طرح مسكن ملي با عنوان «يك ميليون مسكن در سال» مطابق يك آسيب‌شناسي رسمي، نه تنها ضامن «تامين مسكن ارزان براي كمدرآمدها» نيست كه ۹ تهديد را متوجه اقتصاد، بازار مسكن، شرايط اجتماعي كشور و محيط زيست خواهد كرد. بازوي پژوهشي سازمان برنامه و بودجه با بررسي طرح «مسكن ميليوني» درباره تبعات «تمركز صرف بر ساخت مسكن بدون توجه به ظرفيت خالي بازار ملك و جنس تقاضا» هشدار داد. اين بررسي، عاقبت «توليد مسكن در شهرهاي اقماري فاقد خدمات» را احداث يكسري خوابگاه فاقد جذابيت سكونتي مي‌داند و دو راهكار جايگزين را معرفي مي‌كند.
سازمان برنامه و بودجه كشور در يك گزارش رسمي، درباره پيامدهاي خانه‌‌سازي دولتي هشدار داد. در اين گزارش كه با عنوان «ارزيابي طرح جهش توليد و تامين مسكن مبتني بر ملاحظات آمايشي» از سوي بازوي پژوهشي سازمان برنامه و بودجه منتشر شده است، ۹ تهديد عمده ساخت يك ميليون مسكن تشريح شده است.
مركز پژوهش‌هاي توسعه و آينده‌‌نگري سازمان برنامه و بودجه كشور در ادامه اين گزارش و بعد از تشريح تهديدهاي مطرح‌شده، همچنين راهكارهايي براي رفع اين تهديدها و اعمال سياستگذاري درست در حوزه مسكن را شرح داده است.
محتواي آنچه در اين گزارش تشريح شده است نشان مي‌دهد در اينكه براساس نيازسنجي‌‌هاي صورت گرفته بايد سالانه حدود يك ميليون واحد مسكوني در سال احداث شود ترديدي وجود ندارد اما آنچه از جزئيات طرح فعلي مسكنسازي دولتي قابل استناد است اينكه اين طرح تنها بر عرضه مسكن بدون توجه به جنس تقاضا، ميزان تقاضا و مسائلي مانند تغييرات و تحولات جمعيتي، تعداد خانه‌هاي خالي و… تهيه و تصويب شده و در مدار اجرا قرار گرفته است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، محتواي گزارش بازوي پژوهشي سازمان برنامه درباره طرح «يك ميليون مسكن در سال» حاوي چند نكته مهم است. در ابتداي اين گزارش اعلام شده است كه طرح جهش توليد مسكن در راستاي ساخت ۴ميليون واحد مسكوني در چهار سال متوالي، دو هدف مهم را دنبال مي‌كند. هدف اول، رشد اقتصادي از مسير ساخت‌و‌ساز و هدف دوم، تامين مسكن ارزان براي كمدرآمدها است. در واقع كمك به تامين مسكن براي دهك‌‌هاي پايين‌‌تر درآمدي و رونق توليد و اشتغال دو هدف عمده از اجراي اين طرح است. اما يك پرسش اساسي در اين زمينه وجود دارد و آن اين است كه اجراي اين طرح تا چه ميزان امكان تحقق اهداف موردنظر را خواهد داشت؟
نتايج بررسي‌‌هاي اين تيم مطالعاتي نشان مي‌دهد، هدف اول، اشتباه تعريف شده است. چرا كه عملا و برخلاف آنچه اعلام مي‌شود كه «بخش مسكن جزو ۱۰ بخش اول اقتصادي است كه داراي بالاترين پيوند پسين و پيشين با ساير بخش‌ها، مشاغل و فعاليتها هستند»، عملا اين‌گونه نيست.
نتايج حاصل از ارزيابي جدول داده – ستانده مربوط به دوره ساخت و سرمايه‌‌گذاري در مسكن مهر نشان مي‌دهد بخش ساختمان‌هاي مسكوني در هيچ يك از استان‌هاي كشور جزو پنج بخش اول كه روابط پسيني و پيشيني بالاتري داشته‌‌اند نبوده است. اين در حالي است كه ارزيابي جدول داده-ستانده ملي نيز نشان مي‌دهد بخش ساختمان مسكوني جزو ۱۰ بخش نخست با پيوندهاي پسين و پيشين بالاتر نيست.
