سازمان هواشناسي با اشاره به ورود سامانه بارشي به كشور طي روز چهارشنبه نسبت به طغيان رودخانه‌ها و جاري شدن روان‌آب در برخي مناطق هشدار صادر كرد.بخش عمده رشد قابل‌توجه هزينه ساخت مسكن در سال‌جاري به تورم بالاي مصالح ساختماني بازمي‌گردد و سهم دستمزد كارگران ساختماني در اين موضوع كمتر است. به اين ترتيب دولت بايد تمركز خود را بر مهار تورم مصالح ساختماني معطوف و به اين ترتيب از رشد بيش از پيش هزينه‌‌‌هاي ساختماني در فصول آتي سال 1402 جلوگيري كند.
شايد در ظاهر اين‌طور به نظر برسد كه بازار مسكن يكي از معدود بازارهايي است كه در آن قيمت‌گذاري دستوري از سوي دولت اعتباري ندارد و صرفا عرضه و تقاضا در اين بازار، تعيين‌‌‌كننده قيمت است. مقصود از دخالت قيمتي دولت به شكل دستوري، تعيين قيمت پايين‌‌‌تر از هزينه‌‌‌هاي واقعي توليد يك كالا و حاشيه سود حداقلي براي توليدكنندگان است. اين رويه‌‌‌اي است كه توليدكنندگان كالاها و خدمات مختلف در كشور با آن روبه‌رو هستند و همواره مورد انتقاد بخش خصوصي است. اما شرايط بازار مسكن از اين جهت متفاوت به نظر مي‌رسد كه اختيار تام قيمت‌گذاري با مالكان است. اين در حالي است كه حتي اين بازار هم از قيمت‌گذاري دستوري مبرا نبوده است.
ماجرا از اين قرار است كه نهاد مربوط به تعيين صلاحيت و دستمزد مهندسان مشاور ناظر كه به نوعي به دولت وابستگي دارد، هر سال ضرايبي از هزينه ساخت مسكن را به عنوان دستمزد مهندسان ناظر تعيين و در عمل با اين اقدام، نمودي از قيمت‌گذاري دستوري را به بازار مسكن وارد مي‌كند. به بيان ديگر دستمزد مهندسان ناظر ضريبي از قيمت تمام‌شده ساخت مسكن در هر سال است كه در ابتداي سال توسط نهادهاي مربوطه و بر اساس ضرايب تعديل هزينه‌‌‌هاي عمراني اعلام‌شده از سوي سازمان برنامه و بودجه برآورد مي‌شود و مبنا قرار مي‌گيرد. اين برآورد در سال‌هاي اخير تقريبا همواره و بدون استثنا از سطح واقعي هزينه ساخت فاصله داشته و چون حق‌‌‌الزحمه مهندسان ناظر بر اساس درصدي از اين هزينه اعلام مي‌‌‌شد، عملا دست مهندسان ناظر نيز از حق‌‌‌الزحمه‌‌‌اي كه استحقاق آن را دارند، دور مي‌‌‌ماند. حاكميت اين روند سبب شده در تمام سال‌هاي گذشته مهندسان ناظر پروژه‌‌‌هاي ساختماني متناسب با عيار خدمات حرفه‌‌‌اي خود دستمزد دريافت نكنند و اين شغل حساس و ارزشمند از سوي دولت به عنوان شغل دوم و جانبي تلقي شود. اينكه پايه تعيين حقوق و دستمزد مهندسان ناظر همواره نادرست و غيرواقعي تعيين شده و به دنبال كوچك‌‌‌نمايي هزينه‌‌‌هاي ساخت مسكن، دستمزد اين مهندسان در سطح پايين‌‌‌تر از آنچه بايد محاسبه مي‌‌‌شد، سبب شده بود مهندسان ناظر در كنار اين حرفه، به دنبال شغل ديگري باشند و حتي اين روند بعضا در كيفيت ساخت ابنيه نيز اثر سوء داشته است. اما با وجود اينكه فاصله بين هزينه ساخت واقعي با هزينه ساخت برآورد‌شده و اعلامي از سوي نهادهاي دولتي همواره وجود داشته است، اين فاصله اكنون به بيشترين حدودي رسيده كه تا پيش از اين تجربه نشده بود و همين موضوع واكنش «انجمن صنفي مهندسان مشاور معمار و شهرساز» را در پي داشته است
انجمن صنفي مهندسان مشاور معمار و شهرساز به عنوان بخش خصوصي فعال در صنعت ساختمان، دو روز پيش در نامه‌‌‌اي خطاب به رياست سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور، نسبت به محاسبات دولتي هزينه ساخت مسكن واكنش نشان داده و برآورد ديگري را از اين متغير هزينه‌‌‌اي اعلام كرده است. پيشنهاد اين انجمن لحاظ كردن اين برآورد در تعيين دستمزد مهندسان مشاور است.
