تجربه سياست‌گذاري براي تامين مسكن كم‌درآمدها تقريبا در همه دولت‌هاي گذشته تاكنون نشان مي‌دهد خانه‌سازي‌هاي دولتي - شيوه نادرست تامين مسكن ارزان - دست‌كم سه اشكال اساسي دارد كه برآيند آنها «ضامن خانه‌دار شدن اقشار هدف» نبوده است. از طرفي، سرمايه‌گذاران ساختماني هم به‌دليل سطح بالاي هزينه ساخت، قادر به عرضه مسكن مناسب قدرت خريد كم‌درآمدها نيستند. در اين وضعيت يك امكان در بازار سرمايه مي‌تواند نقش «كليد تامين مسكن» براي كم‌درآمدها را اجرا كند. صندوق املاك و مستغلات با جذب سرمايه‌هاي خرد - از جمله تقاضاي مصرفي- نسبت به خريد ساختمان به قصد اجاره‌داري اقدام مي‌كند. در نتيجه ارزش سرمايه دارندگان يونيت‌ها متناسب با تورم مسكن، افزايش مي‌يابد و در نهايت -بعد از تامين قدرت خريد مسكن به‌واسطه خريد تدريجي يونيت- بودجه خريد فراهم مي‌شود. اين صندوق‌ها ۵ كاركرد ديگر هم دارد.
يك گروه پژوهشي متشكل از صاحب‌نظران حوزه مالي- اعتباري و مسوول در بخش مسكن، طرح راه‌اندازي صندوق‌هاي املاك و مستغلات (ريت‌ها)، با ۶ كاركرد حياتي براي بازار مسكن را به دولت ارائه كردند. اين طرح در واقع كليد بورسي تامين مالي مسكن كم‌درآمدهاست كه با ۶ كاركرد حياتي، نه تنها زمينه جذب سرمايه‌هاي خرد به منظور توسعه بازار مسكن و همچنين بازار سرمايه را فراهم مي‌كند بلكه در نقش سپرتورمي براي كم‌درآمدها منجر به حفظ ارزش دارايي اندك آنها در برابر تورم مسكن و ارتقاي آن با هدف خانه‌دار شدن آنها در بلندمدت مي‌شود. محمد آييني، كارشناس مسكن و عضو هيات‌مديره شركت بازآفريني شهري ايران، محمد جليلي كارشناس برجسته حوزه مالي و محمد اسكندري كارشناس بازار سرمايه، در نشست مربوط به تشريح جزئيات كليد بورسي تامين مسكن كم‌درآمدها كه روز يكشنبه در قالب يك وبينار تخصصي برگزار شد با اشاره به شرايط موجود بازار مسكن و نياز مبرم براي استفاده از روش‌هاي نوين تامين مالي مسكن كم‌درآمدها، جزئيات راه‌اندازي صندوق املاك و مستغلات را كه در اصطلاح به آنها «ريت» گفته مي‌شود تشريح كردند. ريت‌ها (Reits) مخفف عبارت «شركت‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و مستغلات» (Real Estate Investment Trusts) هستند كه با هدف جمع‌آوري و جذب سرمايه‌هاي خرد به منظور هدايت سرمايه‌هاي ملكي به مسير درست و بدون عارضه در بازار مسكن و همچنين كمك به تامين مالي مسكن كم‌درآمدها (مسكن در استطاعت) از طريق عرضه يونيت‌هاي سرمايه‌اي در بازار مسكن، تشكيل مي‌شوند و نمونه‌هاي موفقي از آنها در كشورهاي مختلف دنيا از جمله آمريكا، كانادا و انگلستان تجربه شده است.
