جبهه «مسكن ارزان» در شهرهاي كشور به طرح «مسكن دولتي» باخت. آمار رسمي از كارنامه بانكي «توليد و عرضه مسكن در بافتهاي فرسوده» نشان ميدهد سال گذشته در مقياس ۹ ماهه، سهم ساختوسازهاي مسكوني در بافت فرسوده از كل توليد مسكن كشوري به يكدرصد هم نرسيد. اين در حالي است كه همگان - دولت و كارشناس و منتقدان و ذينفعان مسكن- معتقدند حداقل ۱۰درصد توليد مسكن بايد در اين مناطق انجام شود. بافت فرسوده همان «مناطق ارزان بازار مسكن» است؛ جايي كه - همچون هسته فرسوده تهران- در دوره قبل از جهش قيمت، حدود ۳۰درصد خريداران خانه، اين مناطق را انتخاب ميكردند و الان سهم بافت از معاملات خريد به نزديك ۵۰درصد رسيده است. سطح پايين قيمت ملك در بافت فرسوده - نسبت به بقيه مناطق- اين قسمت از شهرها را مستعد سرمايهگذاري ساختماني كرده اما مداخله دولت در بازار مسكن در قالب طرحهاي خانهسازي، به سه علت باعث خروج سرمايهگذاران از جبهه اصلي به بيرون شهرها - نقاط فاقد تقاضاي موثر مسكن- شده است.
با محو شدن بافت فرسوده از تابلوي سرمايهگذاري ساختماني، آمارها ازشكست نوسازي هسته ارزان عرضه مسكن به مسكن دولتي به عنوان قرباني اول سياست مسكنسازي در بيرون شهرها، خبر ميدهد. به گزارش «دنياياقتصاد»، آمارهاي بانكي از وضعيت وامدهي به متقاضيان ساخت مسكن در بافتهاي فرسوده (متقاضيان نوسازي) نشاندهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسكن از تابلوي مسكن دولتي است.
هسته ارزان بازار مسكن در شهرها در واقع همان بافتهاي فرسوده و ناكارآمد شهري است كه به دليل پايينتر بودن سطح قيمت مسكن در آنها نسبت به ساير مناطق مصرفي، كانون عرضه واحدهاي مسكوني ارزانقيمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسكن هستند. در واقع اين مناطق، محلههايي هستند كه هم خريدار مصرفي و هم مستاجرهاي كمدرآمد با دشواري كمتري نسبت به ساير مناطق و محلات، توان خريد يا اجاره مسكن را در آنها دارند. مناطقي كه سهم قابلتوجهي از معاملات خريد مسكن را بهخصوص در سالهاي اخير كه قيمت مسكن با جهش همراه شد به خود اختصاص دادهاند و اين موضوع نشاندهنده آن است كه نه تنها نبايد اين مناطق از تابلوي مسكن دولتي و از برنامههاي ساختوساز حذف و محو شوند بلكه بايد همه شرايط، مشوقها وحمايتها با اولويت ساختوساز در آنها اختصاص يابد.
با اين حال، شواهد و واقعيتهاي آماري ازوضعيت ساختوساز در بافتهاي فرسوده روايت متفاوتي را ارائه ميكند. در شرايطي كه هماكنون عمده حمايتها، مشوقها و تمركز برنامههاي ساخت مسكن از سوي دولت در كلانشهرها كه اتفاقا كانون بافتهاي فرسوده كشور هستند، به مناطق خارج از اين شهرها انحراف پيدا كرده است، سهم بافت فرسوده در معاملات مسكن همچنان رو به افزايش است. در حالي كه ساختوساز و ارائه تسهيلات در اين مناطق روندي كاملا متفاوت داشته و سير نزولي طي كرده است. آمارهاي شبكه بانكي كشور نشان ميدهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280هزار واحد مسكوني كه در شهرهاي كشور مجوز ساختوساز دريافت كردهاند تنها 1725 واحد مسكوني در بافتهاي فرسوده تسهيلات نوسازي دريافت كردهاند.
