تاثیرات مخرب شوک ارزی بر "اجاره نشین ها"

«مالیات بر عایدی سرمایه» که از افزایش قیمت معاملات املاک در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد در کنار اجرای قانون مسکوت مانده «مالیات بر خانه‌های خالی» می‌تواند تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن را کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.

"آيا بازهم مي‌توانيم از پسِ اجاره خانه بربياييم؟ آيا امسال هم مي‌شود قرارداد خانه را تمديد كرد؟" اينها دغدغه‌ مشترك طبقه‌ي متوسطِ رو به پايين امروز است؛ دغدغه همه آنهايي كه شب را زير سقفي سپري مي‌كنند كه از آنِ خودشان نيست؛ فرقي هم نمي‌كند كه كارگر ساده باشند يا كارگر فني و متخصص يا معلم و پرستار و كارمند و يا حتي مغازه‌دار و كاسب.

براساس آمارهاي رسمي بيش از ۳۰ درصد جمعيت كشور «اجاره‌نشين» هستند؛ «اجاره‌نشيني» اپيدمي رو به گسترشِ سكونت است؛ به خصوص در كلانشهرها و پايتخت؛ اما همه كساني كه بعد از پاگرفتن ايده «شهرهاي جديد» در دهه هفتاد شمسي نتواستند يك آلونك در پرند يا هشتگرد يا نمونه‌هاي مشابه در كلانشهرهاي ديگر، براي خودشان دست و پا كنند، بعد از شوك ارزي اخير درگير دغدغه مسكن شدند؛ دغدغه‌اي كه مي‌توان آن را «دغدغه‌ي سقف بالاي سر» نام نهاد.

بخش عظيمي از اين مردم اجاره‌نشين در نهايت مجبور شده‌اند از متن به سمت حاشيه‌ها مهاجرت كنند؛ يك كوچ اجباري از كلانشهرها و پايتخت به همان «شهرهاي جديد»؛ شهرهايي كه به گفته‌ي كمال اطهاري (پژوهشگر توسعه) قرار بوده «باغشهر» باشند و فارغ از همه پليدي‌هاي كلانشهرها، اما با كمبود امكانات زيستي، امروز تبديل شده‌اند به «تله فضايي فقر».

اما مهاجرت از مناطق پرامكانات‌ترِ كلانشهر به حاشيه‌ها و يا از فضاهاي مناسب‌تر شهرها به مناطق جنوبي‌تر، زاييده ناگزير تورم بيش از ۱۰۰ درصدي بخش مسكن است.

افزايش ۱۰۴ درصدي قيمت‌ها و در مقابل، كاهش ۳۲ درصدي تعداد معاملات مسكن در فروردين ماه ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه در سال قبل، خود نشان‌دهنده ابعاد مساله است؛ زنگ اخطارِ مسكن قبل از شروع سال جديد به صدا درآمده بود؛ در آخرين روز از سال ۹۷، محسن كيانپور (عضو كميسيون عمران مجلس) با نامناسب خواندن شرايط مسكن براي مردم گفت: متأسفانه در شرايط كنوني عملا خانوارها براي اجاره مسكن مستاصل شده و توان پرداخت بهاي اجاره را ندارند.

وي تصريح كرد: بر اساس آمارها نرخ اجاره مسكن در بهمن ماه سال ۹۷ نسبت به ماه گذشته آن حدود ۲۰ درصد افزايش يافته است، اين مسئله نشان مي‌دهد هنوز نمودار نرخ اجاره مسكن به ويژه در كلانشهرها مثبت است.

پيش‌بيني‌ها چه مي‌گويند؟!

به گفته‌ي غلامرضا عليزاده (پژوهشگر رفاه و تامين اجتماعي) حداكثر ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد خانوار بايد صرف مسكن – اجاره مسكن يا وام تملك مسكن- شود؛ اما در شرايط فعلي با نگاهي به نرخ اجاره بهاي مسكن در كلانشهرها به سادگي مشخص مي‌شود كه يك خانوار مزدبگير، چه كارگري چه كارمندي، اگر ۸۰ درصد درآمد خود را بپردازد، بازهم نمي‌تواند صاحب يك «مسكن شايسته» با همه شاخص‌هاي آن و البته از نوع استيجاري باشد.

