پادزهر گرانی "ملک" رسید

مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن گفت:در بازار تعهدی مصالح اگر فقط 20 درصد قیمت‌ها کاهش پیدا کند، تاثیر 10 الی 12 درصدی در قیمت تمام شده مسکن خواهد داشت.

عباس فرهاديه با اشاره به وضعيت بازار مسكن در كشور اظهار داشت: در پنج الي شش سال گذشته استراتژي وزارت راه‌و شهرسازي در حوزه  توليد مسكن اجراي سياست‌هاي انقباضي بوده است. با اعلام آمار نفوس مسكن سال 90 و 95 مبني بر اينكه دو و نيم ميليون مسكن خالي از سكنه در سطح كشور وجود دارد اين استنباط ايجاد شد كه واحدهاي مسكوني بلااستفاده مانده است.
 
وي افزود: هر چند كه اين آمار درست بوده اما مشكل اين است كه اين دو و نيم واحد مسكوني خالي از سكنه متناسب با اقشار كم‌درآمد و حتي متوسط نيست و جامعه هدفي كه دولت تلاش مي‌كند آنها را صاحب خانه كند نمي‌توانند به اين واحدهاي مسكوني دسترسي پيدا كنند و توان خريد آن را ندارند.
 
مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با بيان اينكه اين 2.5 ميليون واحد مسكوني از جمله مسكن لوكس و لاكچري محسوب مي‌شوند، گفت: سرمايه‌ قابل توجهي در اين واحدها حبس شده است و تنها قشر خاصي توان خريد آن را دارند.
 
فرهاديه با تاكيد بر اينكه تلاش دولت اين است كه جامعه هدف خود يعني دهك‌هاي يك و دو و دهك‌هاي متوسط را صاحب خانه كند، اظهار داشت: از لحاظ توان خريد مسكن خانوار به سه دهك كم‌درآمد، متوسط و با درآمد بالا محسوب مي‌شوند دهك اول امكان اينكه مسكن مالكيتي داشته باشند را ندارند. چرا كه نه پس انداز و نه توان پرداخت اقساط براي آنها وجود ندارد اين دهك‌ها در تامين معاش خود هم دچار مشكل هستند چه برسد به اينكه توان خريد مسكن را داشته باشند.
 
وي افزود: دهك دوم داراي پس‌انداز قابل قبولي هستند و توان پرداخت وام را هم دارند اما در شرايط نرمال براي صاحب خانه شدن نياز به كاتاليزور و حمايت‌هاي دولتي دارند. دهك سوم هم خوشبختانه خودشان مي‌توانند مشكل را حل كنند و نيازي به حمايت دولت ندارند.

*ساخت 100 هزار مسكن براي خانوار تحت پوشش كميته امداد

 مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با بيان اينكه براي دهك‌هاي يك و دو دستگاه‌هاي حمايتي بايد وارد شوند و در اين زمينه بهزيستي، بنياد بركت، بنياد علوي، وزارت راه و شهرسازي، بنياد مستضعفان و ... هر كدام به نحوي به كمك مردم آمده‌اند، گفت: كميته امداد ساخت 100 هزار واحد مسكوني براي دهك‌هاي يك و دو را آغاز كرده است و وزارت راه و شهرسازي هم هر چه در اختيار دارد براي تامين مسكن كم درآمدها در اختيار اين نهادهاي حمايتي قرار داده است.
 
وي افزود: سال گذشته دولت بودجه 1100 ميليارد توماني را به تامين مسكن دهك‌هاي يك و دو اختصاص داد اما واقعيت اين است كه جمعيت تحت پوشش كميته امداد و اين نهادهاي حمايتي روند رو به كاهش ندارند و نيازها انباشته شده است.

*برنامه‌هاي دولت براي تسهيل روند خانه‌دار شدن مردم

فرهاديه درباره اقدامات دولت در جهت تامين مسكن دهك‌هاي مياني اظهار داشت: مسكن داراي ركن زمين، پروانه و مجوزهاي ساخت، نهاده‌ها و مصالح ساختماني و در نهايت منابع مالي است كه وزارت راه و شهرسازي در هر اين چهار ركن اقداماتي را براي صاحب خانه كردن خانوارهاي متوسط در حال انجام است.
 
مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با بيان اينكه در طول سال‌هاي گذشته سياست‌هاي دولت در بخش مسكن سينوسي بوده است گفت: از بين سياست موسع و مضيق آقاي اسلامي سياست توسعه‌اي و موسع را در حوزه مسكن به اجرا گذاشت و در چارچوب قانون حداكثر استفاده از اختيارات و امكانات وزارتخانه را در بازار و صنعت مسكن خواهيم داشت.

