عقب نشینی مسکن از دو جناح

بازار معاملات مسکن در تهران با عقبگرد «تورم ماهانه» و «خریداران قطعی» مواجه شد.

جزئيات اعداد و ارقام «كارنامه بهار بازار مسكن» از يك اتفاق مثبت و يك رويداد منفي در معاملات املاك پايتخت حكايت دارد. ماه گذشته شيب رشد ماهانه قيمت مسكن در پايتخت به كمتر از نصف شيب رشد ارديبهشت تنزل كرد؛ به‌طوري‌كه تورم ماهانه ملكي از بالاي ۱۲ درصد در ميانه بهار به كمتر از ۵ درصد در پايان فصل رسيد. عبور بازار مسكن از نوسانات بزرگ قيمتي و قرار گرفتن در مسير كاهش تورم - به سمت صفر شدن- مي‌تواند به ثبات‌بخشي بازار و جلوگيري از عميق‌تر شدن ركود خريد و فروش كمك كند. اما به‌رغم افت قابل‌توجه سرعت افزايش قيمت، حجم خريد و فروش آپارتمان در خرداد ماه ۵۰ درصد نسبت به ارديبهشت و ۵۴ درصد نسبت به خرداد پارسال كاهش پيدا كرده است. نبض معاملات ملك، ركود سنگين را منعكس مي‌كند كه بيانگر ناتواني مالي خريداران مصرفي و قفل شدن بازار فروش براي سرمايه‌گذاران ساختماني (سازنده‌ها) است. بررسي‌ها مشخص مي‌كند، عقبگرد معاملاتي ناشي از دو عامل اصلي و البته جو رواني حاكم بر بازار طي ماه گذشته است. سطح فعلي متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران و همچنين ميانگين فصلي، در كارنامه تشريح شده است.
 
شيب رشد قيمت مسكن بعد از بروز تورم ماهانه بي‌سابقه در ارديبهشت ماه ۹۷، در آخرين ماه از فصل بهار- خرداد-به كمتر از نصف كاهش يافت. با اين حال، ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در ماه پاياني فصل بهار از كانال ۱۳ ميليون تومان عبور كرد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از وضعيت بازار معاملات مسكن شهر تهران در خرداد ماه نشان مي‌دهد بعد از آنكه تحت تاثير دوپينگ معاملاتي بازار ملك در ارديبهشت ماه و ثبت بيش از ۱۲ هزار فقره معامله خريد در اين ماه، تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدي رقم خورد، اما در خرداد ماه شيب رشد قيمت مسكن در مقايسه با ماه قبل به ۵/ ۴ درصد كاهش يافت؛ اين موضوع نشان مي‌دهد خردادماه امسال سرعت رشد قيمت مسكن در مقايسه با سرعت رشد قيمت در ارديبهشت ماه به كمتر از نصف كاهش يافته است. ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران در خرداد امسال با افزايش ۵/ ۴ درصدي به ۱۳ ميليون و۲۴۰ هزار تومان رسيد كه اين ميزان در مقايسه با متوسط قيمت آپارتمان‌هاي معامله شده در بازار مسكن خرداد سال گذشته با افزايش ۱۰۴ درصدي همراه شده است. ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در اسفند ماه سال گذشته به ۱۱ ميليون تومان رسيد، در فروردين ماه ميانگين قيمت مسكن به ۱۱ ميليون و۴۰۰ هزار تومان افزايش يافت و در ارديبهشت نيز با عبور از كانال ۱۲ ميليون تومان و افزايش يك ميليون و۲۰۰ هزار توماني، به ۱۲ ميليون و۶۰۰هزار تومان رسيد.
 
ارديبهشت ماه امسال، بالاترين تورم ماهانه مسكن، دست‌كم از ابتداي سال ۹۲ تاكنون رقم خورد؛ براساس اطلاعات مربوط به تحولات ماهانه بازار مسكن شهر تهران كه از ابتداي سال ۹۲ تاكنون موجود است، بيشترين سطح تورم ماهانه مسكن مربوط به ارديبهشت ماه ۹۷ بوده است؛ با اين حال با عقبگرد شيب رشد قيمت مسكن در خرداد ماه، سرعت رشد قيمت فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در پايتخت، مجددا كاهش پيدا كرد. سريال كاهش شيب رشد قيمت مسكن كه از آذرماه ۹۷ همزمان با كاهش سرعت رشد قيمت فروش آپارتمان از ۴/ ۶ درصد در آبان‌ماه به ۸/ ۴درصد در آخرين ماه از فصل پاييز آغاز شد، دي ماه سال گذشته به ۵/ ۱ درصد رسيد.
 