در اين نشست با تشريح شرايط موجود بازار مسكن، چهار عارضه يا رويداد مهم بازار ملك طي دست كم سه دهه گذشته مورد اشاره قرار گرفت. برمبناي اين چهار دليل، بازار مسكن كشور طي حداقل سه دهه گذشته شرايط مناسب و مطلوبي به جهت خانه‌دار شدن گروه‌هاي كم‌درآمد و حمايت از دهك‌هاي درآمدي ۱ تا ۴ كه دهك‌هاي كم‌درآمد جامعه را تشكيل مي‌دهند و نيازمند حمايت براي تامين مسكن هستند، نداشته است. اين در حالي است كه تجارب بسياري از كشورها به خصوص كشورهايي كه با راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و مستغلات يا ريت‌ها اقدام به ايجاد سپر تورمي براي حفظ و ارتقاي قدرت خريد خانوارهاي كم‌درآمد در بازار ملك كردند، موفق بوده است. بررسي شرايط موجود در بازار مسكن نشان مي‌دهد طي دو دهه اخير (از سال ۸۰ تاكنون) ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران بيش از ۸۰ درصد رشد كرده است. از سوي ديگر سرعت رشد قيمت مسكن بيش از نرخ تورم بوده است. در سه دهه گذشته به طور متوسط قيمت مسكن با افزايش ۲۵ درصدي همراه شده است درحالي‌كه تورم عمومي به طور ميانگين حدود ۲۰ درصد رشد كرده است.
سونامي خروج اجباري از صف وام مسكن خانه اولي‌ها به دليل سركوب قدرت خريد وام يا عدم متناسب‌سازي سقف وام خريد مسكن با تغييرات قيمت واحدهاي مسكوني از ديگر آسيب‌هاي وارده به گروه‌هاي كم‌درآمد و فاقد مسكن در سال‌هاي اخير بوده است. مطالعات نشان مي‌دهد هم اكنون طول دوره انتظار براي خانوارهاي متوسط در شهر تهران براي خانه‌دار شدن به شرط پس‌انداز كردن يك سوم از كل درآمد خانوار، به حول وحوش يك قرن افزايش يافته است، اين در حالي است كه اين ميزان براساس استانداردهاي بين‌المللي كمتر از ۱۰ سال و عموما بين ۵ تا ۷ سال است. كاهش نرخ مالكيت مسكن و افزايش تعداد خانوارهاي مستاجر از ديگر شرايطي است كه طي سال‌هاي گذشته تاكنون رصد شده است. در سال ۵۵ بيش از ۷۰ درصد خانوارها يا جمعيت كشور در واحدهاي مسكوني ملكي سكونت داشته يا صاحب خانه بوده‌اند در حالي‌كه براساس آخرين سرشماري نفوس و مسكن در سال ۹۵، نرخ مالكيت مسكن در كشور در اين سال به ۵۵ درصد تنزل يافته است و اين موضوع در شهر تهران و در كلان‌شهرها به مراتب حادتر است. كارشناسان معتقدند مجموعه اين شرايط نياز شديد به تغيير رويكردها در خصوص مسكن كم‌درآمدها را به مسوولان بخش مسكن و فعالان اين حوزه گوشزد مي‌كند و لازم است با رويكرد و روش‌هاي ديگري براي حل معضل مسكن كم‌درآمدها وارد عمل شد.
مهم‌ترين دليل عدم موفقيت سياست‌هاي مسكن در كشور در جهت كمك به تامين مالي مسكن كم‌درآمدها و رفع مشكل سكونت آنها به دست كم سه عامل عمده مربوط مي‌شود. طي سه دهه گذشته برخي طرح‌هاي خانه‌سازي دولتي در كشور به اجرا درآمده است كه از مهم‌ترين آنها مي‌توان به طرح مسكن مهر ومسكن ملي اشاره كرد. در اين طرح‌ها دست كم سه اشكال مهم وجود دارد. يكي از مهم‌ترين اين اشكالات بالا بودن رقم آورده اوليه براي خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد و نيازمند در اين طرح‌ها براساس توان مالي آنها است. در طرحي كه هم اكنون دولت به نام مسكن ملي براي تامين مسكن خانوارهاي فاقد مسكن در دست اجرا قرار داده است، رقم آورده اوليه براي متقاضيان ۴۰ ميليون تومان تعيين شده است كه برآوردها حاكي است دست كم ۳۰ درصد از متقاضيان واجد شرايط اين طرح موفق به تامين اين آورده اوليه نشده‌اند. از سوي ديگر تجربه مسكن مهر نشان داد در بسياري از موارد حتي افرادي كه موفق به تامين آورده اوليه شدند به محض دريافت امتياز واحدها به دليل نياز شديد مالي اقدام به فروش امتياز يا واحدهاي دريافت شده در بازار كرده و از عوايد سكونتي و سرمايه‌اي خانه‌هاي دولتي محروم شدند. كارشناسان در نشست ديروز اعلام كردند شواهد و واقعيت‌ها نشان مي‌دهد عوايد عمده ارزش افزوده واحدهاي دولتي‌ساز مسكن مهر در بسياري از موارد عملا به جيب دلالان سرازير شده است. از سوي ديگر و در قالب اشكال سوم، اين طرح‌هاي حمايتي طي سال‌هاي گذشته تاكنون به دليل ضعف توان بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات، عملا منجر به ايجاد بار هزينه‌اي و اثر آن بر تورم و پايه پولي شده است. چرا كه در نبود توان كافي از سوي بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات، عملا بانك مركزي ناچار به تعريف خط اعتباري و چاپ پول شده است كه عواقب آن در سال‌هاي بعد خود را در شكل افزايش تورم و نقدينگي نشان داده است.