از اين رو تكيه بر اثرگذاري طرح موردنظر بر رونق توليد و اشتغال بايد مورد ارزيابي دقيق قرار گيرد. هدف دوم هم دو شرط مرئي و يك شرط نامرئي لازم را در خود جاي داده است كه در اين طرح ديده نمي‌شود.
دو شرط مرئي در اين زمينه شامل «وجود مراكز شغلي در شهرهاي اقماري محل ساخت خانه‌هاي دولتي» و «خدمات شهري حداقلي در اين شهرها» است و شرط سوم كه شرط نامرئي محسوب مي‌شود نيز «مدل اقتصادي تامين مالي غيرتورمي» در اجراي اين طرح است كه عملا در اين طرح ديده نمي‌شود. در اين پژوهش تاكيد شده است كه استقرار جمعيت در يك مكان بدون در نظر گرفتن نوع و مكان فعاليت آنها امكان‌‌پذير نيست؛ مگر اينكه دسترسي مقرون به صرفه به محل فعاليت وجود داشته باشد. تجربه ساخت مسكن مهر نيز اين امر را تاييد مي‌كند كه يك متغير مهم در تقاضاي مسكن، ميزان دسترسيپذيري آن به محل كار و فعاليت ساكنان است.
از سوي ديگر مساله مهم ديگر تاثيرات تورمي تزريق حجم زيادي از پول توسط نظام بانكي به اقتصاد است كه منجر به آسيب‌‌پذيري بيشتر دهك‌‌هاي پاييني و انتقال جمعيت بيشتري از كشور به اين دهك‌‌ها مي‌شود.
موضوع مهم ديگري كه در اين گزارش نسبت به آن هشدار داده شده آن است كه در شرايط حساس كنوني سرزمين و با گذر از حد آستانه‌هاي سرزميني، هر تصميم بدون ارزيابي همه‌‌جانبه علاوه بر تاثير بر نسل كنوني، نسل‌‌هاي آتي را با بحران مواجه مي‌كند.
از اين رو ايجاد توازن بهره‌‌برداري از سرزمين، رفع عدم تعادل‌هاي منطقه‌‌اي براي تحقق توسعه فضايي پايدار به عنوان اهداف اصلي آمايش سرزمين بايد در تدوين، تصويب و اجراي طرح‌هاي كلان اجرايي كشور ملاك عمل قرار گيرد. در واقع در اين گزارش هشدار داده شده است كه استفاده از منابع طبيعي در كشور به حدي بالاتر از ظرفيت و كشش‌‌هاي زيست محيطي رسيده است تا جايي‌كه ديگر نمي‌توان در شهرهايي كه تراكم جمعيتي سرريز شده، بارگذاري جديد انجام داد.
مهم‌ترين بخش اين گزارش مربوط به اعلام و تشريح ۹ پيامد منفي طرح فعلي خانه‌‌سازي دولتي بدون در نظر گرفتن ملاحظات اقتصادي، اجتماعي، زيست محيطي، آمايشي و…است. پژوهشگران در اين گزارش تاكيد كرده‌‌اند: در اينكه كشور به ساخت ۴ ميليون مسكن در سال‌هاي پيش‌‌رو نيازمند است ترديدي نيست اما از آنجا كه در اين طرح برخي از مهم‌ترين مقدمات و تبعات اقتصادي و اجتماعي و زيست محيطي مورد غفلت واقع شده است، ۹ پيامد جبرانناپذير در نتيجه اجراي آن ايجاد خواهد شد.
بدتر شدن شرايط كمدرآمدها، افزايش جمعيت فقرا، ايجاد خسارتهاي جبرانناپذير براي نسل كنوني و نسل آتي، هدر رفتن و اتلاف منابع و بروز موج منفي مهاجرتي، خوابگاه‌سازي به جاي مسكنسازي و شكل‌‌گيري يخچال بزرگ‌تري از سرمايه‌هاي ملكي بخشي از اين آسيب‌‌ها و پيامدهاي منفي هستند.
از سوي ديگر جهش قيمت مصالح و نهاده‌هاي ساختماني و اثر آن بر رشد قيمت مسكن، بروز نارضايتي‌‌هاي اقتصادي و اجتماعي و همچنين ايجاد زمينه‌هاي فساد و رانت دولتي از ديگر پيامدهاي منفي اجراي اين طرح بدون در نظر گرفتن ملاحظات مورد نياز است. در اين گزارش و در تشريح جزئيات اين پيامدهاي منفي آمده است: ترديدي نيست كه ساخت مسكن اجتماعي مي‌تواند بر سطح رفاه اقشار با درآمد كم تاثير مثبت بگذارد، اما چگونگي اجراي چنين طرحي براي رسيدن به اين هدف، بسيار اهميت دارد.