اين در حالي است كه شيب رشد قيمت مسكن همزمان با قرار گرفتن بازار معاملات خريد وفروش آپارتمان‌هاي مسكوني در مقطع زماني شب عيد، بهمن ماه به‌صورت مجدد افزايش يافت و به ۵/ ۲درصد رسيد؛ اسفند ۹۷ تحت تاثير افزايش تعداد معاملات خريد مسكن و جو رواني حاكم بر بازار براي انجام معاملات شب عيد، تورم ماهانه مسكن به ۹ درصد افزايش يافت؛ تورم ماهانه مسكن در شهر تهران در ادامه در ارديبهشت ماه ۹۸ به ۵/ ۱۲ درصد رسيد؛ اما اطلاعات مربوط به معاملات خريد و فروش مسكن در پايتخت در خرداد ماه نشان مي‌دهد شيب رشد قيمت مسكن بار ديگر در مسير كاهش قرار گرفته و سرعت رشد قيمت آپارتمان(تورم ماهانه) به كمتر از ۵ درصد رسيده است.
 
همزمان با كاهش شيب رشد قيمت مسكن در خردادماه، ميانگين قيمت مسكن از مترمربعي ۱۲ميليون و۶۰۰ هزار تومان در دومين ماه از فصل بهار امسال، به ۱۳ ميليون و۲۴۰ هزار تومان رسيد؛ اين در حالي است كه حجم معاملات خريد آپارتمان نيز همچون سطح تورم مسكن در خردادماه در مسير سقوط قرار گرفت. بعد از ثبت بيش از ۱۲ هزار فقره معامله خريد مسكن در ارديبهشت ماه امسال، خرداد ماه، تعداد معاملات خريد مسكن به حدود ۶ هزار فقره كاهش يافت؛ اين موضوع به معناي ريزش ۵۰ درصدي تعداد معاملات خريد آپارتمان در خرداد ماه در مقايسه با تعداد آپارتمان‌هاي خريداري شده در ماه قبل- ارديبهشت ماه-است؛ تعداد معاملات خريد مسكن در خرداد ماه امسال همچنين در مقايسه با خرداد سال قبل نيز ۵۴ درصد كاهش يافته است.
 
ارديبهشت امسال، بخشي از متقاضيان مصرفي مسكن كه از اسفند ماه سال قبل و در ادامه فروردين ماه، اقدام به جست و جو براي خريد مسكن كرده بودند در نهايت خريد خود را از بازار مسكن انجام دادند؛ اين در حالي است كه بخش ديگري از معاملات انجام شده در اين ماه از سوي سرمايه‌گذاران ملكي انجام شد؛ با اين حال، به دنبال ثبت تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدي كه دست‌كم از ابتداي سال ۹۲ تاكنون بي‌سابقه بوده است، در خرداد ماه ۹۸ تعداد معاملات خريد مسكن به زير كف ركودي رسيد؛ در شرايط ركودي معمولا در هر ماه به‌طور متوسط ۷ تا ۸ هزار معامله خريد مسكن انجام مي‌شود و ثبت حدود ۶ هزار فقره معامله خريد مسكن در يك ماه به معناي قرار گرفتن بازار در زير كف ركودي در آن ماه است. هم اكنون با كاهش ۵۰ درصدي تعداد معاملات خريد مسكن در مقايسه با ماه قبل و همچنين ماه مشابه سال قبل، بازار مسكن در زير كف ركود قرار گرفته است. نصف شدن تعداد معاملات خريد مسكن در خردادماه از عوامل اصلي كاهش سرعت رشد قيمت مسكن در پايتخت در اين ماه است؛ در واقع آنچه در خردادماه امسال در حكم سرعتگير رشد قيمت مسكن عمل كرده است به افت شديد تعداد معاملات خريد آپارتمان برمي‌گردد.
 