*اجازه نمي‌دهيم كمبود زمين عامل گراني شود

وي تاكيد كرد: اسفندماه سال 97 هم بخشنامه‌اي در سطح كشور ابلاغ شد مبني بر اينكه تمام دستگاه‌ها دولتي كه صد در صد مالكيت اراضي را در اختيار دارند اين اراضي را بلاواسطه به وزارت راه و شهرسازي واگذار كنند تا مشكل كمبود زمين در ساخت و ساز مسكن كاهش يابد.
فرهاديه در پاسخ به اين سوال كه آيا در اين سازوكار قيمت زمين حذف مي‌شود گفت: نمي‌توان قيمت زمين را براي سازنده مسكن و مردم حذف كرد تا جايي كه قانون اجازه مي‌دهد زمين در قالب مشاركت و با قيمت كارشناسي به سازندگان  و در نهايت به مردم ارائه خواهد شد.
وي ادامه داد: در بسياري از موارد كمبود زمين است كه به افزايش قيمت‌ها دامن مي‌زند از اين طريق مي‌توانيم بخشي از التهابات را از بازار مسكن خارج كنيم.

*اعمال تخفيف 50 درصدي در هزينه مجوزهاي ساخت

مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن ادامه داد: از سوي ديگر طبق سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي هزينه پروانه و مجوزها ساخت و ساز مسكن در بافت فرسوده و 400 هزار واحد مسكوني كه قرار است تا دو سال ديگر ساخت آنها به اتمام برسد نصف مي‌شود و 50 درصد هزينه‌ها را به سازندگان تخفيف مي‌دهيم.
 
فرهاديه گفت: بنابراين تخفيف در ارائه مجوزها و پروانه‌هاي ساخت هم منجر به كاهش قيمت تمام شده مسكن مي‌شود.

* واسطه‌گران از بازار مصالح ساختماني حذف مي‌شوند

 مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با اشاره به نقش نهاده‌ها و مصالح ساختماني در تعيين قيمت مسكن گفت: متاسفانه مصالح ساختماني در حال حاضر با سه واسطه از توليدكننده به دست مصرف‌كننده مي‌رسد ما براي حذف واسطه‌گران بحث ايجاد بازار تعهدي مصالح ساختماني را مطرح كرده‌ايم.
 
وي درباره سازوكار اين بازار گفت: شركتي بين بانك مسكن و بنياد مسكن انقلاب اسلامي تاسيس مي‌شود كه اين شركت وظيفه خريد مصالح ساختماني در حجم عمده را دارد با خريد عمده توليدكنندگان مصالح براي يك سال آينده خود برنامه‌ريزي توليد دارند بنابراين جلوي نوسانات در هزينه‌هاي توليدكنندگان مصالح گرفته مي‌شود و هزينه‌هاي ثابت و جاري توليدكنندگان در يك لاين مشخص حركت مي‌كنند.

*جلوي قحطي در بازار مصالح را مي‌گيريم

فرهاديه تاكيد كرد: از سوي ديگر با راه‌اندازي بازار تعهدي مصالح ساختماني جلوي قحطي مصالح در بازار گرفته مي‌شود. در چند سال گذشته در جريان اجراي پروژه مسكن مهر در مقطعي با قطعي آجر مواجه شديم و به ناچار كوره‌پزي‌هاي قديمي كه از رده خارج شده بودند را فعال كرديم.
 
وي افزود: از سوي ديگر در حال حاضر بسياري از توليدكنندگان مصالح ساختماني ظرفيت آزاد دارند كه با ايجاد بازار تعهدي و با برنامه‌ريزي براي توليد مصالح ساختماني بخشي از اين ظرفيت آنها فعال خواهد شد.
 
فرهاديه گفت: در نهايت توليدكنندگان مصالح ساختماني در يك بازار رقابتي قرار مي‌گيرند كه اين بازار قيمت تمام شده را كاهش مي‌دهد و ظرفيت توليد را بالا مي‌برد حال اينكه قيمت‌ها هم قابل پيش‌بيني خواهند بود و به يك باره شاهد افزايش قيمت مصالح نخواهيم بود.
 

*كاهش قيمت 20 درصدي مصالح ساختماني

مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن تاكيد كرد: از همه مهمتر اينكه وقتي خريد انبوه صورت مي‌گيرد انتظار اعمال تخفيف بزرگ هم به وجود مي‌آيد و توليدكنندگان مصالح ساختماني به جاي پرداخت هزينه خواب سرمايه و بهره بانكي و تبليغات حاضر هستند تخفيف قابل توجهي را به ازاي خريد انبوه اعمال كنند.
 
وي ادامه داد: در نهايت كارت خريد مصالح به دست مصرف كننده مي‌رسد و اگر توليدكنندگان از وام استفاده مي‌كنند هزينه آن از طريق وام بانك مسكن سر به سر خواهد شد.
 
