از آخرين هفته آذرماه قيمت اوراق روندي نزولي پيدا كرده و هر هفته دوري جديد از ارزاني وام مسكن را به ثبت رساند. اكنون اين كاهش قيمت به فصل زمستان نيز سرايت كرده و مبلغ اوراق را حتي به پايين تر از قيمت آذر ماه كشانده است.
قدرت ارزاني وام مسكن در هفته نخست زمستان به حدي بود كه توانست اين مبلغ را براي مجردين در نهايت به كمتر از 16 ميليون تومان برساند. اما اين تغييرات بر نرخ سود وام چه تاثيراتي گذاشته و هزينه اين وام را براي متاهلين تا چه حد پايين آورده است؟
اوراق حق تقدم تسهيلات بانك مسكن (تسه) اوراقي هستند كه مالكان آن‌ها مي‌توانند با مراجعه به بانك در ازاي هر برگه از آن، از امتياز 500 هزار توماني تسهيلات خريد يا ساخت مسكن استفاده كند. در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن مي‌توان براي گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده كرد.
در ابتداي هفته اخير، قيمت متوسط هر ورق 59 هزار و 300 تومان بود كه نهايتا در انتهاي هفته به 54 هزار و 500 تومان رسيد.
كاهش قيمت اوراق در انتهاي آذر ماه، اين مبلغ را در محدوده جديدي قرار داد. به عبارت ديگر از ابتداي پاييز تاكنون اين دومين هفته اي است كه در آن قيمت ها در كانال 50 هزار تومان قرار ميگيرند.
در سوي ديگر از آنجا كه بانك مسكن مبلغ وام براي مجردين 140 ميليون تومان و براي متاهلين را 240 ميليون تومان اعلام كرده است، مجرد ها نيازمند خريد 280 ورق و متاهلين 480 ورق خواهند بود.
بر اين اساس هزينه كل خريد اوراق تسه به منظور اخذ وام مسكن در هفته اخير، براي مجردها از ميران 16 ميليون و 600 هزار توماني خود در روز شنبه به حد 15 ميليون و 200 هزار تومان در روز چهارشنبه نائل آمد.
اين رقم براي متاهلين نيز در ابتداي هفته 28 ميليون و 470 هزار تومان ثبت شده بود كه در انتها با 2 ميليون و 300 هزار تومان كاهش به 26 ميليون و 160 هزار تومان تنزل پيدا كرد.
بنابراين و با استناد بر روند كاهشي قيمت ها در اين مقطه، ارزانترين روز در هفته ابتدايي زمستان به نام چهارشنبه، 3 دي ثبت شد كه در آن نازل ترين حد قيمتي اوراق براي مجردين و متاهلين از پاييز تاكنون رقم خورده است.
نرخ بازده داخلي يكي از روش‌هاي استاندارد براي ارزيابي طرح‌هاي اقتصادي است. در اين روش تلاش مي‌شود تا جريان نقدينگي با نرخ بازگشت نامعلومي به نرخ كنوني تنزيل داده شود.
اساس اين نرخ بر اين مبنا است كه مثلا يك مبلغ مشخص در زمان آينده با توجه به نرخ بازدهي كشف شده در زمان حال چه ارزشي دارد؟
با توجه به اينكه اخذ وام نيازمند هزينه خريد اوراق نيز مي شود، در محاسبه نرخ سود هم بايد مبلغ هزينه را از كل مبلغ دريافتي وام كسر كرد. در اينصورت كاهش مبلغ دريافتي بر ميزان سود بانكي وام خواهد افزود.
بنابر توضحيات ياد شده با كسر هزينه هاي روزانه اوراق تسه از مبلغ وام مسكن اشخاص نرخ سود موثر براي متقاضيان وام ديگر 17.5 درصد نخواهد بود.
محاسبات حاكي از آن است كه نرخ سود در ابتداي هفته براي مجردين 20.77 درصد بوده و در انتهاي هفته نيز به محدوده 20.44 درصد رسيده است. اين بازه تغييرات نرخ سود براي متاهلين نيز از 20.75 درصد تا 20.44 درصد رقم خورد.
نرخ سود اوراق در تمام هفته گذشته در دامنه اي كمتر از 0.32 درصد نوسان داشته و در نهايت نيز در روز چهارشنبه 3 دي به كمترين حد خود از پاييز تاكنون رسيد.
اما نكته مهم آن است كه در حاليكه در شروع پاييز نرخ سود وام مسكن بالاتر از 23 درصد ثبت شده بود پس از آن ادامه روند ارزاني در هفته نخست زمستان موجب شد تا در تمام هفته اخير اين رقم پايين تر از 21 درصد قرار بگيرد.
نرخ سود موثر نشان مي دهد كه افراد در طول 12 سال، معادل اين سود مبلغي بيشتر از وامي كه در ابتدا اخذ كرده اند را بايد به بانك برگردانند. در همين خصوص خالص هزينه هاي مجرديني كه در تمامي روزهاي اين هفته براي اخذ وام مسكن از طريق خريد اوراق تسه اقدام كرده و بايد آن را در طول 12 سال به بانك باز پرداخت كنند، دامنه نوساني موازي با نرخ سود وام مسكن داشته است. بر اين اساس خالص هزينه پرداختي مجردين در روز شنبه 26 آذر ماه 176 ميليون و 700 هزار تومان بود و در انتهاي هفته 175 ميليون و 370 هزار تومان برآورد شد. اين رقم براي متاهلين از 328 ميليون و 400 هزار تومان به 326 ميليون و 100 هزار تومان رسيد.
هزينه اي كه در مجموع متقاضيان وام مسكن در ازاي دريافت وام مي پردازند روندي همگون با مسير نرخ سود و هزينه اوراق داشته است. به اين معنا كه هزينه نهايي وام مسكن مانند ديگر متغيرها در چهارشنبه هفته اخير كمترين حد خود را به ثبت رسانده است.
مقايسه آمار هاي قيمتي اوراق در هفته اخير با هفته هاي ابتدايي پاييز نشان مي دهد كه هزينه وام مسكن در ابتداي زمستان نسبت به رقم هاي ابتدايي فصل پاييز براي مجردها در حد 10 ميليون تومان و براي متاهلين در محدوده 17 ميليون تومان ارزان تر شده است.
در بخش نرخ سود نيز مشاهده مي شود كه ميزان اين متغير كه در ابتداي پاييز بالاتر از 23 درصد بود اكنون با بيش از 2 واحد درصد افت به كمتر از 21 درصد نزول پيدا كرده است.
گزارش اشکال