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد دست‌كم دو عامل كليدي به‌عنوان عوامل اساسي سقوط همزمان تورم و حجم معاملات مسكن در خردادماه قابل شناسايي است؛ مهم‌ترين عامل را مي‌توان از بين رفتن جذابيت بازار مسكن يا در اصطلاح از سكه افتادن بازار ملك براي سفته‌بازان عنوان كرد؛ بازار معاملات مسكن خردادماه امسال عملا به بازاري غيرجذاب براي سفته‌بازان تبديل شد و افرادي كه به قصد سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت يا سفته‌بازي در اين بازار حضور داشتند، از بازار ملك خارج شدند؛ هر چند هنوز هم ردپاي افرادي كه به قصد سرمايه‌گذاري بلندمدت در اين بازار حضور دارند در معاملات ملكي ديده مي‌شود. اين در حالي است كه بخشي از مصرف‌كنندگان و متقاضيان مصرفي مسكن نيز همچنان در حال خريد از بازار مسكن هستند اما تعداد و مانور سفته‌بازان در بازار مسكن به ميزان قابل توجهي كاهش يافته است. اين عامل را مي‌توان مهم‌ترين علل كاهش سرعت رشد قيمت مسكن و سقوط تعداد معاملات خريد مسكن در خردادماه معرفي كرد.
 
از سوي ديگر، افت سنتي ميزان تقاضا و تعداد معاملات خريد مسكن در ماه رمضان از ديگر عوامل سقوط تعداد معاملات خريد مسكن در خردادماه امسال است؛ نيمي از ماه مبارك رمضان امسال در خردادماه قرار داشت و از آنجا كه به شكل سنتي تعداد متقاضيان براي معاملات خريد وفروش مسكن معمولا در ماه رمضان كاهش قابل توجهي پيدا مي‌كند اين موضوع نيز مي‌تواند در سقوط تورم و حجم معاملات مسكن در آخرين ماه از فصل بهار موثر باشد.  در كنار اين دو عامل جو رواني حاكم بر بازار مسكن تحت تاثير رفتارهاي خصمانه رئيس‌جمهوري آمريكا در قبال ايران در بروز شرايط ويژه خردادماه بازار مسكن اثر گذاشته است. جهت‌گيري‌هاي رئيس‌جمهوري آمريكا طي هفته‌هاي اخير درخصوص ايران به گونه‌اي بود كه فروشنده‌ها و خريداران مسكن از بابت تصميم به خريد و فروش يا تاخير در انجام معامله قادر به جمع‌بندي قطعي نبودند؛ اين عامل نيز مي‌تواند در كنار دو علت گفته شده در سقوط تورم و حجم معاملات خريد مسكن در خردادماه اثرگذار باشد.  محاسبات انجام شده نشان مي‌دهد بازدهي خريد مسكن در بهار امسال نرخ ۲۰ درصد را به ثبت رسانده است؛ به اين معني كه ميانگين قيمت مسكن از ۱۱ ميليون تومان در ابتداي بهار به ۱۳ ميليون و۲۴۰ هزار تومان در پايان بهار رسيده است؛ بهار امسال مجموعا ۲۱ هزار و ۲۰۰ فقره معامله خريد مسكن در شهر تهران انجام شد كه در مقايسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد كاهش يافته است؛ همچنين ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در بهار امسال به ۱۲ ميليون و۴۴۰ هزار تومان رسيد كه در مقايسه با بازه زماني مشابه سال قبل-بهار ۹۷-معادل ۱۰۷ درصد افزايش يافته است.  اگرچه تا لحظه تنظيم اين گزارش، آمار رسمي بانك مركزي درخصوص تحولات بازار مسكن شهر تهران در خردادماه منتشر نشده است اما رئيس‌كل بانك مركزي، شنبه‌شب در يك برنامه تلويزيوني دو آمار مهم درباره تغييرات قيمت وحجم معاملات مسكن در خردادماه اعلام كرد؛ عبدالناصر همتي در اين باره گفت: تعداد معاملات مسكن ۵۰ درصد افت كرده است.
 
دنياي اقتصاد

گزارش اشکال Top