در محتواي اين نامه يادآوري شده كه با توجه به برخي جداول اعلامي از طرف سازمان نظام مهندسي استان‌‌‌هاي مختلف و مشاهده ارقام ناهماهنگ با واقعيت‌‌‌هاي اجرايي ساخت ابنيه، جدولي از هزينه‌‌‌هاي ساخت توسط انجمن مذكور تنظيم شده كه به منظور جلوگيري از تشتت و وحدت رويه به سازمان نظام مهندسي ساختمان ارسال شده است. طبق برآورد اين تشكل بخش خصوصي، هزينه ساخت مسكن براي ساختمان‌‌‌هاي متوسط و متعارف در كشور كه نه خيلي ارزان و بي‌‌‌كيفيت و نه لوكس باشد، براي ابنيه چهار‌طبقه كه عرف تراكم ساختماني هم در تهران و هم در كشور محسوب مي‌شود، مترمربعي 12 ميليون و 500هزار تومان برآورد شده است. اين در حالي است كه بر اساس ابلاغيه چهارم ارديبهشت 1402 از سوي سازمان نظام مهندسي ساختمان، هزينه ساخت سال‌جاري براي ساختمان‌‌‌هاي يك و دو‌طبقه مترمربعي 4 ميليون تومان و براي ساختمان‌‌‌هاي سه تا پنج‌طبقه 4 ميليون و 665هزار تومان محاسبه و اعلام شده بود. به اين ترتيب ارقام كارشناسي‌شده مهندسان مشاور درباره هزينه ساخت مسكن 7/ 2 برابر نظام مهندسي است و اين گپ بزرگ چيزي نبود كه مهندسان مشاور امسال هم بتوانند نسبت به آن اغماض كنند. از اين رو واكنش رسمي با ارسال نامه و اعلام محاسبات خود از هزينه ساخت را در دستور كار قرار دادند؛ به اين اميد كه روند مذكور اصلاح شود.
نكته قابل تامل اين است كه علاوه بر هزينه ساخت، يكسري هزينه‌‌‌هاي جانبي ديگر در پروژه‌‌‌هاي ساختماني وجود دارد كه در قيمت تمام‌شده ساخت مسكن موثر است. بيمه غيرعمراني، هزينه دفتر مركزي، هزينه مستمر كارگاه، ضمانت‌نامه، سود و ماليات بر سود از جمله اين موارد است كه بايد در قيمت نهايي لحاظ شود. با احتساب اين هزينه‌‌‌هاي بالاسري، بايد براي برآورد اوليه صورت گرفته از سوي مهندسان مشاور، ضريب 43/ 1 در نظر گرفت كه در اين صورت هزينه واقعي ساخت يك ساختمان چهار‌طبقه تا مترمربعي 17 ميليون تومان افزايش مي‌‌‌يابد. ذكر اين نكته ضروري است كه در محاسبات برآورد هزينه ساخت مسكن، قيمت زمين لحاظ نشده و صرفا مربوط به هزينه ساخت‌وساز است. اين ارقام اگرچه به عنوان برآورد كشوري اعلام شده است اما گفته مي‌شود سطح آن به سطح هزينه ساخت در تهران بسيار نزديك است و البته شهرها و استان‌‌‌هاي مختلف بعضا با اين سطوح اعلامي اختلاف قيمت دارند. در محاسبات صورت‌گرفته از سوي بخش خصوصي، هزينه ساخت هر مترمربع ساختمان 5 تا 10 طبقه 14 ميليون، 11 تا 16 طبقه 18 ميليون و 17 طبقه و بيشتر 22 ميليون تومان برآورد شده است. اين در حالي است كه سازمان نظام مهندسي يك ماه قبل در جدولي، هزينه ساخت ابنيه مسكوني 6 تا 7 طبقه را 5 ميليون و 300هزار تومان، 12 تا 15 طبقه را هفت ميليون و 300هزار و تراكم بيش از آن را 8 ميليون تومان برآورد و اعلام كرده بود كه فاصله زيادي با ارقام برآورد‌شده از سوي تشكل مربوطه در بخش خصوصي دارد.
