مسکن در یک قدمی دلار قرار گرفت

قیمت مسکن با افزایش ۱۸۹ درصدی نسبت به فروردین ماه دو سال پیش در حالی به نرخ رشد ارز نزدیک شده که از نظر کارشناسان، محاسبات اقتصادی این بازار بر اساس نظام عرضه و تقاضا به هم ریخته و تابستان سال جاری باید شاهد ثبات قیمت در این بازار باشیم.

ركود مسكن از اوايل سال ۱۳۹۲ تا نيمه دوم ۱۳۹۶ كه با ثبات نسبي قيمت همراه بود، به گفته كارشناسان، طولاني‌تر از ركود معمول اين بخش طي چهار دهه اخير بود. معمولاً دوره‌هاي ركود مسكن بعد از انقلاب اسلامي بين ۱۰ تا ۱۲ فصل طول كشيده است اما ركود اين دوره ۲۱ فصل به طول انجاميد و طبيعتاً بايد به تدريج شاهد آن مي‌بوديم كه نرخ رشد قيمت مسكن از تورم عمومي پيشي بگيرد. اين اتفاق مي‌توانست منجر به اين شود كه فعالان اقتصادي براي سرمايه‌گذاري در اين بازار ترغيب شوند.

ساخت و ساز در ركود ۲۱ ماهه قبل از آذرماه ۱۳۹۶ به حدود يك سوم سال‌هاي قبل از آن رسيده بود و اين نگراني را ايجاد كرد كه فشار تقاضا منجر به رشد قيمت مسكن شود. به هر حال در شرايطي كه از اوايل سال ۱۳۹۶ به تدريج نشانه‌هاي رشد قيمت مسكن بالاتر از نرخ تورم در بازار مشاهده شد و سازندگاني كه بيش از چهار سال از اين عرصه دور بودند را براي سرمايه‌گذاري اميدوار كرد، به يكباره از آذرماه ۱۳۹۶ شاهد ايجاد تلاطم در بازارهاي ارز و سكه بوديم و پيش‌بيني مي‌شد كه در بازار دير پذير مسكن نيز اين اتفاق بيفتد. هرچند همان آذرماه ۱۳۹۶ شاهد افزايش ۵۰ درصدي معاملات مسكن بوديم كه نشان مي‌داد نوسان‌گيران، آينده بازار مسكن را صعودي ارزيابي كرده‌اند.

قيمت مسكن ۲.۸ برابر شد

قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه امسال نسبت به دو سال قبل ۲.۸ برابر شد اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد سازندگان به دليل جهش قيمت نهاده‌هاي ساختماني، عوارض شهرداري و نبود چشم‌انداز روشن از عايدي سرمايه، هنوز ريسك ورود به اين عرصه را نمي‌پذيرند.

در خردادماه ۱۳۹۸ دلار نسبت به فروردين ماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۲۳۸ درصد، سكه ۲۸۳ درصد و مسكن ۱۸۹ درصد افزايش قيمت داشته‌اند. روي كاغذ، هنوز بازار مسكن از دو بازار رقيب عقب‌تر است اما با توجه به كاهش ۶۱ درصدي معاملات در ۲۰ روز ابتداي خرداد ماه ۱۳۹۸ كارشناسان ظرفيت جهشي براي اين بازار متصور نيستند.

قطعاً نمي‌توان چهار برابر شدن نقدينگي را در رشد لجام‌گسيخته قيمت مسكن بي‌تاثير دانست. نقدينگي از حدود ۴۷۰ هزار ميليارد تومان در بهار ۱۳۹۲ به ۱,۹۵۰ هزار ميليارد تومان در ارديبهشت ماه ۱۳۹۸ رسيده و ۴.۱ برابر شده است. هم‌چنين طبق محاسبات، قيمت مسكن شهر تهران از فروردين ۱۳۹۶ تا ارديبهشت ۱۳۹۸ بالغ بر ۲.۸ برابر شده است. قيمت آپارتمان در تهران در ارديبهشت ماه امسال به ميانگين ۱۲ ميليون و ۶۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيد كه ۱۱۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل و ۱۷۹ درصد نسبت به ارديبهشت دو سال قبل افزايش يافت. اين در حالي است كه معاملات با ۱۲.۱ هزار فقره ۳۶ درصد نسبت به ارديبهشت سال قبل و ۲۶ درصد نسبت به ارديبهشت دو سال قبل كمتر شده است.