مساله نخست، شناسايي تعداد و مكان ساخت مسكن است. بر اساس اصول آمايش سرزمين، استقرار جمعيت در يك مكان بدون در نظر گرفتن نوع و مكان فعاليت آنها، امكان‌‌پذير نيست؛ مگر اينكه دسترسي مقرون به صرفه به محل فعاليت وجود داشته باشد. تجربه ساخت مسكن مهر نيز اين امر را تاييد مي‌كند كه يك متغير مهم در تقاضاي مسكن، ميزان دسترسيپذيري آن به محل فعاليت است.
بنابراين ابتدا لازم است توزيع فضايي اقشار كم‌‌درآمد و آسيبپذير در پهنه كشور و نحوه استقرار آنها با توجه به فعاليت‌هاي پيش‌بيني شده مشخص شود. مساله ديگري كه در اجراي طرح جهش مسكن وجود دارد و با توجه به تجربيات گذشته از اجراي چنين طرح‌هايي اهميت مي‌‌يابد، تاثيرات تورمي تزريق حجم زيادي پول توسط نظام بانكي به اقتصاد است كه منجر به آسيب‌‌پذيري بيشتر دهك‌‌هاي پاييني و انتقال جمعيت بيشتري از كشور به اين دهك‌‌ها مي‌شود. درواقع براي رسيدن به هدف تامين مسكن براي اقشار آسيبپذير، ابتدا بايد به صورت منطقه‌‌بندي‌شده مشخص شود هر يك از دهك‌‌هاي پايين درآمدي براي تامين مسكن، نياز به چه ميزان و چه نوعي از حمايت دارند و جزئيات اجرايي‌‌سازي طرح جهش مسكن را به دقت تدوين كرد.
طرح توليد و تامين مسكن تنها بر افزايش عرضه و توليد مسكن تمركز داشته است بدون اينكه به ديگر موارد توجه شود. ازجمله اين موارد توجه به شناخت بازار تقاضا است. ضروري است اطلاعات مربوط به تقاضاي انباشته شده مسكن و نسبت تعداد واحدهاي مسكوني به تعداد خانوارها به تفكيك شهر و روستا و به تفكيك گروه‌هاي درآمدي، همچنين اطلاعات مربوط به واحدهاي مسكوني نيازمند بازسازي در بافت‌هاي فرسوده شهري و روستايي، ظرفيت خالي و امكان توسعه شهرهاي جديد ساخته شده و درنهايت نياز به مسكن با توجه به نرخ ازدواج، نرخ طلاق و نرخ افزايش خانوارهاي تك‌نفره در سال‌هاي آتي برآورد شود.
هرچند اطلاعاتي در طرح جامع مسكن درباره اين موارد وجود دارد، اما به ارزيابي كارشناسي دقيق و به تفكيك شهر و روستا در استان‌هاي مختلف نياز است تا برآورد شود با تكميل ظرفيتهاي خالي موجود (در حد بهينه) و احياي بافت‌هاي فرسوده نياز به توليد چه تعداد واحد مسكوني جديد در دوره كوتاه زماني خواهد بود. مكان‌‌يابي بهينه و تعيين تكليف زمين‌هاي مورد نظر براي اجراي طرح، بر اساس اسناد فرادست به‌‌ويژه آمايش سرزمين كه بر توسعه شبكه چندسطحي، چندمركزي بر اساس برقراري پيوندهاي عملكردي (فعاليتي و خدماتي) تاكيد دارد، حائز اهميت است.
درواقع، تناسب بين فعاليتها و سكونتگاه‌هاي هر منطقه بر زيست‌پذيري، رقابت‌‌پذيري و پايداري محيطي تاثير زيادي دارد. از اين‌‌رو توجه به شبكه‌هاي همكار فعاليتي و شهر منطقه‌ها در قالب شبكه چندسطحي، چندعملكردي و چندمركزي مي‌تواند ضامن استمرار مطلوب فعاليت و جمعيت شود. اما در طرح ارائه شده به اين مهم اشاره‌‌اي نشده است و همين امر در آينده مي‌تواند باعث بروز خسارت‌‌هايي ازجمله سكونتگاه‌هاي خوابگاهي شود.
