«نه» بانك‌ها به شارژ مالي مسكن ناشي از «تكليف بدون پشتوانه» است. بررسي‌ها درباره منشأ «فقر تسهيلات مسكن» نشان مي‌دهد، بانك‌ها براي وامدهي به بازار مسكن با عدم تعادل بين منابع(سپردههاي كوتاهمدت) و مصارف (تسهيلات حداقل ۱۰ ساله) روبه‌رو هستند.
به نقل از دنياي اقتصاد، تازه‌‌‌ترين گزارش رسمي از حجم تسهيلات‌‌‌دهي شبكه بانكي به بخش مسكن در بهار ۱۴۰۱ حكايت از نمره تك بانك‌ها در اين حوزه دارد. در حالي كه برابر قانون شبكه بانكي بايد سالانه ۳۶۰هزار ميليارد تومان تسهيلات در بخش مسكن پرداخت كند و با اين وصف برش سهماهه بهار براي تحقق اين هدف، پرداخت ۹۰هزار ميليارد تومان تسهيلات است، عملكرد شبكه بانكي در اولين فصل سال‌جاري معادل ۳۱هزار ميليارد تومان گزارش شده است. «دنياي‌اقتصاد» ضمن بررسي علت ناكامي در تحقق اين هدف مالي در سه‌ماه نخست امسال، به اين سوال پاسخ مي‌دهد كه آيا اين «نه» بانك‌ها به رونق مسكن اختياري است يا اجباري.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، با وجود اينكه بانك مركزي چندي است از انتشار گزارش رسمي سهم بخش‌‌‌هاي مختلف اقتصادي از تسهيلات بانكي كه پيش‌تر به صورت ماهانه منتشر مي‌شد سر باز مي‌‌‌زند، اما كارنامه عملكرد شبكه بانكي در سه‌ماه نخست امسال كه به تازگي توسط مركز آمار با عنوان «گزارش فصلي اقتصاد ايران در بهار ۱۴۰۱» منتشر شده، تصويري از فاصله زياد آنچه محقق شده با آنچه در برنامه‌‌‌ريزي‌‌‌هاي قانوني پيش‌بيني شده است را به نمايش مي‌گذارد.
بر اساس قانون، بانك‌ها بايد سالانه معادل ۲۰درصد از كل تسهيلات پرداختي خود را به بخش مسكن اختصاص دهند. در اين ميان قانون جهش توليد مسكن مصوب مجلس شوراي اسلامي متر ديگري نيز براي اندازه‌‌‌گيري ايفاي تعهدات بانكي تعريف كرده است؛ به اين ترتيب كه شبكه بانكي طبق اين قانون با هدف حمايت از بخش مسكن بايد سالانه ۳۶۰هزار ميليارد تومان تسهيلات به اين بخش پرداخت كند. اما عملكرد بهار امسال نشان‌‌‌دهنده نمره تك شبكه بانكي در اين حوزه است. كل شبكه بانكي در برش سهماهه نخست امسال معادل ۳۱هزار ميليارد تومان از تسهيلات پرداختي خود را به بخش مسكن اختصاص داده و اين در حالي است كه اغلب چيزي حدود نصف اين رقم تسهيلات جديد يا به اصطلاح كارشناسان بانكي «Fresh Money» نيست، بلكه تمديد تسهيلات قبلي است؛ موضوعي كه از آن به عنوان «استمهال» ياد مي‌شود.
اما حتي با قبول اين فرض بعيد كه تمام اين ۳۱هزار ميليارد تومان تسهيلات جديد باشد و همه آن به طرح نهضت ملي مسكن اختصاص پيدا كرده باشد، باز هم عملكرد بانك‌ها به اخذ نمره مردودي انجاميده است؛ كمااينكه سهم اين ۳۱هزار ميليارد تومان تسهيلات مسكن كه در فاصله ابتداي فروردين تا انتهاي خرداد امسال توسط شبكه بانكي پرداخت شده، معادل ۲/ ۵درصد از مجموع تسهيلاتي است كه در اين بازه زماني به بخش‌‌‌هاي مختلف اقتصادي پرداخت شده است. در واقع بانك‌ها در اين بخش نيز نتوانسته‌‌‌اند به سهم ۲۰درصدي بخش مسكن نزديك شوند. نكته قابل تامل اين است كه به استثناي سال ۹۷، در مجموع از سال ۹۵ تاكنون همواره سهم بخش مسكن از تسهيلات پرداختي بانك‌ها به صورت سالانه زير ۱۰درصد بوده است. در سال ۹۷ نيز رشد اين سهم ناشي از افزايش قابل‌توجه سقف وام بانكي خريد مسكن بود كه موجب شد سهم مذكور دو رقمي شود.
