دوپینگ معاملاتی در بازار مسکن

قیمت مسکن در تهران ماه گذشته هم در مسیر رشد، رکورد تازه‌ای ثبت کرد. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت امسال از مرز ۱۰ درصد گذشت و باعث شد متوسط قیمت آپارتمان‌ها به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان برسد. ماه گذشته بازار ملک با «دوپینگ معاملاتی» همراه شد؛ به این معنا که برخلاف ظرفیت و شرایط بازار، بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی در میانه بهار امسال فروخته شد. مانور تقاضای سرمایه‌ای طی دو هفته اول اردیبهشت تحت تاثیر پارامتر سیاسی، علت جهش حجم معاملات بود. کمبود شدید عرضه باعث پرواز قیمت‌ها شد.

تازه‌ترين گزارش از تحولات بازار مسكن پايتخت حكايت از ثبت يك دوپينگ معاملاتي در ارديبهشت ماه دارد. طي ماه مياني بهار ۱۲ هزار و ۱۰۰ فقره معامله فروش آپارتمان مسكوني در تهران انجام و ثبت شد كه البته اين ميزان در مقايسه با ماه مشابه سال گذشته ۵/ ۳۶درصد افت داشته اما از حجم معاملات در طول هفت ماه قبل از آن بيشتر بوده است. ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران نيز در اين ماه با ثبت يك جهش بي‌سابقه دست‌كم از سال ۹۲ تاكنون به ۱۲ ميليون و ۶۷۰ هزار تومان رسيد و ۵/ ۱۲ درصد رشد كرد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، آمار و اطلاعاتي كه از ارديبهشت ۹۸ بازار معاملات مسكن شهر تهران به دست آمده، نشان مي‌دهد در اين ماه بازار مسكن يك دوپينگ معاملاتي را تجربه كرد. اصطلاح دوپينگ از اين بابت براي توصيف وضعيت كنوني بازار به‌كار مي‌رود كه شرايط بازار مسكن به لحاظ قيمت و رفتار متقاضيان خريد در ارديبهشت به شكلي نبود كه بتوان به واسطه آن رشد حجم خريد و فروش آپارتمان را پيش‌بيني كرد. در ارديبهشت امسال ۱۲ هزار و ۱۰۰ واحد مسكوني در شهر تهران فروخته شد و اين ميزان معامله در حالي رقم خورد كه از شهريور سال گذشته تا پايان فروردين امسال به جز ماه استثنايي اسفند كه بازار تحت تاثير رونق سنتي شب عيد قرار مي‌گيرد، حجم معاملات همواره چهار رقمي و كمتر از ۱۰ هزار فقره بوده است. از اين رو به نظر مي‌رسد تعداد آپارتمان‌هايي كه فروخته شد در مقايسه با ظرفيت بازار مسكن در ماه مياني بهار بسيار بيشتر بوده است. آنچه كه ظرفيت و بضاعت پايين بازار مسكن را رقم مي‌زند، سطح بالاي قيمت مسكن فراتر از قدرت خريد متقاضيان و در نتيجه افت شديد ميل به خريد ملك و نيز نبود ميل به فروش آپارتمان در سمت عرضه تحت تاثير سردرگمي كه به دليل نامعلوم بودن چشم‌انداز اقتصاد كشور به آن دچار هستند، است.

با وجود اين سه پارامتر مي‌توان رشد ۲۵۴ درصدي معاملات مسكن نسبت به ماه نيمه تعطيل فروردين را به يك دوپينگ نسبت داد. عامل ديگري كه به واسطه آن مي‌توان بازار مسكن را دوپينگي اعلام كرد، حضور كمرنگ خريداران جديد در بازار طي ارديبهشت ماه است. برخلاف سال گذشته كه هر ماه گروهي از متقاضيان مسكن وارد بازار مي‌شدند، اين روند در ارديبهشت تقريبا متوقف شده بود اما با اين حال حجم معاملات مسكن از ۱۰هزار فقره فراتر رفت. با اين اوصاف اينكه چه كساني و با چه هدفي در اين ماه نسبت به خريد آپارتمان اقدام كردند، قدري سوال‌برانگيز است. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد يك گروه از كساني كه در ماه مياني بهار خانه خريدند، همان كساني بودند كه در فروردين ماه به شكل گسترده مشغول جست‌وجو بوده‌اند و حتي آنها را مي‌توان از اسفند در زمره متقاضيان بالقوه مسكن كه جست‌وجوي سطحي را آغاز كرده بودند، دسته‌بندي كرد. عمده اين افراد متقاضيان مصرفي و سرمايه‌گذاري بوده‌اند و به‌طور كلي حضور سفته‌بازان در بازار مسكن ارديبهشت بسيار كمرنگ بوده است.