حسام عقبايي (نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشور) در سوم ارديبهشت سال جاري با تاكيد بر افزايش قيمت ۱۰۰ درصدي قيمت مسكن در سال ۹۷، وضعيت بازار مسكن را در سال ۹۸ پيش‌بيني كرده است: پيش‌بيني من اين است كه نرخ اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ ۳۰ درصد و شهرهاي كوچك ۲۰ درصد در مقايسه با سال گذشته افزايش يابد. او البته تصريح كرده در شرايط فعلي افزايش ۱۰ تا ۱۵ درصدي مبالغ اجاره نيز در توان مستأجران نيست.

احسان سلطاني (كارشناس اقتصادي) نيز سه چالش اصلي اجاره‌نشيني را اينگونه برشمرده است: (۱) افزايش اجاره‌ها بيش از ميزان رشد حقوق و دستمزد، (۲) كاهش درآمد و يا بيكاري سرپرستان خانوارها و (۳) تنزل شديد ارزش وديعه مسكن كه بخش قابل ملاحظه‌اي از پرداخت اجاره مسكن را تشكيل مي‌دهد، موجب شده كه بحران اجاره‌نشين‌ها در سال ۱۳۹۸ تشديد شود.

    به گفته‌ي وي، نظر به استمرار روند تورم، در ماه‌هاي آتي قيمت مسكن كاهش نخواهد يافت و انتظار افزايش قيمت‌ها مي‌رود و بايستي توجه داشت كه قيمت زمين و هزينه توليد مسكن به ۲ تا ۳ برابر افزايش يافته است.

طبيعي‌ست كه شرايط موجود بسياري از خانواده‌هاي سابقاً «متوسط» را مجبور به مهاجرت به حاشيه شهرها و مناطق كمتربرخوردار كرده است؛ خانواده‌هايي كه در روزگارانِ نه چندان دور، روياي خانه‌دار شدن را در سر مي‌پروراندند، امروز به دنبال سقفي استيجاري در «هرجا كه شد» مي‌گردند؛ سقفي كه با دستمزدِ ناچيز آنها همخوان باشد. اما در اين شرايط راهكار چيست؟

به گفته‌ي مرتضي افقه (اقتصاددان و استاد دانشگاه شهيد چمرانِ اهواز) مسئولان بايد بپذيرند كه اوضاع اقتصادي كشور «ويژه» است و معضلِ مسكن با مكانيسم‌هاي بازار آزاد – آنگونه كه برخي تحليلگران دست راستي ادعا مي‌كنند- قابل حل نيست.

او تاكيد مي‌كند كه در اين شرايط نيازمند راهكارهاي حمايتي هستيم و دولت بايد به ميدان بيايد و به خانواده‌هاي نيازمند، تسهيلات ويژه مسكن ارائه بدهد؛ نمي‌توان توقع داشت با استفاده از مكانيسم عرضه و تقاضا و از طريق گردش خودبه‌خودي سرمايه در كشور، مشكل مسكن مزدبگيران حل شود.

راهكارهاي درازمدت براي كنترل قيمت مسكن

بديهي‌ست كه در اين شرايط نمي‌شود حل معضل مسكن را برعهده كارفرمايان گذاشت و بايد خود دولت راه‌حلي براي اين بحران فراگير بينديشد. اما چه راهكارهايي؟

براساس محاسباتِ حسين عبداللهي درآباد (كارشناس راه و مسكن)، درصورتي‌كه دولت با استفاده از ابزار ماليات بر خانه‌هاي خالي بتواند نرخ خانه‌هاي خالي را در بازار از ۱۱ درصد كنوني به حدود ۵ درصد كاهش دهد، اين امر به عرضه حدود ۱.۴ ميليون واحد مسكوني در سراسر كشور منجر خواهد شد.

اين كارشناس مسكن معتقد است؛ كنترل خانه‌هاي خالي از سكنه در سراسر كشور سهم بسزايي در كاهش قيمت اجاره‌بها و كاهش فاصله عرضه و تقاضا در اين بازار خواهد داشت.