سرنوشت انبوه‌‌‌سازان مسكن دولتي
اينكه دولت و نهادهاي مربوطه چه واكنشي نسبت به نامه اخير انجمن مذكور پيرامون هزينه ساخت مسكن در 1402 نشان مي‌دهند، براي ذي‌‌‌مدخلان در اجراي طرح مسكن‌‌‌سازي يك ميليوني دولت نيز اهميت زيادي دارد. در آخرين چانه‌‌‌زني‌‌‌هاي صورت‌گرفته ميان انبوه‌‌‌سازان و دولت، تلاش انبوه‌‌‌سازان مشاركت‌‌‌كننده در اجراي طرح نهضت ملي مسكن اين بود كه دست‌‌‌كم هزينه ساخت در قراردادهاي سال‌جاري را تا 10 ميليون تومان افزايش دهند. اما چرا دولت در مقابل پذيرش واقعيت بازار ساخت‌وساز مقاومت مي‌كند؟ پاسخ روشن است. تلاش دولت اين است كه سالانه يك ميليون واحد مسكوني را با كمترين هزينه ممكن بسازد و به فاقدان مسكن اختصاص دهد. اما سياستگذار بخش مسكن نبايد از اين موضوع غفلت كند كه پاك كردن صورت مساله هزينه‌‌‌هاي واقعي ساخت مي‌تواند عواقب به مراتب بدتري از پذيرش برآوردهاي واقعي داشته باشد. كمترين تبعات مقاومت دولت در برابر پذيرش سطح معقول هزينه ساخت در قراردادهاي نهضت ملي مسكن اين است كه واحدهايي كه ساخت آنها آغاز شده، نيمه‌‌‌كاره رها مي‌‌‌ماند يا تكميل آنها مشمول زمان و به تبع آن مشمول تورم بالاتري مي‌شود. تجربه سال‌هاي گذشته مسكن‌‌‌سازي انبوه توسط دولت نيز نشان داد اين امكان وجود دارد كه عمر يك پروژه در اين ابعاد، به قاعده سن پنج دولت پياپي افزايش پيدا كند.
تنها راه معقول پيش پاي دولت اين است كه تورمي را كه روي هزينه‌‌‌هاي ساخت اثرگذار است، به عنوان واقعيت بازار بپذيرد و سپس درصدد چاره‌‌‌جويي براي اين تورم بربيايد، نه اينكه با ابزارهاي در اختيار خود به كوچك‌‌‌نمايي اين سرفصل هزينه‌‌‌اي مهم و كليدي در بخش مسكن بپردازد.
دستور كار دولت براي كاهش هزينه ساخت
بررسي‌‌‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد بخش عمده رشد قابل‌توجه هزينه ساخت مسكن در سال‌جاري به تورم بالاي مصالح ساختماني بازمي‌گردد و سهم دستمزد كارگران ساختماني در اين موضوع كمتر است. به اين ترتيب دولت بايد تمركز خود را بر مهار تورم مصالح ساختماني معطوف و به اين ترتيب از رشد بيش از پيش هزينه‌‌‌هاي ساختماني در فصول آتي سال 1402 جلوگيري كند. مديريت تامين مصالح پروژه‌‌‌هاي انبوه‌‌‌سازي دولتي از يكسو و مهار تورم افسارگسيخته مصالح ساختماني از سوي ديگر در كاهش تنش در بازار فعاليت‌‌‌هاي ساختماني موثر است. تجربه نشان داده در مقاطعي كه ثبات در بازار مصالح ساختماني برقرار بوده، ساخت‌وساز مسكن رونق گرفته و سازنده‌‌‌ها تمايل بيشتري به فعاليت نشان داده‌‌‌اند. از اين رو دستور كار سياستگذار بايد به جاي اصرار بر برآوردهاي مغاير با واقعيت هزينه‌‌‌هاي ساخت‌وساز، برقراري ثبات در بازار مصالح ساختماني از طريق كاهش هزينه‌‌‌هاي توليدكنندگان مصالح باشد.
در دل نامه اخير انجمن صنفي مهندسان مشاور معمار و شهرساز يك هشدار نيز وجود دارد. مهندسان مشاور هشدار داده‌‌‌اند مبناي دستمزد آنها يك‌‌‌سوم چيزي است كه در واقعيت با آن مواجه هستند و اگر به اين فاصله توجه نشود و ترميم صورت نگيرد، بعيد نيست ركود توليد مسكن به خروج بخش خصوصي از قبيل شركت‌هاي ساختماني و مشاوران معمار و شهرساز از بازار مسكن منجر شود.
گفته مي‌شود برخي از شركت‌هاي ساختماني در جريان ركود فراگير بازار ساخت‌وساز در كشور در سال‌هاي اخير به تدريج اين بازار را ترك كرده و فعاليت خود را معطوف به نفت و پتروشيمي كرده‌‌‌اند. همچنين برخي از شركت‌هاي ساختماني از سوي بانك‌ها خريداري مي‌شود و اين يعني همين حالا خروج اين گروه از متخصصان از بازار مسكن كليد خورده است.
در صورتي كه شرايط پيش‌بيني‌شده براي متخصصان معمار و شهرسازي به عنوان مهندسان ناظر در بازار مسكن بهبود پيدا نكند، در سال‌هاي آينده ممكن است با كمبود جدي نيروي متخصص در حوزه نظارت بر مسكن‌‌‌سازي روبه‌رو شويم و آثار اين پديده در ميان‌مدت و بلندمدت روي كيفيت ساخت مشهود خواهد شد. به تعبير ديگر حتي اگر ركود فراگير در بازار مسكن علاج پيدا كند و اين شرايط بغرنج چند ساله پايان يابد، ممكن است در زمان رونق ساخت‌وساز نتوان از ظرفيت جامعه مهندسان مشاور آن‌طور كه بايد و شايد بهره‌‌‌مند شد.
گزارش اشکال