به‌طور كلي ارديبهشت بازار مسكن را به لحاظ غالب بودن حجم خريد توسط متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي مي‌توان به دو نيمه تقسيم كرد. طي دو هفته اول ارديبهشت عمده معاملات ناشي از تقاضاي سرمايه‌اي بود در حالي كه در نيمه دوم اين ماه متقاضيان مصرفي حضور پررنگ‌تري در بازار داشتند و خريد و فروش‌هاي بيشتري را به خود اختصاص دادند. در واقع ردپاي تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن تحت تاثير پايان مهلت معافيت خريداران نفت ايران از تحريم‌هاي آمريكا طي دو هفته اول ارديبهشت بسيار پررنگ بود. ۱۴ارديبهشت ماه مهلت معافيت كشورهاي خريدار نفت ايران از تحريم تمام شد. اين موضوع طي دو هفته اول ارديبهشت بازتاب زيادي در فضاي رسانه‌اي و شبكه‌هاي مجازي داشت و سبب شد اين برداشت و گمانه‌زني در بازار مسكن فراگير شود كه پس از اجراي طرح آمريكا در زمينه ممنوعيت خريد نفت از ايران، نوسان قيمت ارز دچار شوكي شبيه آنچه در سال گذشته رخ داد، خواهد شد و به دنبال آن بازار مسكن نيز همچون سال ۹۷ تحت تاثير جو رواني با افزايش تقاضا و به دنبال آن افزايش قيمتروبه‌رو مي‌شود.

از اين رو تقاضاي سرمايه‌اي تلاش كرد از فرصت نيمه اول ارديبهشت براي خريد ملك استفاده كند. اما در نيمه دوم ارديبهشت با توجه به اينكه بر خلاف اين برداشت، نرخ ارز كنترل شد و نوسان چنداني نداشت، تقاضاي سرمايه‌اي نيز انگيزه كمتري براي معامله مسكن پيدا كرد. حضور سفته‌بازان نيز در بازار مسكن همان‌طور كه اشاره شد دست‌كم در ماه مياني بهار به شدت كمرنگ‌تر از گذشته بود. سفته‌بازان همان كساني هستند كه نسبت به خريد و فروش‌هاي مكرر ملك در كوتاه‌مدت اقدام و سود خود را از طريق قيمت‌گذاري بالاتر از آنچه اخيرا ملك را به آن بها خريده‌اند، كسب مي‌كنند. آماري كه «دنياي اقتصاد» از وضعيت بازار مسكن در ارديبهشت منتشر مي‌كند، بر اساس گزارشي است كه بانك مركزي تهيه كرده و در دسترس «دنياي اقتصاد» قرار گرفته است. البته جزئيات اين گزارش ۷‌صفحه‌اي تا لحظه نگارش اين گزارش در روز جمعه، هنوز در سايت رسمي بانك مركزي منتشر نشده و اين در حالي است كه از سال ۹۴ تا پايان فروردين ۹۸، همواره گزارش‌هاي تحولات ماهانه بازار مسكن در اين سايت در قسمت خبرها انتشار عمومي پيدا مي‌كرد. از سال گذشته حتي يك زيرعنوان جديد در لينك مربوط به آمارهاي اقتصادي در سايت بانك مركزي به انعكاس «گزارش تحولات بازار مسكن» اختصاص يافت و تمام گزارش‌هاي ماهانه در اين بخش آرشيو مي‌شد.

بر اساس داده‌هاي اين گزارش، همان‌طور كه اشاره شد ۱۲ هزار و ۱۰۰ فقره معامله آپارتمان مسكوني در ماه مياني بهار در پايتختثبت شده است كه اين ميزان ۵/ ۳۶ درصد نسبت به ارديبهشت ۹۷ افت دارد. البته دو نوع انتشار آمار حجم معاملات مسكن توسط نهادهاي رسمي وجود دارد. يك آمار به شكل خام تعداد تمام معاملات انجام شده را نشان مي‌دهد و آمار ديگر پس از حذف معاملات مشكل‌دار، كدپستي‌هاي نامعتبر و… به دست مي‌آيد. «دنياي اقتصاد» تا ماه گذشته همواره نوع دوم آمار يعني رقم خالص معاملات پس از حذف قراردادهاي مساله‌دار را در گزارش مشروح خود منتشر مي‌كرد كه بر اين اساس تعداد آپارتمان‌هاي فروخته شده در ارديبهشت ۹۷ بالغ بر ۱۶ هزار و ۷۰۰ واحد بود، در حالي كه آمار گزارش بانك مركزي در ارديبهشت ۹۸ بدون حذف قراردادهاي مشكل‌دار محاسبه شده است.

