسطه اين تورم كسب سود سفته‌بازي از بازار امكان‌پذير شود.

صاحبنظران برجسته بازار مسكن با تاييد اين پيش‌بيني در اين باره به «دنياي اقتصاد» اعلام كردند:هم‌اكنون بازار مسكن به بازاري پرريسك براي سفته‌بازان تبديل شده‌است؛ هر چند اين ريسك براي افرادي كه به قصد حفظ ارزش دارايي خود قصد خريد آپارتمان با انگيزه فروش آن در بلندمدت را دارند در مقايسه با سفته‌بازان كه قصد كسب سود كوتاه‌مدت از بازار را دارند كمتر است. به اعتقاد كارشناسان كاهش تقاضاي مصرفي براي خريد آپارتمان و ورود به فاز ركود به‌طور قطع فروش واحدهاي مسكوني در ماه‌هاي پيش‌رو را دشوار خواهد كرد و حتي در برخي موارد انتظار تعديل قيمت‌ها نيز وجود دارد. از اين بابت بر خلاف سال‌ ۹۷ كه بازار مسكن به مكاني جذاب براي سفته‌بازان تبديل شده بود اين بازار در سال ۹۸ بازاري پرريسك براي اين گروه از متقاضيان آپارتمان است. فردين يزداني، كارشناس و نويسنده طرح جامع مسكن با بيان اينكه در شرايط فعلي ضريب نقدينگي در بازار مسكن به شدت كاهش يافته است اين موضوع را ناشي از بروز ركود در بازار معاملات مسكن و كاهش حجم معاملات خريد آپارتمان به ميزان قابل‌توجه عنوان كرد.

وي گفت: سفته‌بازي نيازمند شرايطي است كه در آن فرد بتواند سرمايه خود را در كوتاه‌ترين زمان ممكن و با بيشترين نرخ نقد كرده و دوباره آن را تبديل به دارايي ديگري براي كسب سود بالا كند؛ اين در حالي است كه در شرايط فعلي كه بازار مسكن در وضعيت ركود قرار گرفته و حجم نقدينگي در بازار ملك كم است فضاي چنداني براي مانورهاي سفته‌بازان در بازار وجود ندارد. يزداني خاطرنشان كرد: هر گونه افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده به احتمال قوي ناشي از افزايش هزينه تمام‌شده ساخت مسكن خواهد بود و نه افزايش تقاضا؛ از اين رو حتي به فرض افزايش مجدد قيمت‌ها نبود تقاضا در بازار فضا را براي فعاليت سوداگران و سفته‌بازان محدود خواهد كرد و ريسك سفته‌بازي در بازار ملك را به نحو قابل‌توجهي بالا مي‌برد.

وي با بيان اينكه شواهد بازار نيز نشان مي‌دهد كه هم اكنون سفته‌بازي در بازار ملك در حال افول است، افزود: سرمايه‌گذاري در بازار مسكن تنها در شرايطي توجيه خواهد داشت كه فرد حداقل تا دو سال آينده به فكر فروش و تبديل دارايي ملكي خود نباشد. در غير اين صورت كسب سود كوتاه‌مدت از بازار مسكن تقريبا بعيد به‌نظر مي‌رسد. بهروز ملكي،كارشناس اقتصاد مسكن نيز در اين باره به «دنياي اقتصاد» اعلام كرد: هرچند در نيازسنجي مسكن، مواردي چون خانوارهاي تازه تشكيل‌شده، خانوارهاي منحل شده، استهلاك، تخريب و نوسازي و حتي كمبود موجودي فعلي مسكن مورد توجه قرار مي‌گيرد ولي تقاضاي مسكن (تقاضاي موثر) آن بخش از نياز است كه با قدرت خريد همراه بوده و به بازار مسكن ورود مي‌كند. قدرت خريد يا توان مالي خانوار نيز بستگي به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آينده خانوار دارد.

وي افزود: علاوه بر توان مالي خانوار، عوامل متنوعي چون انتظار تغيير قيمت مسكن در آينده، نقدينگي و تورم، بازده دارايي‌هاي رقيب، تحولات جمعيتي و... بر تقاضاي مسكن اثر مي‌گذارند. از سوي ديگر بايد توجه داشت كه مسكن، فقط كالايي مصرفي نيست؛ بلكه داراي انگيزه‌هاي سرمايه‌اي نيز است. در يك تقسيم‌بندي كلي مي‌توان سَمت تقاضاي مسكن را به دو دسته تقاضاي مصرفي (واقعي) و سرمايه‎اي تقسيم كرد. ملكي با بيان اينكه در فرهنگ عاميانه، عموما «سوداگري» پديده‌اي با ماهيت كوتاه‌مدت و بيانگر تلاش براي كسب سود با بهره‌گيري از نوسانات كوتاه‌مدت قيمت دارايي است، افزود: از ويژگي‎هاي متقاضيان سوداگرانه خريد مسكن مي‌توان به تمايل آنان براي خريد خانه‌هاي خالي، توجه به بازارهاي رقيب مسكن و ورود و خروج سريع (اينرسي پايين) اشاره كرد. اين متقاضيان را مي‌توان داراي تاثيرگذاري بالا بر نوسانات بازار مسكن دانست.

