بازار مسکن آماده خرید است یا فروش؟

یک کارشناس اقتصادی گفت : چنانچه کسی قصد سرمایه گذاری دارد، بخش مسکن را منطقه ممنوعه بداند، زیرا رکود از نیمه دوم سال خودش را به بازار تحمیل می کند و بعید است تا سه سال آینده حتی افزایش قیمت ها به اندازه نرخ تورم هم باشد.

دولت يازدهم در شرايطي آغاز به كار كرد كه بخش مسكن، بيرون آمده از انفجار قيمتي شديد، در ركودي سخت و سنگين به سر مي برد. بخش مسكن در دهه ۸۰ عملا سهم زيادي در اشتغال و سرمايه گذاري كشور داشت و همين سبب شد از سرمايه بانكها به شكل مستقيم تا هر كسي كه به دنبال سرمايه گذاري بود منابع خود را در اين بخش وارد كند. با اين همه تحريم هاي غرب و نسنجيده عمل كردن دولت وقت در استفاده بهينه از منابع همه بخش هاي اصلي اقتصاد كشور را از نفت و گاز تا صنعت و از خدمات تا مسكن راكد كرد.

ركود مسكن حتي در سال هاي پاياني فعاليت دولت يازدهم به چشم ميخورد تا اينكه فطار تورم از راه رسيد، با رشد قيمت ارز ، بازارهاي موازي مانند مسكن نيز به حركت درآمدند و قيمت ها رشدي عجيب را در كارنامه خود ثبت كردند . به عبارت ديگر مي توان چنين ارزيابي كرد كه مسكن از ركودي كنده ناگهان وارد رونقي بحران زا شد و حالا بازار خود را كم كم آماده مي كند تا بار ديگر وارد دوره ركود شود . افت و خيزهايي كه هيچ گاه منافع مصرف كننده و بخش مولد را در پي نداشته و در عمل زمينه را براي فعاليت دلالان مهيا كرده است. شايد كاهش نرخ سود بانكي در ميانه سال ۹۵ محرك اين بخش بود يا تكانه هاي ارزي كه از پاييز ۹۵ به تدريج ريال را بي ارزش تر مي كرد؛ هر چه بود غول مسكن از خواب طولاني بيدار شد. مسكن كه چند سالي ثبات قيمت را تجربه مي كرد مانند تيري كه از كمان جهيد، تمام سال هاي سكوت را جبران كرد و در يك سال ميانگين هر متر مربع آن سه برابر شد. به عبارت ساده تر سال ۹۶ در حالي آغاز شد كه قيمت ميانگين هر متر واحد مسكوني در تهران چهار ميليون تومان بود و اكنون با گذشته تنها ۱۵ ماه، اين رقم به ۱۲ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان افزايش يافته است.

 سئوال مهم اما حالا، در آستانه دوره اي كه برخي آن را آغاز دوره ركودي مي دانند اين است ؛ در بازار مسكن بايد خريدار باشيم يا فروشنده؟

هادي حق شناس كارشناس اقتصادي در رابطه با دوره هاي ركود و رونق مسكن در ايران مي گويد: اين دوره اغلب چهار سال طول مي كشد، يك تا يك و نيم سال رونق و دو تا دو و نيم سال ركود.

در سوي ديگر افزايش نرخ تورم با رشد منفي همراه شد؛ آخرين آمارها نرخ تورم سال ۹۷ را نزديك به ۳۰ درصد اما رشد اقتصادي را منفي ۴.۹ درصد نشان مي دهد. افزايش نرخ خط فقر و كاهش معيشت خانوار عملا نفس بازار را كم رمق كرد، بازاري كه با سرعت هرچه تمام تر شاخص هاي تورمي را يك به يك كنار مي زد نهايتا در مقابل كاهش تقاضاي شديد قرار گرفته كه از آغاز سال جاري فروش را تضعيف كرده است.

وي ادامه داد: چنانچه كسي قصد سرمايه گذاري دارد، بخش مسكن را منطقه ممنوعه بداند، زيرا ركود از نيمه دوم سال خودش را به بازار تحميل مي كند و بعيد است تا سه سال آينده حتي افزايش قيمت ها به اندازه نرخ تورم هم باشد. اكنون زمان خوبي براي مسكن نيست. اين گفته هاي هادي حق شناس، كارشناس اقتصادي و نماينده پيشين مجلس است كه باور دارد بدون يك تدبير مناسب نمي توان انتظار زودهنگام اين شرايط را داشت.