همچنين در سال ۱۴۰۰ مجموع شبكه بانكي ۹/ ۶درصد از تسهيلات پرداختي خود را به بخش مسكن اختصاص داده بود كه اين ميزان در برش فصل بهار ۱۴۰۱ قدري تنزل كرده و به ۲/ ۵درصد رسيده است. البته نيمه سال گذشته نيز سقف وام مسكن به دوبرابر افزايش پيدا كرد اما با اين حال در گزارش عملكرد اين سال سهم بخش مسكن از تسهيلات بانكي دو برابر نشد و فقط با افزايش ۵/ ۱ واحد‌درصدي به ۹/ ۶درصد رسيد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، گذشته از موضوع كارشناسي بارها تكرار شده در اين زمينه ناظر بر اينكه دولت نبايد براي بانك‌ها به عنوان بنگاه اقتصادي تعيين‌تكليف كند و بدون در نظر گرفتن محدوديت‌ها، پرداخت تسهيلات به يك بخش اقتصادي را بر عهده بانك‌هاي تجاري بگذارد، واقعيت بخش مسكن با در نظر گرفتن مقياس مالي و اعتباري اين بازار ضرورت اختصاص حداقل ۱۵درصد از تسهيلات بانكي به بخش مسكن را نشان مي‌دهد. اما گزارش آماري از عملكرد شبكه بانكي نشان‌‌‌دهنده «نه» بانك‌ها به رونق بخش مسكن حتي صرف‌‌‌نظر از پروژه مسكن‌‌‌سازي يك‌ميليوني توسط دولت است. اما سوال اينجاست كه آيا اين «نه» از سر اجبار بوده يا آنها به اختيار خود ترجيح مي‌دهند از مشاركت در تسهيلات‌‌‌دهي بخش مسكن پرهيز كنند؟ به عبارت ديگر بايد مشخص شود كه بانك‌ها «نمي‌‌‌خواهند» يا «نمي‌توانند» بابت كمك به تامين مالي خريد مسكن، نسبت به پرداخت وام به متقاضيان اقدام كنند.
براي پاسخ به اين سوال بايد مساله را در دو بخش جداگانه ناظر بر پروژه مسكن‌‌‌سازي دولت و بخش مسكن مستقل از پروژه‌‌‌هاي دولتي بررسي كرد. بررسي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد در بخش ساخت سالانه يكميليون واحد مسكوني توسط دولت، اين «نه» بانك‌ها اختياري نبوده است؛ چراكه بر اساس گزارش رسمي سازمان ملي زمين و مسكن مربوط به آخرين وضعيت ساخت يكميليون واحد مسكوني توسط دولت، از ابتداي اجراي اين پروژه در نيمه دوم سال گذشته تا پايان شهريورماه امسال، تنها حدود ۲۰۰هزار واحد مسكوني پروانه ساختماني دريافت كرده است. آمار پروانه‌‌‌هاي ساختماني در واقع نشان‌‌‌دهنده آمار تعداد واحدهايي است كه استحقاق دريافت وام را پيدا كرده است. شبكه بانكي تنها به پروژه‌‌‌هايي وام پرداخت مي‌كند كه مراحل اوليه آن به‌خصوص صدور پروانه ساختماني طي شده باشد و با اين وصف نمي‌توان ادعا كرد حجم ساختوساز از آمار تسهيلات‌‌‌دهي جلوتر است. طبعا در شرايطي كه فقط حدود يك‌‌‌پنجم از برنامه يك سال اول مسكن‌‌‌سازي دولت محقق شده، انتظار نمي‌رود بانك‌ها سهم بيشتري از تسهيلات اين ابرپروژه دولتي را پرداخت كرده باشند.