اگر آمار كل معاملات ماه گذشته را با كل معاملات ماه مشابه پارسال مقايسه كنيم شاهد افت ۵/ ۳۶ درصدي خواهيم بود؛ در حالي كه اگر اين رقم را با تعداد قراردادهاي بدون اشكال ارديبهشت پارسال مقايسه كنيم، افت نقطه‌اي حجم معاملات ۲۸ درصد است. در توليد نمودار منتشر شده در اين گزارش، از مقايسه دوم استفاده شده است. اما آنچه مسلم است، حتي با وجود افزايش معاملات ارديبهشت ماه، بازار مسكن همچنان راكد تلقي مي‌شود، چراكه معاملات معادل يك‌سوم نسبت به ماه مشابه پارسال ريزش داشته است. ارديبهشت سال گذشته ماه اوج رونق مسكن بود و بيشترين حجم معاملات در اين ماه ثبت شد و پس از آن سريال ريزش معاملات شكل گرفت. از مهر ماه نيز حجم معاملات به كمتر از ۱۰ هزار فقره رسيد و اين وضعيت تا فروردين امسال ادامه داشت. البته يك رشد مقطعي و موردي در اسفند ماه در حجم معاملات رخ داد كه اين اتفاق به شكل سنتي در ماه پاياني هر سال دور از انتظار نيست. در اين بين نكته مهم اين است كه آنچه در بازار معاملات مسكن در ارديبهشت ۹۸ رخ داد، يك روند پايدار محسوب نمي‌شود كه بتوان بر اساس آن پيش‌بيني كرد بازار به سمت خروج از ركود پيش مي‌رود يا معاملات همچنان در سطح بالاي ۱۰ هزار فقره باقي خواهد ماند؛ به همين خاطر هم از آن وضعيت به‌عنوان «دوپينگ» ياد مي‌شود؛ چراكه متغيرهايي با اثرگذاري كوتاه‌مدت سبب افزايش فروش مسكن در بازار شده

است.  در اين بين متغير سياسي و مساله تحريم‌ها و شرايط حاكم بر فروش نفت ايران يكي از همين عوامل موثر بر بازار مسكن بوده است. البته مشروط بر اينكه متغيرهاي بيروني به ثبات برسند و به‌عنوان مثال قدرت خريد مسكن تقويت شود و در مقابل سمت عرضه نيز تحت تاثير ثبات به فروش ملك اقدام كند، قطعا به بازگشت متقاضيان مصرفي به بازار منجر خواهد شد و در نهايت شاهد رونق معاملات خواهيم بود.

 

رشد بي‌سابقه قيمت مسكن در ماه گذشته

به گزارش «دنياي اقتصاد»، ميانگين قيمت هرمترمربع آپارتمان مسكوني در تهران طي ماه گذشته با ۱۱۲ درصد افزايش نسبت به ارديبهشت پارسال به ۱۲ ميليون و ۶۷۰هزار تومان رسيد. اين رقم همچنين در مقايسه با ميانگين قيمت در فروردين ۵/ ۱۲ درصد افزايش يافته و سبب شده رشد قيمت بي‌سابقه ماهانه مسكن رقم بخورد. البته تا ماه گذشته «دنياي اقتصاد» گزارش دفتر اقتصادمسكن وزارت راه و شهرسازي از ميانگين قيمت را منعكس مي‌كرد، اما با گذشت ۱۰ روز از خرداد هنوز اين آمار توسط دفتر مذكور منتشر نشده و مشخص نيست روند انتشار گزارش را متوقف كرده‌اند يا اين امتناع از انتشار گزارش رسمي موقتي است. به هر روي بر اساس گزارش بانك مركزي ميانگين قيمت مسكن در تهران طي فروردين ماه مترمربعي ۱۱ ميليون و ۲۷۰ هزار تومان بوده كه طي يك ماه معادل يك ميليون و ۳۰۰ هزار تومان افزايش يافته است. به اين ترتيب قيمت مسكن در ارديبهشت ۹۸ ركورد بيشترين افزايش ماهانه را از سال ۹۲ تاكنون كه سابقه انتشار گزارش‌هاي ماهانه تحولات بازار مسكن وجود دارد، به خود اختصاص داد. بيشترين رشد ماهانه قيمت مسكن در طول اين بازه بيش از شش ساله، مربوط به ارديبهشت سال ۹۲ بوده كه قيمت مسكن با تورم ۵/ ۹ درصدي روبه‌رو شد.