از سوي ديگر نظام بانكي كشور موظف شده است ۳۶۰ هزار ميليارد تومان را براي اجراي قانون ساخت مسكن تامين كند. اثرات تورمي تحقق اين ميزان اعتبار بر كل اقتصاد و بر ساير فعاليتها در بخش‌هاي توليدي اعم از صنعت و كشاورزي از مسائل مهم در اجراي اين طرح است. از طرف ديگر، جذب سرمايه بيشتر در بازار مسكن در شرايط تورمي باعث مي‌شود، در اين بازار، كالاي مصرفي مسكن به يك دارايي سرمايه‌‌اي تبديل شود. اين موضوعات نياز به ارزيابي دقيق‌تر ميزان و شيوه تامين مالي طرح را بيش از پيش داراي اهميت مي‌كند.
ارزيابي دقيق از زيرساخت‌هاي موجود و مورد نياز براي تامين ۴ ميليون مسكن به نحو چشمگيري در موفقيت و عدم موفقيت اين طرح تاثير خواهد گذاشت. تجربه ساخت مسكن مهر در اين زمينه بسيار كمك خواهد كرد. درواقع، ساخت مسكن بدون توجه به خدمات عمومي مورد نياز ساكنان آن، به هدر دادن منابع و اثرات منفي ناشي از آن مي‌انجامد. تامين آب، تامين انرژي و دسترسي به حمل و نقل عمومي از حداقل خدمات عمومي مورد نياز براي استقبال در دريافت مسكن عرضه شده هستند. بسياري از شهرهاي اقماري هنوز از نبود خدمات عمومي به‌‌ويژه حمل و نقل رنج مي‌‌برند.
قرارگيري مراكز خريد، درماني و بهداشتي و دسترسي آسان به شهرهاي مادر همه از مواردي هستند كه قبل از ساخت مسكن در مناطق جديد بايد مورد توجه قرار گيرند. چگونگي تامين اين موارد و بار مالي كه بر دوش دولت خواهد گذاشت، مشخص نيست.
از سوي ديگر اجراي بدون مطالعه اين طرح آثار و پيامدهاي منفي جانبي ديگري نيز به همراه خواهد داشت از آن جمله مي‌توان گفت: نهاده‌هاي ساختماني در سال‌هاي اخير با افزايش قيمت زيادي روبه‌رو بوده‌‌اند. اگر اجراي طرح منجر به افزايش مجدد قيمت اين نهاده‌ها شود، اثرات مخربي بر كل عرضه بخش خصوصي از مسكن و بر قيمت مسكن در كلان‌شهرها و پس از آن در بازار مسكن شهرهاي كوچك‌تر خواهد داشت.
لازم به ذكر است قيمت‌‌گذاري دستوري نهاده‌هاي ساختماني راه‌‌حل پايدار و تاثيرگذاري نخواهد بود و كل بازار مسكن و تامين نهاده‌هاي اوليه را با اختلال روبه‌رو خواهد كرد و درنهايت هزينه‌هاي هنگفت بر دوش دولت و مردم خواهد گذاشت.
پديدار شدن زمينه‌هاي شكل‌‌گيري نارضايتي در شهرك‌‌هاي حاشيه شهرهاي بزرگ به دليل عدم توجه به ساختارهاي عملكردي و خدماتي در توسعه سكونتگاه‌هاي جديد، پديدار شدن زمينه‌هاي فساد بر اثر رانت دولتي و همچنين تشديد نگاه دارايي سرمايه‌‌اي به مسكن و رقابت ناعادلانه اين صنعت با ساير بخش‌هاي توليدي از ديگر پيامدهايي است كه در اين پژوهش درباره آن به متولي مسكن هشدار داده شده است.
در اين پژوهش همچنين مثالهايي از شكست دولت‌ها در اجراي طرح‌هايي با هدف «محروميتزدايي و كمك به اقشار ضعيف» ذكر شده است كه از آن جمله مي‌توان به اجراي طرح‌هاي مربوط به پروژه‌هاي سدسازي، برقدار كردن چاه‌ها، مسكن مهر و… اشاره كرد كه تبعات منفي اجراي اين طرح‌ها در نهايت بيش از اثرات مثبت و كوتاهمدت آنها بوده است.
در اين گزارش اعلام شده است: تجارب گذشته كشور نشان داده است برخي از طرح‌هاي محروميتزدايي و كمك به اقشار آسيبپذير بدون در نظر گرفتن ابعاد اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و محيط زيستي نه‌‌تنها نتوانسته به هدف ترسيم شده برسد، بلكه باعث خسارتهاي جبران‌‌ناپذيري در كشور شده است.