با اين حال مطالعات نشان مي‌دهد، يكي از روش‌هاي نوين تامين مالي موفق در دنيا براي مسكن كم‌درآمدها و همچنين هدايت سرمايه‌هاي ملكي به مسير درست و غيرتورم‌زا در بازار ملك، راه‌اندازي ريت‌ها يا صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات است. اين صندوق‌ها در واقع شركت‌هايي هستند كه ارزش يا بهاي روز يك يا چند ساختمان را به عنوان دارايي ملكي به يونيت‌هاي سرمايه‌اي تبديل كرده و آنها را به بازار سرمايه عرضه مي‌كنند. مخاطبان اين صندوق‌ها دو گروه متشكل از سرمايه‌گذاران ملكي و متقاضيان مصرفي مسكن هستند كه به دليل محدوديت قدرت خريد فعلا توان ورود به بازار و قدرت خريد يك واحد مسكوني آماده را ندارند. اين صندوق‌ها اين امكان را براي اين افراد فراهم مي‌كنند كه با خريد يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري نه‌تنها از سود حاصل از سرمايه‌گذاري خود در اين صندوق‌ها بهره‌مند شوند، بلكه ارزش دارايي آنها در برابر تورم ملكي حفظ شده و متناسب با افزايش قيمت مسكن در طول زمان، سرمايه آنها نيز به همان ميزان رشد كند. در واقع ريت‌ها سپر يا محافظ كم‌درآمدها در برابر تورم ملكي هستند. يكي از مهم‌ترين و شاخص‌ترين ويژگي ريت‌ها آن است كه هر‌كس با هر مقدار سرمايه در اختيار مي‌تواند نسبت به خريد يونيت‌هاي سرمايه‌اي اقدام كند و به اين بازار وارد شود. در واقع از آنجا كه ماهيت و مهم‌ترين ويژگي اين صندوق‌ها، بر جمع‌آوري سرمايه‌هاي خرد تاكيد دارد افراد با هر سطح درآمد و دارايي مي‌توانند براي حفظ دارايي‌هاي خود در برابر تورم ملكي با انگيزه خانه‌دار شدن در آينده، به اين صندوق‌ها ورود كنند.
كاركرد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات به اين صورت است كه پس از عرضه يونيت‌ها به بازار سرمايه و خريداري آنها از سوي متقاضيان، ساختمان يا ساختمان‌ها به بازار اجاره عرضه مي‌شود. هر كدام از خريداران يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري متناسب با تعداد يونيت‌هاي خريداري شده مالك اين ساختمان‌ها محسوب مي‌شوند و بنابراين از عوايد مربوط به اجاره بهاي دريافتي و همچنين افزايش قيمت ساختمان‌ها در طول زمان بهره‌مند مي‌شوند. به اين ترتيب نه تنها ارزش دارايي آنها در طول زمان متناسب با تورم ملكي (كه به طور ميانگين سالانه حدود ۲۰ درصد برآورد مي‌شود) افزايش مي‌يابد بلكه به تناسب سهم خود، از اجاره بهاي دريافتي اين ساختمان‌ها نيز بهره‌مند مي‌شوند. به اين ترتيب افراد كم‌درآمدي كه با در اختيار داشتن ۱۰ تا ۲۰ ميليون تومان اندوخته مالي و به دليل رشد مداوم قيمت مسكن هرگز قادر به خانه‌دار شدن نبودند مي‌توانند در بلندمدت به واسطه اين سرمايه‌گذاري صاحب خانه شوند. در واقع ريت‌ها اين امكان را براي گروه‌هاي كم‌درآمد فراهم مي‌كنند كه سال به سال با افزايش اندوخته خود و افزايش دارايي‌هاي اندكشان متناسب با تورم ملكي، دچار وضعيت جاماندگي از تورم نشده و در نهايت در سال‌هاي بعد خانه‌دار شوند.