فرهاديه با تاكيد بر اينكه تمام بانك‌ها مي‌توانند وارد بازار تعهدي مصالح ساختماني شوند، گفت: اجازه ورود ساير بانك‌ها به بازار تعهدي مصالح را مي‌دهيم چرا كه بسياري از بانك‌ها داراي شركت بازرگاني هستند و اگر به سوددهي اين بازار اعتماد كنند از حضور در آن استقبال مي‌كنند.
 
مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با اشاره به تاثيرگذاري ايجاد بازار تعهدي مصالح ساختماني در كاهش قيمت تمام شده مسكن گفت: اگر فقط 20 درصد قيمت مصالح ساختماني در اين روش كاهش پيدا كند تاثير 10 الي 12 درصدي در قيمت تمام شده مسكن خواهد داشت.
 
وي در پاسخ به اين سوال كه برخي از سازندگان مسكن مدعي هستند كه كارت مصالح ساختماني تاثير قابل توجهي در كاهش قيمت‌ها ندارد، اظهار داشت: معتقدم اگر اين روش حتي يك درصد از قيمت تمام شده مسكن را كاهش داد بايد از آن استفاده كرد چرا كه اين يك ال سي داخلي در قالب مصالح ساختماني است كه بسياري از مصرف‌كنندگان مصالح ساختماني به دنبال اين تسهيلات هستند. از سوي ديگر اين روش در بسياري از كشورها به اجرا رسيده است.
 

* رگولاتوري وزارتخانه ناظر بر بازار است

فرهاديه درباره ضمانت اجراي اين روش و اعمال تاثير كاهش قيمت‌ها در تعيين قيمت نهايي مسكن گفت: ما هيچ دخالتي در فروش اين واحدهاي مسكوني نمي‌توانيم داشته باشيم اما رگولاتوري داريم. هر چند دستگاه نظارتي نيستيم اما دستگاه تنظيم كننده مقررات محسوب مي‌شويم و اجازه سوء استفاده از اين تسهيلات را نمي‌دهيم.
 
وي تاكيد كرد:‌ البته انبوه‌سازان هم به دنبال سوء استفاده از اين امكانات و شرايط نيستند و نمي‌توانند باشند چرا كه در يك بازار رقابتي حاضرند. و اگر بتوانيم عرضه را كمي افزايش دهيم بازار به تعادل مي‌رسد و خود به خود تنظيم مي‌شود.
 

*وام راحت‌ترين روش براي تامين مالي بازار مسكن نيست

مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن درباره بحث نقش تامين مالي در قيمت تمام شده مسكن گفت: بيماري مزمني كه در اين بخش وجود دارد اين است كه براي ساخت و ساز به سراغ بانك مي‌رويم تا پروژه را با وام به اجرا برسانيم اين در حالي است كه ده‌ها روش تامين سرمايه وجود دارد اما متاسفانه ما فقط روش دريافت وام را آموزش ديده‌ايم و تمرين كرده‌ايم كه قطعا آسانترين روش هم نيست.
 
وي افزود: از اين رو آقاي اسلامي در بدو ورود به بانك مسكن دستور داد تا زمين بازي را عوض كنند. در نهايت پس از چندين ماه مطالعه بانك مسكن بسته‌ حمايتي تشويق توليد مسكن را طراحي كرد كه در آ‌ن دو سازوكار تامين سرمايه و تامين مالي هر كدام با شش آيتم پيشنهاد شده است.
 
فرهاديه با تاكيد بر اينكه با روش‌هاي سنتي ساخت و تامين مالي نمي‌توانيم عقب‌ماندگي در بخش تامين مسكن را جبران كنيم گفت: راه جزنوگرايي و استفاده از تجربه ديگران را نداريم از اين رو بانك مسكن در بسته جديد خود روش‌هاي مدرني را پيشنهاد داده است.
 
مديركل دفتر سرمايه‌گذاري و اقتصاد مسكن با بيان اينكه تعهدات دولت در بخش صندوق پس‌انداز يكم و مسكن مهر و مسكن روستايي اجازه نمي‌دهد كه از يارانه استفاده كنيم، ادامه داد: بسياري از مردم حاضر هستند بدون يارانه مشكل مسكن خود را حل كنند.
 
وي افزود: اگر تامين مالي در جهت تقويت تقاضا باشد و عرضه صورت نگيرد اين شرايط مي‌تواند براي بازار مسكن بسيار خطرناك باشد و آقاي اسلامي با اين سازوكار بسيار مخالف است. اين اتفاق را يك بار در دوره مديريت آقاي آخوندي تجربه كرديم كه با تقويت طرف تقاضا، درخواست مسكن در بازار افزايش يافت در حالي كه عرضه كمتر از تقاضا بود.
منبع: ايلنا

گزارش اشکال Top