ايجاد مسكن براي اسكان عشاير بدون توجه به فرهنگ كوچ‌‌نشيني در كشور و برقدار كردن چاه‌ها براي كمك به كشاورزان و توسعه كشاورزي دو نمونه از اين اقدامات است. طرح برقدار كردن بي‌ضابطه چاه‌ها، هرچند به صورت كوتاهمدت باعث افزايش توليد شد اما يكي از دلايل عمده تخليه بي‌‌رويه آب‌هاي زيرزميني و عامل مهاجرت روستاييان و فرونشست در خيلي از مناطق كشور شد. همچنين در بخش مسكن نيز به تجربه ساخت و واگذاري واحدهاي مسكن مهر اشاره شده است. در اين گزارش با اشاره به مشكلات ايجاد شده در نتيجه ساخت واحدهاي مسكن مهر اعلام شده است: نتيجه ساخت گسترده مساكن مهر در دولت‌هاي قبلي اكنون به عنوان لكه‌هايي فاقد عملكرد و خوابگاه‌هايي فاقد كيفيت زندگي مطلوب در جاي جاي سرزمين ايران به يادگار مانده است.
تيم پژوهشي مشاركت‌كننده در اين مطالعه در نهايت دو راهكار مهم را براي تنظيم بازار مسكن و استفاده از ظرفيتهاي موجود براي ساماندهي اين بازار عنوان كرده‌‌اند. اين دو راهكار شامل دريافت «ماليات سالانه در بازار مسكن براي تعادل‌بخشي به عرضه و تقاضا و استفاده از ظرفيت خالي در بازار» از يكسو و از سوي ديگر ساخت مسكن جديد صرفا در ۵۹ شهر مرزي، بندري و مستعد توسعه (نه شهرهاي بزرگ و حومه آنها) است. در اين گزارش تاكيد شده است: شناخت دقيق بازار مسكن در كشور به برقراري ماليات سالانه بر ملك- به عنوان يك ابزار مهم مالياتي در برقراري تعادل در بازار مسكن- كمك مي‌كند.
درواقع، از آنجا كه در شرايط رقابت كامل، مخارج تامين مسكن در هر دو بازار مسكن تمليكي و بازار مسكن اجاري برابر است، اگر ماليات سالانه بر ملك به اجرا دربيايد از يك طرف به برقراري تعادل بين عرضه و تقاضا در دو بازار كمك خواهد كرد و از طرف ديگر تقاضاي سرمايه‌‌اي در بازار مسكن را كاهش مي‌دهد.
از سوي ديگر اين تيم پژوهشي با بررسي مناطق مستعد ساخت مسكن و بارگذاري بيشتر جمعيتي تاكيد كرده‌‌اند ساخت مسكن در ۵۹ شهر بايد در اولويت قرار بگيرد. نتايج مطالعات صورت گرفته در اين زمينه نشان مي‌دهد ساخت مسكن بايد در اين شهرها كه عمدتا جزو شهرهاي مياني با جمعيت كمتر از ۵۰۰ هزار نفر و عمدتا در مناطق شرق، جنوب شرق و جنوب كشور و همچنين مناطق مرزي هستند دنبال شود. در صورتي كه در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرها براي پاسخ به نياز مسكن بايد بر سياست نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده تمركز شود و از بارگذاري بيشتر جمعيتي خودداري شود.
بنا بر توصيه‌هاي فضايي سند ملي آمايش سرزمين، در مجموع بايد ۵۹ شهر در كل پهنه سرزمين در اولويت اول توليد مسكن جديد در نظر گرفته شوند كه در اين ميان ۲۱ شهر درياپايه، ۲۲ شهر مرزي و ۱۷ شهر در لايه مياني سرزمين قرار دارند.
در اين پژوهش همچنين تاكيد شده است: واضح است كه در اين شرايط استقرار جمعيت در يك مكان فقط با درنظر گرفتن تامين سرپناه ممكن نيست. موضوع اول برنامه‌‌ريزي براي ارتقاي رشد و افزايش جذابيت‌‌هاي اقتصادي در مناطق كم‌‌تراكم اما مستعد افزايش جمعيت است. مناطق نيمه شرقي و جنوبي كشور نياز به گسترش خدمات عمومي و همچنين جذب جمعيت دارند.
گزارش اشکال