به اين ترتيب،طرح راه‌اندازي «صندوق املاك و مستغلات» با ۶ كاركرد حياتي در حالي از سوي اين صاحب‌نظران و كارشناسان برجسته بازار مسكن به دولت ارائه شده كه اولين كاركرد آن را مي‌توان تامين مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد اعلام كرد. از سوي ديگر راه‌اندازي اين صندوق‌ها منجر به هدايت سرمايه‌هاي ملكي به مسير درست و مانع از آن مي‌شود كه در زمان نوسانات اقتصادي و بروز جو هيجاني در ساير بازارها، افزايش تقاضاي سرمايه‌اي در بازار ملك مانند روندي كه طي دست‌كم يك‌سال گذشته منجر به ادامه جهش قيمت مسكن براي سومين سال متوالي شد را موجب شود. اين اقدام در واقع از سويي منجر به جذب سرمايه‌ها و نقدينگي‌هاي سرگردان موجود در بازارملك نيز خواهد شد.
توسعه بازار سرمايه به عنوان بازاري كه طي دست‌كم يك‌سال اخير به محلي جذاب براي سرمايه‌گذاران و حتي مردم عادي تبديل شده است سومين كاركرد ريت‌ها است. چهارمين كاركرد حياتي اين صندوق‌ها يا شركت‌ها ركودشكني از بازار ملك به واسطه عرضه واحدهاي مسكوني فاقد متقاضي سازنده‌ها به بازار سرمايه و رفع انجماد از بازار ساخت و ساز به دليل عدم فروش واحدهاي مسكوني آماده عرضه و نياز مبرم سازنده‌ها به منابع مالي براي پروژه‌هاي جديد ساختماني است. افزايش عرضه آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به بازار مسكن به عنوان گام اول حرفه‌اي سازي بازار اجاره از ديگر كاركردهاي حياتي ريت‌ها محسوب مي‌شود و در نهايت يكي از اصلي‌ترين كاركردهاي اين طرح جلوگيري از مداخله بيشتر دولت در بازار مسكن و هدايت حمايت‌هاي دولتي در اين بخش به مسير درست است.
تجربه راه‌اندازي ريت‌ها و تامين مالي مسكن كم‌درآمدها از اين طريق حتي در نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري نيز مي‌تواند به نحو موثر مورد استفاده قرار بگيرد. تجربه سه كشور موفق در اين زمينه حاكي است در كشور انگستان ريت‌هاي مسكن در استطاعت از طريق عرضه سهام مسكن اجتماعي به واسطه مالكان مسكن اجتماعي و دولت‌هاي محلي ماموريت دارند همزمان با كاهش قيمت تمام شده مسكن زمينه لازم براي ايجاد يك صندوق سالم و اخلاقي را براي سرمايه‌گذاران فراهم كنند. در كانادا هدف از ايجاد ريت‌هاي مسكن خريد املاك اجاره‌اي نيازمند بازسازي در بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غيررسمي با سرمايه‌گذاري صندوق‌هاي بازنشستگي و اشخاص حقيقي ثروتمند است.
در آمريكا نيز ريت‌هاي مسكن با مشاركت ۱۲ سازنده مسكن به صورت يك سازمان غيرانتفاعي ماموريت دارند به مردم كم‌درآمد از طريق واگذاري سهام املاك اجاره‌اي و در استطاعت به آنها كمك كنند تا در مسير خانه‌دار شدن قرار بگيرند. در واقع مهم‌ترين اثر ريت‌ها در بازار مسكن پوشش تورم مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد و حفظ و ارتقاي دارايي‌هاي آنها متناسب با تورم ملكي و در نهايت كمك به تامين مسكن مورد نياز آنها است. بدون آنكه جريان سرمايه‌ها و سرمايه‌گذاري‌هاي ملكي منجر به تخريب بازار مسكن و تداوم جهش‌هاي قيمتي شود.
گزارش اشکال