اين درحاليست كه قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در سال ۹۴ با همين منظور به تصويب رسيده و به دليل آنكه پيش‌نياز اجراي آن يعني راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان كشور هنوز اجرايي نشده، مسكوت مانده است. مضاف بر اين بايد نرخ اين ماليات براي بازدارندگي بيشتر، افزايش يابد.

راهكار ديگري كه اين كارشناس مسكن از آن نام مي‌برد، «ماليات بر عايدي سرمايه» با هدف كاهش سوداگري در بازار مسكن است؛ او مي‌گويد: «اين ماليات به صورت درصدي از افزايش قيمت معاملات املاك، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دريافت مي‌شود و تنها تقاضاهاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد. در واقع سازوكارهاي اخذ آن به‌گونه‌اي است كه تقاضاهاي مصرفي (خانه اصلي هر فرد) و خانه‌هاي نوساز معاف از ماليات مذكور مي‌شوند. دولت مي‌تواند تقاضاي سوداگرانه در بازار را با استفاده از اين ابزار، كنترل و سرمايه‌ها را به بخش توليد هدايت نمايد و زمينه لازم براي كاهش قيمت مسكن را فراهم آورد.»

راهكارهاي كوتاه‌مدت براي حل بحرانِ «مسكن فرودستان»

اين دست راهكارها مي‌تواند حباب افزايش قيمت را در «بازار مسكن» بتركاند؛ اما در شرايط فعلي در كوتاه مدت براي اينكه بحرانِ «مسكن فرودستان» خانواده‌هاي مزدبگير را به استيصال نكشاند، دولت بايد از راهكارهاي اضطراري براي تامين مسكن بهره بگيرد.

مرتضي افقه اين راهكارها را برمي‌شمارد: قيمت مسكن براي اكثريت مردم به خصوص مزدبگيران، قابل تحمل نيست؛ الان حقوق و دستمزدها در بهترين حالت مي‌تواند فقط سبد خوراكي‌ها و آشاميدني‌ها را تامين كند. بنابراين در اين شرايط، دولت بايد مثل سال‌هاي اوليه انقلاب، به اقشار كم‌درآمد زمين با وام‌هاي كم بهره بدهد تا بتوانند صاحب مسكن شوند. اگر قرار است تحريم‌ها تداوم داشته باشد و تا زماني كه متغيرهاي اقتصادي به شرايط عادي برنگردد، دولت بايد براي حل مسكن به عنوان يك نياز اساسي كه تامين آن در قانون اساسي برعهده خودش گذاشته شده، اقدام ويژه كند؛ ديگر با اضافه كردن حق مسكن در حقوق كارگران، مشكل حل نمي‌شود؛ تنها راه‌حل كوتاه‌مدت، ارائه زمين و وام به فرودستان است؛ اقدامات انفرادي و جداگانه و به عبارتي «حاشيه‌اي» راه به جايي نمي‌برد.

او معتقد است، در شرايط ويژه‌ي كنوني، استمرار سياست‌هاي بازار آزاد در بخش مسكن، موجب ريزش روزافزون طبقات متوسط به طبقات فرودست خواهد شد. كما اينكه برخي سياست‌هاي اقتصادي اخير هم همين نتيجه را داشته‌اند؛ ما اكنون، يك قشر انبوهِ كم‌درآمد در مقابل يك قشر معدود بسيار پردرآمد داريم؛ آدم‌هايي داريم كه دارايي‌ برخي از آنها به اندازه بودجه عمراني يك يا دو استان كشور است! اينها براي جامعه اسلامي قرار بود «ضدارزش» باشد اما حالا دولت فقط تماشاگر صحنه است.

راهكارهاي كوتاه‌مدت و ميان‌مدتِ حل بحران مشخص است اما استمرار سياست‌هاي كنوني در بخش مسكن، مي‌تواند مشكلات طبقات متوسط و قشر بالاي طبقات فرودست را روزافزون كند؛ آيا قرار است اين روند ادامه داشته باشد؛ آيا بازهم مردمِ كلانشهرها كرور كرور به حاشيه‌ها پناه مي‌برند؟!

گزارش اشکال Top