از آنجا كه بخش عمده سرمايهگذارها وسازندهها در بافتهاي فرسوده از بازوي تسهيلاتي يا همان امكانات وام نوسازي استفاده ميكنند و همچنين تاكنون آماري از روند نوسازي بافتهاي فرسوده در سال گذشته از سوي دولت منتشر نشده است ميتوان نتيجه گرفت كه با احتساب آمار بانكي، سال گذشته تنها 6/ 0درصد از واحدهاي ساخته شده در كشور در بافت فرسوده بودهاند. اين در حالي است كه سهم اين مناطق در معاملات مسكن بهخصوص در كلانشهرها افزايش يافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از كل معاملات خريد مسكن شهر تهران كه در سال 96 يعني سال قبل از جهش اخير قيمت مسكن معادل 36درصد بود هماكنون به 45درصد افزايش يافته است. اين موضوع به اين معناست كه جهش قيمت مسكن باعث شده است تا تقاضاي مصرفي براي خريد مسكن ارزانقيمت به هسته ارزان شهرها هدايت شود. اين موضوع نه تنها درباره شهر تهران كه در ساير شهرها بهخصوص كلانشهرها و شهرهاي بزرگ مصداق دارد.
همچنين آمارهاي رسمي حاكي است هماكنون ميانگين قيمت مسكن در بافتهاي فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65درصد ارزانتر از ساير مناطق شهر تهران است. همين موضوع نشان ميدهد بهرغم انحراف سياستهاي دولت به ساخت مسكن در حومه شهرها، كانون تقاضاي مسكن ارزانقيمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته دروني وفرسوده آنها قرار دارد. با اين حال، حمايتها، سياستها و تمركز دولت بر مسكن دولتي در شهرهاي بزرگ باعث شده است به جاي آنكه جبهه اصلي مسكنسازي در دل بافتهاي فرسوده و درون هسته ارزانقيمت عرضه مسكن شهرها متمركز شود، به بيرون از شهرها كشيده شود و جبهه جديد در بيرون از شهرها تشكيل شود.
با استناد به آمارهاي رسمي بانكي و از آنجا كه هماكنون تقريبا بخش زيادي از سازندهها و سرمايهگذاران ساختماني در بافتهاي فرسوده از بازوي وام نوسازي استفاده ميكنند سال گذشته بانكها تنها 1725 فقره وام نوسازي پرداخت كردهاند؛ البته آمارهاي مربوط به تعداد تسهيلات پرداختي و تعداد واحدهاي ساخته شده در بافتهاي فرسوده در سالهاي 98 و 99 نشان ميدهد تقريبا از هر 5 واحد ساخته شده در اين بافتها يك واحد وام نوسازي دريافت كردهاند. در هر كدام از اين سالها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهاي دولتي حول و حوش 50هزار واحد مسكوني در بافتهاي فرسوده احداث شده است. در حالي كه در سال 98 معادل 15هزار و 782 فقره وام نوسازي و در سال 99 معادل 10هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است كه با احتساب اينكه در سال 98 معادل 395هزار واحد مسكوني و در سال 99 معادل 491هزار واحد مسكوني در كل كشور احداث شده است ميتوان نتيجه گرفت تنها 4درصد واحدهاي ساخته شده كل كشور در سال 98 وام نوسازي دريافت كردهاند و همچنين اين موضوع در سال 99 معادل 2درصد كل واحدها بوده است.
با محاسبه آمار اعلام شده از سوي دولت نيز ميتوان اعلام كرد از مجموع كل ساختوسازهاي كشور تنها حدود 12درصد واحدهاي ساخته شده در سال 98 و 10درصد كل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال 1400 نيز همين الگو يعني استفاده تنها يك واحد از هر 5 واحد از وام نوسازي صادق باشد باز هم سهم نوسازي واحدهاي فرسوده از كل ساختوساز كشوري در سال گذشته معادل 3درصد خواهد بود. علت اين موضوع يعني استفاده هر يك واحد از هر 5 واحد، از وام نوسازي، به سطح ناكافي وام نوسازي در سالهاي اخير نسبت به هزينههاي ساختوساز برميگردد. سقف وام نوسازي براي شهر تهران در سالهاي 98 و 99 معادل 50ميليون تومان و در ساير شهرها 30 تا 40ميليون تومان بود كه براي سرمايهگذار و سازنده وامي غيرجذاب محسوب ميشود. اين سقف بعد از افزايش در سال 1400 به 120ميليون تومان براي تهران و 100 و 80ميليون تومان براي ساير شهرها رسيد.
