در سال‌هاي پيش مناطق شمالي تهران به مناطقي با بيشترين حجم خريدهاي سرمايه‌گذاري مشهور بود. سرمايه‌هاي بزرگ‌تر كه قصد پارك شدن در بازار مسكن را داشتند، به جاي چند خانه در مناطق جنوبي شهر، عمدتا به سمت شمال تهران و واحدهاي بزرگ‌متراژتر مي‌رفت. در همين خصوص هم مي‌توان به بازدهي مسكن در مناطق مختلف تهران در بازه مهر ۹۶ تا پايان سال ۹۹، يعني يكي از متلاطم‌ترين بازه‌هاي تاريخ بازار مسكن، پرداخت. طي اين حدود سه و نيم سال، دو ناحيه تهران رشد قيمت بيشتري نسبت به ديگر مناطق تجربه كردند. نخست مناطق شمالي تهران كه پيشرو رشد قيمت مسكن بودند و سپس هم دو منطقه غربي ۲۱ و ۲۲ كه به واسطه جديد بودن و سطح بالاي ساخت‌وساز، سال‌هاست تبديل به پاتوق سفته‌بازان ملكي شده است.
نكته جالب اما تغيير اين روند در سال جديد است. برخلاف سال‌هاي پيش كه مناطق شمالي تهران به واسطه تقاضاي سرمايه‌اي زيادي كه وجود داشت، بيشترين رشد را به ثبت مي‌رساند، اين بار اين مناطق با رشد قيمت اندكي همراه شده‌اند. به طوري كه در نيمه نخست امسال متوسط قيمت مسكن در منطقه يك تنها ۱۲ درصد و در منطقه ۳ حدود ۱۵ درصد رشد داشته است. اين در حالي است كه در همين بازه زماني متوسط قيمت مسكن در تهران ۲۳ درصد افزايش يافته و در برخي مناطق مانند ۱۰ و ۱۷ ميزان تورم ملكي در نيمه نخست سال به نزديكي ۴۰ درصد هم رسيده است.
به نظر مي رسد سه عامل در كم شدن سرعت تورم در مناطق شمالي تهران اثر داشته است. عامل نخست را شايد بتوان اضافه پرش قيمت مسكن در اين مناطق و نوعي استراحت براي اين كه ديگر مناطق جاماندگي خود را جبران كنند دانست. تا پايان سال گذشته سه منطقه نخست تهران به طور متوسط نزديك به ۷۰ درصد بيشتر از ميانگين كل شهر رشد كرده بودند.
دومين عامل را خارج از دسترس شدن واحدهاي شمال تهران براي قريب به اتفاق خريداران مصرفي و حتي اغلب سرمايه‌گذاران ملكي شده است. منطقه يك معمولا بيشترين متراژ واحد را دارد. به طوري كه خانه‌هايي كه پارسال در اين منطقه معامله شدند ميانگين متراژ حدودا ۱۲۵ متري داشتند. با رسيدن قيمت مسكن در اين منطقه به بيش از ۸۷ ميليون تومان، يعني متوسط قيمت يك واحد مسكوني در گران‌ترين نقطه كشور حدود ۱۱ ميليارد تومان است. عددي كه با آن مي‌توان بين ۵ تا ۱۰ واحد مسكوني ريزمتراژ در مناطق جنوبي و شهرهاي اطراف تهران خريد. به اين ترتيب به نظر مي‌رسد قيمت عجيب غريب مسكن در اين منطقه يكي ديگر از عواملي است كه باعث شده خريدها در اين مناطق كمتر و به تبع آن رشد قيمت هم كندتر شود.
سومين علت كه به نوعي به همان عامل اول مرتبط است را مي‌توان چشم‌انداز سودآوري از طريق اجاره‌دهي دانست. هر چند قيمت مسكن در مناطق شمالي تهران بيشترين بازدهي را داشته است، اما اگر نسبت اجاره‌بهاي دريافتي از يك ملك را به قيمت خريد آن بسنجيم، مي‌بينيم سود اجاره‌داري در مناطق شمالي تهران كمتر است. به طوري كه در حالي متوسط نسبت قيمت به اجاره (p/r) در زمستان در كل پايتخت به عدد ۲۸ رسيد، اين نسبت در منطقه يك حدود ۳۸ واحد بوده است. در طرف مقابل هم كمترين نسبت قيمت به اجاره هم در منطقه ۱۰ بوده است كه اين نسبت روي عدد ۲۱ قرار گرفته است. اين يعني اگر فردي ۱۰ ميليارد تومان در بازار مسكن سرمايه‌گذاري كرده باشد، اجاره سالانه اين سرمايه‌گذاري در منطقه يك حدود ۲۶۰ ميليون تومان است و در منطقه ۱۰ حدود ۴۸۰ ميليون تومان. حباب قيمتي شكل گرفته در مسكن مناطق شمالي به مراتب بيشتر از ديگر مناطق است و همين اتفاق مي‌تواند سومين دليل كاهش اقبال به خريد مسكن در مناطق شمالي باشد.
گزارش اشکال