وي توضيح داد: در اين نوع سرمايه‌گذاري، بازدهي مورد نظر سوداگر، فاصله بين قيمت خريد و فروش ملك در كوتاه‌مدت است. بر اين اساس، براي يك سوداگر، نقدشوندگي ملك، از اهميت بالايي برخوردار است. ملكي خاطرنشان كرد:در مجموع مي‌توان گفت سرمايه سوداگران ملك به‌صورت مقطعي در بازار جريان مي‌يابد؛ به‌گونه‌اي كه در دوران رونق، بازار مسكن شاهد جريان و گردش شديد اين‌گونه سرمايه‌ها است. در دوران ركود،‌ عمده اين سرمايه‌ها به سرعت از بازار خارج مي‌شوند و بخشي نيز به‌صورت خانه‌هاي خالي در بخش مسكن رسوب مي‌كنند. اين كارشناس اقتصاد مسكن گفت: بررسي رفتار سوداگران در توضيح پديده‌هاي بازار مسكن ايران، بسيار با اهميت است. بسياري از پديده‌هاي نامطلوبي كه در اين بازار رخ مي‌دهد نيز حاصل فعاليت اين جريان تقاضا است.

وي درخصوص رفتارشناسي سفته‌بازان و سوداگران ملكي توضيح داد: سوداگران در ابتداي دوره رونق، وارد بازار مي‌شوند و از افزايش قيمت‌ها، حداكثر سود را كسب مي‌كنند و با پديدار شدن علائم ركود، به سرعت از بازار خارج مي‌شوند و سرمايه خود را به بازارهاي موازي مسكن همچون بانك، بورس، ارز و طلا منتقل مي‌كنند. بنابراين، اگر فرض كنيم يك سوداگر در دوران رونق، سودي برابر با متوسط افزايش قيمت بازار مسكن به دست آورد و در شروع ركود از بازار خارج شود و در اين دوران (دوره ركود) سودي برابر با سود سپرده‌گذاري مدت‌دار بانكي كسب كند، در اين حالت كل بازده فعاليت سوداگر برابر با ميانگين وزني بازدهي مسكن در سال‌هاي رونق و نرخ سود سپرده‌هاي مدت‌دار بانكي در سال‌هاي ركود بازار مسكن مي‌شود كه به مراتب بالاتر از سودهاي نرمال بلندمدت بازار است.

وي افزود:به‌طور خلاصه، ويژگي‌هاي تقاضاي سوداگرانه در بازار مسكن را مي‌توان در چند عامل مهم طبقه‌بندي كرد. از جمله آنكه اين گروه در دوران ركود، چندان حضوري در بازار ندارند. همچنين در دوره رونق بازار مسكن، با تزريق منابع مالي به اين بازار، بر شدت افزايش قيمت‌ها مي‌افزايند و در پايان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع ركود را همراهي مي‌كنند. از ديگر ويژگي‌هاي اين نوع تقاضا در بازار ملك آن است كه در دوره رونق، هر چقدر ساير فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري، كمتر در اختيار اين گروه باشد و دسترسي به منابع مالي ساده‌تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسكن بيشتر خواهد بود.

وي تاكيد كرد: به‌طور كلي در اقتصادهايي مانند ايران كه بازار سرمايه از عمق كافي برخوردار نيست، فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن بيشتر است. ملكي گفت: قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران طي سال‌هاي ۹۲ تا ۹۵ در حدود ۴ ميليون تومان ثابت بود. از ابتداي سال ۹۶ تحرك بازار مسكن شروع شد و منجر به رسيدن قيمت به حدود ۵/ ۱۳ ميليون تومان در شرايط كنوني شد. وي افزود: واقعيت آن است كه هر چه تقاضاي سوداگرانه مسكن طي سال‌هاي ۹۲ تا ۹۵ كمرنگ بود از سال ۹۶ به اين سو اين نوع تقاضا در بازار مسكن پررنگ‌تر شده است. اما مطلب غيرقابل‌انكار اين است كه تقاضاي سوداگرانه نمي‌تواند بدون پشتيباني تقاضاي مصرفي به مدت طولاني، ادامه حيات دهد. بر اين اساس و با توجه به اينكه طول دوره انتظار براي خريد مسكن به حداكثر رسيده است انتظار نمي‌رود سوداگران بتوانند مدت زيادي در اين بازار بمانند و به‌زودي شاهد خروج اجباري اين گروه از بازار و رسيدن به يك ثبات نسبي خواهيم بود.

گزارش اشکال Top