كي از اسف‌بارترين پديده‌هاي حاضر در بازار مسكن كشور، تغيير ماهيت اين بازار از حالت مصرفي به حالت سرمايه‌اي است. براي آگاهي بيشتر از اين تغيير ماهيت بهتر است نگاهي به تقاضا‌هاي فعال در اين بازار بياندازيم.
بر اساس مقايسه آمار سرشماري‌هاي سال ۵۵ و ۶۵، بيش از ۸۰ درصد از تقاضاي موجود در بازار شامل تقاضا‌هاي مصرفي بود. اين يعني از هر ۱۰ معامله انجام شده در حوزه مسكن، ۸ معامله به قصد تامين سرپناه و سكونت انجام مي‌پذيرفته است.
*تقاضاي سرمايه‌اي، عامل مخرب بازار مسكن
در همين راستا، مقايسه آمار بين سرشماري‌هاي سال ۹۰ و ۹۵ مشخص كننده آن است كه تقاضاي مصرفي تنها ۳۰ درصد معاملات را شامل شده و ۷۰ درصد از تقاضا‌هاي بازار مسكن در قالب تقاضا‌هاي سرمايه‌اي رده‌بندي خواهد شد. به عبارت ديگر از هر ۱۰ معامله شكل گرفته در بازار مسكن در حال حاضر، ۷ معامله به قصد حفظ يا افزايش ارزش سرمايه انجام شده و خريدار با هدف سكونت در واحد مسكوني اقدام به خريداري آن مي‌كند.
تغيير ماهيت شكل گرفته در بازار مسكن زمينه تغيير قيمت واحد‌هاي مسكوني مشابه ساير بازار‌هاي سرمايه‌اي نظير بازار سكه و ارز را فراهم مي‌آورد. كاهش يا افزايش قيمت در يكي از بازار‌هاي سرمايه‌اي نظير ارز شرايط را براي تغيير معادلات تقاضا سرمايه‌اي ايجاد كرده و منجر به تغيير قيمت مسكن مي‌شود.
در شرايط كنوني و در حالتي كه وزارت راه و شهرسازي بيش از ۴ ماه است كه از انتشار آمار بازار مسكن خودداري مي‌كند، بانك مركزي ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران را معادل ۲۶ ميليون تومان اعلام كرد. اين درحالي‌ست كه هزينه ساخت هر متر مربع مسكن با احتساب تورم سال جاري نزديك به ۴ ميليون تومان برآورد مي‌شود.
*قيمت مسكن در تهران، متري هزار دلار
بررسي ميانگين هر متر مربع واحد مسكوني پايتخت در ۵ سال گذشته از يك واقعيت تلخ پرده‌برداري مي‌كند. اين آمار مشخص كننده آن است كه تقاضاي سرمايه‌اي زمينه تغيير قيمت مسكن را فراهم آورده و اين حوزه مطابق با الگوي مشخص تغيير قيمت مي‌دهد. اين در حالي‌ست كه بيش از ۹۰ درصد مواد و مصالح موجود در ساخت مسكن در داخل توليد شده و هيچ هزينه ارزي براي ساخت يك مربع واحد مسكوني وجود ندارد. به عبارت ديگر وابستگي قيمت بازار مسكن به قيمت ارز هيچ توجيهي ندارد.
بر همين اساس، بررسي آمار قيمت مسكن در ۵ سال اخير شهر تهران بيانگر اين نكته است كه بازار مسكن در تهران از سال ۹۴ تا كنون با ميانگين قيمت هر متر مربع حدود هزار دلار معامله شده و نوسان‌هاي ارزي شكل گرفته در اين حوزه را تعديل كرده است.
* آيا كاهش قيمت ارز، كاهش قيمت مسكن را به دنبال دارد؟
پس از كاهش قيمتي شكل گرفته در بازار ارز، بسياري از مردم انتظار كاهش يا به عبارت ديگر سقوط آزاد قيمت مسكن را انتظار داشتند.
در همين ارتباط محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي با اشاره به انتظار مردم براي كاهش قيمت مسكن، گفت: «از سال ۹۷ تاكنون قيمت مسكن نظير ساير كالا‌ها متأثر از تحولات ارزي افزايش يافت و با ريزش قيمت ارز و طلا، بايد قيمت‌هايي كه با ارز افزايش قيمت داشته‌اند، برگردند، اما متأسفانه چسبندگي قيمتي هم وجود دارد.»
در شرايطي كه وزير راه و شهرسازي از كاهش قيمت مسكن صحبت مي‌كند، اما بررسي روند قيمت در بازار سرمايه‌اي شده مسكن مشخص كننده آن است كه در بهترين حالت با ثبات قيمت ارز شاهد تثبيت و جلوگيري از افزايش قيمت مسكن هستيم.
*به جاي گره زدن قيمت ارز و مسكن، خروج تقاضاي سرمايه‌اي را كليد بزنيم
در همين ارتباط حميد احمدي، كارشناس حوزه مسكن، با اشاره به اين نكته كه قيمت‌هاي نجومي مطرح شده در بازار مسكن تقاضاي مصرفي را غير موثر كرده است، گفت: «بررسي روند ۵ ساله در قيمت مسكن مشخص كننده آن است كه قيمت هر متر مربع مسكن در تهران معادل ۱۰۰۰ دلار بوده و در شرايط كنوني با ثبات قيمت ارز در كانال ۲۵ تا ۲۶ هزار توماني، بايد قيمت مسكن در حدود ۲۵ تا ۲۶ ميليون تومان را برآورد كرد.»
اين كارشناس حوزه مسكن در تشريح اينكه وظيفه اصلي متوليان مسكن در كشور، جلوگيري از تغيير ماهيت مسكن از حالت مصرفي به سرمايه‌اي بود، گفت: «تقاضاي سرمايه‌اي حاضر در بازار مسكن با كليدواژه ماليات‌هاي تنظيمي نظير ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه بايد خارج شود و توجه به اين نكته بايد مد نظر وزارت راه و شهرسازي قرار گيرد.»
احمدي، با بيان اينكه جلوگيري از انتشار آمار و انتظار كشيدن براي تعيين تكليف قيمت مسكن با توجه به قيمت ارز، آسيب بزرگي براي بازار است، گفت: «متوليان مسكن به جاي انتظار كشيدن براي كاهش قيمت و صحبت از چسبندگي قيمت‌ها زمينه خروج تقاضاي سرمايه‌اي را با استفاده از تكنيك‌هاي موجود مهيا كنند.»
بررسي اظهارات كارشناسان حوزه مسكن بيان مي‌كند، مادامي كه تقاضاي موثر در بازار مسكن ناشي از تقاضاي موثر باشد، شاهد افزايش قيمت‌هاي نجومي در اين بازار هستيم و خارج كردن اين تقاضاي سرمايه‌اي از واجبات نظام تصميم‌گيري كشور در حوزه مسكن به حساب مي‌آيد.
گزارش اشکال