در طول اين مدت ميانگين قيمت مسكن هرگز طي يك ماه بيش از ۱۰ درصد رشد نكرده بود و اين رخداد در ارديبهشت ۹۸ بي‌سابقه است. به لحاظ ريالي نيز بيشترين تورم مسكن پيش از اين در اسفند ۹۷ رقم خورد كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران يك ميليون تومان افزايش يافت اما اكنون به لحاظ ريالي هم شاهد افزايش بيش از اين هستيم. علت افزايش قيمت با وجود كاهش تقاضاي خريد را بايد در سمت عرضه جست‌وجو كرد. كمبود عرضه آپارتمان به دامنه‌دار شدن رشد قيمت مسكن در ارديبهشت ماه دامن زد و در نهايت شاهد اين تورم شديد بوديم. قيمت‌ها در بازار ملك مسيري را طي كرد كه اكنون وزن تقاضاي مصرفي در معاملات مسكن به پايين‌ترين حد رسيده و قدرت خريد آنها به شدت كاهش يافته است. از طرفي انتظارات تورمي برخي از فعالان بازار ملك سبب شده آنها همچنان از فروش امتناع كنند و اين وضعيت بيش از همه در بازار نوسازها مشهود است. بر اساس اين گزارش، سهم واحدهاي مسكوني نوساز تا پنج سال ساخت از كل معاملات مسكن در ارديبهشت ماه امسال ۴۱ درصد بوده است. معاملات اين گروه سني در مقايسه با ارديبهشت سال ۹۷ نيز ۴۱ درصد ريزش داشته كه اين ميزان از ميزان ريزش كل معاملات (۵/ ۳۶ درصد) بيشتر بوده است.

رشد شديد قيمت مسكن دقيقا در ماهي اتفاق افتاد كه برخي در فضاي مجازي و گروه‌هاي تلگرامي از درون بازار مسكن نقل قول مي‌كردند كه قرار است به زودي قيمت مسكن ريزش كند. اگرچه تجربه دوره‌هاي ركود معاملات مسكن و ماه‌هاي پس از جهش قيمت مسكن در تهران نشان مي‌دهد معمولا بعد از جهش و رونق، قيمت براي چند ماه ثابت مي‌ماند تا به تدريج قيمت واقعي مسكن كاهش پيدا كند، اما انتظار ريزش قيمت كه در درون بازار مسكن شكل گرفته بود، محقق نشد و حتي بازار رويه‌اي برعكس را طي كرد. اين وضعيت منعكس‌كننده اثر رفتار تقاضاي سرمايه‌اي در بازار است. در حال حاضر موتور تورم ملكي در پايتخت را عمدتا تقاضاي سرمايه‌اي مسكن شارژ مي‌كند. البته سفته‌بازان نيز در اين موضوع همچنان نقش دارند اما نقش آنها در مقايسه با سال ۹۷ به مراتب كمرنگ‌تر شده است.  در سال ۹۷ سوخت موتور تورم ملكي عمدتا توسط سفته‌بازان تامين مي‌شد كه امسال دست‌كم در ارديبهشت اين نقش به متقاضيان سرمايه‌اي ملك واگذار شده است. اثر تقاضاي مصرفي بر تورم ملكي نيز تقريبا صفر است، چراكه سهم اين متقاضيان از كل معاملات مسكن بسيار ناچيز است. بنابراين اگر اوضاع بيروني بازار مسكن به خصوص موضوعات حوزه سياست بين‌الملل در ماه‌هاي آينده به گونه‌اي پيش برود كه تقاضاي سرمايه‌اي بيش از اين تحريك نشود، تقريبا عامل يا متغيري براي دامن زدن به رشد شديد قيمت مسكن وجود نخواهد داشت.

منبع: دنياي اقتصاد

گزارش اشکال Top