وي با تاكيد بر شدت گرفتن ركود مسكن در نيمه دوم سال تصريح كرد: البته در نيمه دوم به احتمال زياد تعداد پروانه هاي ساخت و ساز افزايش مي يابد چرا كه سيل ابتداي سال نياز به ساخت و ساز را در مناطق آسيب ديده ضروري كرده است. از سوي ديگر افزايش قيمت مسكن در ۱۵ ماه گذشته آن قدر وسوسه كننده هست كه سازندگان را به ادامه ساخت و ساز ترغيب كند.

با اين همه دوره ركود اين بار طولاني تر خواهد بود چرا كه فاصله ميان مزد و قيمت مسكن آن قدر زياد است كه به اين راحتي نمي توان آن را با تسهيلات مرسوم تامين كرد. در ايران دهه ۶۰ و ۷۰ اين فاصله ۱۰ سال بود، يعني كارمند و كارگر با ۱۰ سال حقوق خود صاحبخانه مي شدند ولي اكنون ميانگين يك متر مربع خانه كه ۱۲ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام شده نزديك به ۹ ماه حداقل دستمزد است. درنتيجه اگر فردي تمام عمر خود را كار كند و همه درآمدش را پس انداز كند نهايتا پس از ۳۰ سال يك واحد ۵۰ متري در مناطق مياني و رو به پايين تهران خواهد داشت!

اين كارشناس اقتصادي كه اخيرا استاندار گلستان هم شده با تاكيد بر نقش تقاضا، گفت: به هر حال افزايش ساخت و ساز در نيمه دوم سال پاسخي نخواهد گرفت چرا كه قدرت خريد ياري نمي دهد. به همين دليل نيمه دوم سال ركود مسكن خود را كاملا نمايان مي كند. از سوي ديگر نشانه ها حاكي از شدت بيشتر و طولاني تر شدن اين دوره ركودي نسبت به گذشته است، چرا كه بدون يك تدبير خاص، جامعه اگر بخواهد هم نمي تواند در عمل صاحب خانه شود. درنتيجه ركود اين دوره مي تواند شديد تر از ركودهاي پيشين باشد.

حق شناس تدابيري چون تامين زمين رايگان يا تسهيلات ارزان به نحوي كه فروشنده و خريدار به جاي يكديگر با بانك روابط پولي داشته باشند را از جمله تدابيري دانست كه قوه مجريه مي تواند با اجراي آن ركود را تضعيف كند. او افزود: چنانچه تدبير كافي نداشته باشيم، ركود طولاني تبعات بيشتري دارد. اگر از آسيب مشكل مسكن در ميان خانوار بگذريم، سهم اشتغال را نمي توان به راحتي ناديده گرفت آن هم در شرايطي كه اقتصاد به طور كل با تورم و ركود شديدي مواجه است و اشتغال بخش مسكن مي تواند نياز بخش ضعيف‌تر جامعه براي درآمدزايي را تخفيف دهد.

 در عين حال فعالان بازار نيز به اين سئوال كه وقتي خريد مسكن است يا فرش پاسخ روشني نمي دهند و مي گويند هر قدر اين بازار در سال گذشته سود شيرين براي سرمايه گذار داشت، امسال ريسك عجيب دارد . قيمت ها چنان بالا و پايين مي رود كه اگر كسي نگاه كوتاه مدت داشته باشد ممكن است هيچ توفيقي براي پول كردن ملك خود نداشته باشد. 

 اين وضعيت حتي در واحدهايي با متراژ متوسط در مناطق مياني و ارزان تر شهر نيز وجود دارد چرا كه برخي مي گويند حاضران اين بازار تنها كساني هستند كه قدرت خريد واحدهاي ۴۰ تا ۵۰ متري را دارند و با دريافت تسهيلاتي امكان خريد يافته اند. از اين رو كسي توصيه به سرمايه گذاري در بازار مسكن با نگاه كوتاه مدت ندارد.

گزارش اشکال Top