مطالعه بيشتر:
قيمت مسكن امروز ۲۴ مهر ۱۴۰۱/ معاملات مسكن در كما
اما با وجود اينكه «نه» بانك‌ها به پروژه نهضت ملي مسكن اختياري نبوده، با نگاهي به كاركرد طبيعي بازار مسكن مي‌توان اين طور تلقي كرد كه اين «نه» از يك منظر ديگر به كل بخش مسكن تا حدودي «اختياري» است. هرچند دست بانك‌ها به لحاظ وضعيت منابع و مصارف قدري بسته است و از اين منظر «نه» به پرداخت وام به متقاضيان مسكن خارج از طرح نهضت ملي تا حدودي «اجباري» تلقي مي‌شود، اما دو مساله ديگر نيز وجود دارد كه نشان مي‌دهد بانك‌ها با در نظر گرفتن توجيه اقتصادي فعاليت خود، وامدهي به بخش مسكن را فاقد صرفه اقتصادي تلقي مي‌كنند. اين دو مساله يكي ناظر بر هزينه بالاي تامين پول در شبكه بانكي و ديگري ناظر بر وضعيت تعادل منابع و مصارف آنهاست. مساله‌اي كه بانك‌ها به عنوان بنگاه اقتصادي بايد همواره در تصميم‌‌‌هاي خود براي فعاليت در نظر بگيرند، صرفه اقتصادي است. اما در شرايطي كه سپردههاي بانكي عمدتا از جنس كوتاهمدت هستند و سررسيد بازپرداخت تسهيلات مسكن حداقل دو تا سه ساله و در اغلب موارد قدري بيشتر است، وامدهي در بخش مسكن نمي‌تواند يك فعاليت به‌‌‌صرفه با بازدهي قابل قبول براي بانك‌ها به شمار بيايد. علاوه بر عدم‌تناسب سررسيد پرداخت وام‌‌‌هاي بانكي با سررسيد سپرده‌‌‌ها كه مهم‌ترين منبع تامين پول براي وامدهي به شمار مي‌‌‌آيد، قيمت تمام شده تامين پول براي بانك‌ها نيز بسيار بيشتر از ۱۸درصد نرخ سود مصوب براي انواع تسهيلات بانكي است. كارشناسان اعتقاد دارند سياستگذار پولي و دولت بايد با اصلاح نگاه خود به شبكه بانكي، بازي برد – برد را رقم بزنند. آنها بايد بانك‌ها به‌خصوص بانك‌هاي تجاري را به مثابه يك بنگاه اقتصادي كه فعاليت‌هاي آن بايد همسو با منافعش باشد، به رسميت بشناسند. اگر اين نگاه حاكم شود و سياستگذار كلان بپذيرد كه هر يك از بانك‌هاي مشاركت‌‌‌كننده در پرداخت وام مسكن بايد به نحوي از تامين منافع خود اطمينان حاصل كنند، مانع ساليان همراهي شبكه بانكي با بخش مسكن برطرف مي‌شود.
از يكسو دولت در بحث تامين مسكن دهك‌‌‌هاي كم‌‌‌درآمد قطعا مسووليت و بر اساس قانون تكليف دارد؛ تكليفي كه بايد آن را با حمايت هدفمند يارانه‌‌‌اي ايفا كند. از طرف ديگر بانك‌ها بايد به عنوان يك سرمايه‌گذار مستقل توسط دولت به رسميت شناخته شوند. در اين صورت اگر پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت به بخش مسكن به عنوان يك هدف توسط دولت دنبال مي‌شود، بايد هزينه آن به شكل يارانه هدفمند به بانك‌ها پرداخت شود. اين يارانه الزاما پرداخت نقدي نيست. گران‌‌‌ترين و ارزشمندترين ابزاري كه براي حمايت از خانه اولي‌‌‌ها، اقشار كم‌‌‌درآمد و همين‌طور شبكه بانكي در اختيار دولت قرار دارد «زمين» است. راهكارهايي وجود دارد كه دولت مي‌تواند زمين را در خدمت مسير تقويت جريان وامدهي به بخش مسكن قرار دهد؛ به اين ترتيب كه از زمين‌‌‌هاي ارزشمند خود به عنوان جبران سود بانكي در وام‌‌‌هاي اختصاص يافته به اين بخش استفاده كند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، آمار سهم بخش مسكن از تسهيلات بانكي در سه‌ماه نخست امسال حاوي يك نكته تلخ است كه نشان مي‌دهد در برش سهماهه از هدف‌‌‌گذاري سال ۱۴۰۱، ميزان رشد ريالي تسهيلات بخش مسكن در مقايسه با تورم مسكن در بهار امسال نيز منفي بوده است. در واقع اگر قرار بود بانك‌ها در بهار امسال معادل سال گذشته وام پرداخت كنند، بايد حجم ريالي اين وام‌‌‌ها متناسب با نرخ تورم رشد مي‌كرد. ميانگين تورم عمومي در بهار امسال نسبت به فصل مشابه پارسال ۴۲ و تورم مسكن ۴۵درصد بوده است. اين در حالي است كه حجم ريالي تسهيلات بانكي پرداخت شده در بخش مسكن در مقايسه با بهار پارسال ۳۸درصد رشد كرده است. با اين وصف رشد حجم تسهيلات از نرخ تورم مسكن و همين‌طور تورم عمومي جا مانده و اين يعني در واقعيت، سهم تسهيلات مسكن از بازار تسهيلات بانكي كمتر از بهار پارسال بوده است؛ آن هم با وجود اجراي طرح مسكن‌‌‌سازي‌ميليوني توسط دولت. اين ارقام به روشني عدم‌تناسب بين نياز بخش مسكن با ميزان وام‌‌‌هاي پرداختي توسط شبكه بانكي را تصوير و ضرورت چاره‌‌‌جويي سياستگذار براي خروج از اين بن‌‌‌بست را نشان مي‌دهد.
گزارش اشکال