به نظر مي‌رسد در شرايط فعلي بازار مسكن از منطق علم اقتصاد خارج شده است؛ چرا كه با وجود سير نزولي معاملات، قيمت‌ها مسير صعودي در پيش گرفته است. همين ارديبهشت ۱۳۹۸ قيمت مسكن با ۱۲.۵ درصد رشد ماهيانه، بالاترين نرخ رشد را از سال ۱۳۹۲ تا كنون تجربه كرد.

شش عامل جهش قيمت مسكن در ارديبهشت

قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه در شرايطي اوج گرفت كه تورم ماهيانه ملك در كشور از حدود دو درصد به ۰.۶ درصد رسيد و رشد قيمت در پايتخت را سوال برانگيز كرد. كارشناسان دست كم شش عامل را در افزايش غافلگيركننده قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه مؤثر مي‌دانند؛ كمبود شديد فايل‌هاي داراي قيمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازارهاي طلا ارز و بورس، رشد قيمت كمتر بازار مسكن نسبت به بازارهاي ياد شده، پايان معافيت صادرات نفت ايران در نيمه اول ارديبهشت، انتظارات تورمي ناشي از سردرگمي بازار و ماهيت مسكن به عنوان يك دارايي مطمئن را در هجوم تقاضا به سمت اين بازار در ارديبهشت ماه مؤثر شناخته شده است.

واسطه‌هاي ملكي از نيمه دوم ارديبهشت ماه اعلام كردند كه تقاضا در بازار مسكن فروكش كرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نيمه دوم، فضا را تا حدودي براي تقاضاي مصرفي باز گذاشت و روند افزايش قيمت‌ها تا حدودي كنترل شد. به گفته دفاتر مشاور املاك، معاملات به ندرت صورت مي‌گيرد اما آپارتمان‌هايي كه با قيمت مناسب عرضه مي‌شود در ساعات اوليه به فروش مي‌رسد. از سوي ديگر دست به دست شدن مكرر مسكن توسط سوداگران به تورم اين بازار منجر شده و ذهنيت انتظارات تورمي را در بازار ايجاد كرده است.

خريد مسكن از توان دهك‌هاي بالا نيز خارج شده است

سلمان خادم‌المله، كارشناس اقتصاد مسكن مي‌گويد: زماني كه ميانگين قيمت مسكن شهر تهران به بيش از ۱۱ ميليون تومان در اسفندماه سال گذشته رسيد در واقع از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شد. متري ۱۲ ميليون و ۶۷۰ هزار تومان فعلي نيز قطعاً از توان دهك‌هاي مياني و حتي بعضي از دهك‌هاي بالاي جامعه خارج شده است. لذا از اين به بعد افزايش قيمت مسكن، صرفاً منجر به كاهش حجم معاملات مي‌شود.

وي بيان مي‌كند: تقاضا براي بازار مسكن از سه نوع مصرفي، سرمايه‌اي و سفته‌بازانه تشكيل مي‌شود. با توجه به سطح درآمد دهك‌هاي هفت و هشت به عنوان متقاضيان مؤثر بازار مسكن، تقاضاي سفته‌بازي هم تحت تأثير قرار مي‌گيرد. از اين‌جا به بعد تغييرات قيمت مسكن شايد متناسب با متغيرها و چشم‌انداز كلان اقتصادي باشد اما از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شده، لذا افزايش قيمت مسكن بيش از نرخ تورم، معني‌دار نيست.

بازار مسكن نفس‌هاي آخر رشد قيمت را مي‌كشد

هم‌چنين مهدي روانشادنيا كارشناس مسكن مي‌گويد: از نظر قدرت خريد به نظر مي‌رسد به شرايطي رسيده‌ايم كه قابليت افزايش قيمت‌ها بيش از مقداري كه تا كنون اتفاق افتاده وجود ندارد. نمود اين مساله در تعداد معاملات خردادماه بود كه كاهش معني‌داري را شاهديم. معاملاتي هم كه اتفاق مي‌افتد باقيمانده تقاضا از سوي افرادي است كه دير وارد بازار شدند و در نظر دارند ارزش پول خود را حفظ كنند. به عبارتي بازار از لحاظ افزايش قيمت نفس‌هاي آخر را مي‌كشد.

وي افزود: بعيد است كه اتفاق خاصي در قيمت مسكن رخ دهد مگر اينكه در حوزه ارزش پول ملي اتفاق جديدي بيفتد كه طبيعتاً خريداران مسكن در سرمايه گذاري‌هايشان، قياسي نسبت به نرخ ارز دارند.

گزارش اشکال Top