در حالت حداقلي، دستكم بايد 30درصد كل ساختوسازهاي كشور در بافتهاي فرسوده انجام شود؛ اين در حالي است كه با توجه به سهم بيش از 40درصدي بافتهاي فرسوده در معاملات مسكن شهر تهران در حالت مطلوب و ايدهآل بايد حداقل نيمي از ساختوسازها در بافتهاي فرسوده باشد. اين سهم در بهترين حالت درسال گذشته به 5درصد هم نرسيده است و معادل 3درصد برآورد ميشود. اين موضوع به معناي محو شدن بافتهاي فرسوده از تابلوي سرمايهگذاري ساختماني و شكست جبهه ساخت، عرضه و خريد مسكن ارزان از مسكن دولتي است. در واقع جبهه ساخت و خريد مسكن ارزان در بافتهاي فرسوده را ميتوان به عنوان قرباني اول مسكن دولتي معرفي كرد.
محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمايهگذاري ساختماني در حالي نشاندهنده قرباني شدن بازار ساخت و عرضه مسكن در هسته ارزان ملكي در داخل شهرهاست كه هماكنون عمده حمايتها، مشوقها و تمركز طرح خانهسازي دولتي به ساختوساز در خارج از شهرها اختصاص يافته است. علت كاهش سهم بافتهاي فرسوده از ساختوسازهاي كشوري بهخصوص در سه سال اخير به اين انحراف سياستي در بازار مسكن مربوط ميشود. به صورت خودكار سازندهها تمايل به سرمايهگذاري در مناطقي دارند كه ريسك كمتري براي آنها داشته باشد. در مسكن دولتي و خانهسازي در بيرون شهرها هماكنون بالاترين سقف تسهيلات ساخت و خريد مسكن، تضمين فروش و آورده نقدي متقاضيان كه در حكم وام صفردرصدي براي سازندههاست اختصاص يافته است. ضمن اينكه به دليل بهروزرساني قيمت ساخت متناسب با تورم ساختماني در طرحهاي خانهسازي دولتي، عملا اين سازندهها گارانتي تورم ساختماني نيز دارند. از اين رو تمايل به ساخت در هستههاي دروني و فرسوده شهرها كاهش مييابد. اين شرايط نشاندهنده شكست جبهه مسكن ارزان به مسكن دولتي است. شرايطي كه به اعتقاد كارشناسان شهري و صاحبنظران مسكن عواقب ناگواري را براي شهرها، بازار مسكن ومتقاضيان واحدهاي مسكوني و حتي دولت به همراه دارد.
انتخاب بدترين راه
فردين يزداني، كارشناس ارشد مسكن نيز در اين باره به «دنياياقتصاد» گفت: برنامههاي تامين مسكن يادآور يك جمله مهم در مباحث مربوط به برنامهريزي شهري است. در برنامهريزيهاي شهري و در برخي ديگر از حوزههاي مرتبط، اين جمله كه بدترين راه براي حل مسائل شهري سادهترين راهكار و بهترين راه، سختترين مسير است، كاربرد زيادي دارد. نگاهي به برنامههاي تامين مسكن نشان ميدهد سياستگذار همواره به سراغ سادهترين راه كه اتفاقا بدترين راهكار است، رفته است و هماكنون نيز مشاهده ميشود كه موضوع الحاق اراضي خارج از محدوده شهرها به شهرها، به عنوان سادهترين و در عين حال بدترين راهحل مورد توجه سياستگذار مسكن قرار گرفته است.
در حالي كه عملكردها در حوزه نوسازي بافتهاي فرسوده در عينحال كه مسير سختتر اما بهترين راهكار تامين مسكن است، بسيار ضعيف است. يك پيششرط مهم تسريع جريان نوسازي بافتهاي فرسوده واستفاده از ظرفيتهاي اين بافتها براي تامين مسكن آن است كه پيمايشي دقيق از موانع پيشروي سرمايهگذاري و ساخت در بافتهاي فرسوده انجام شود؛ تاكنون هيچ پيمايش مفصل، جامع و كاربردي در اين زمينه كه منتج به استخراج راهكارها و راهبردهاي عملي و اجرايي در اين بافتها شود انجام نشده است. در واقع هيچ برآورد مستند و دقيقي كه نشان دهد مشكلات اصلي نوسازي بافتهاي فرسوده چيست و چگونه ميتوان آنها را برطرف كرد، مشاهده نكردهام! در چنين شرايطي دولتها نيز سادهترين راهها راكه اصليترين آن الحاق اراضي خارج از محدوده شهري به شهرهاست، در پيش گرفتهاند.
گزارش اشکال
